调控进入加时赛

“房价下跌50%、利率上调108个基点！”几乎完全出乎市场的意料，银监会采用这样一组数据来进行房贷压力测试。

虽然与以往相比，这样的测试显得较为激进，但其背后却是市场近期的异常表现。从3月份的数据来看，目前二三线城市销量上升的表现明显，这无疑将给未来的调控带来压力。

而从宏观形势来看，由于通胀压力持续加大，短期内宏观政策的紧缩趋势不可逆转。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，目前房地产仍处于高位增长阶段，加上多重宏观因素的综合作用，房地产调控将进入“加时赛”，房地产业依然处于政策“利空”期。

激进测试

据了解，这一轮银行房贷压力测试是4月初由银监会布置开展的，并且增加了住房成交面积下降等假设情形，提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调 27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点。

恰好是一年前，“新国十条”调控政策出台不久，银监会便主持开展了一轮银行房贷压力测试。当时所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌10%、20%和30%。随后，银监会有关负责人公开表示，压力测试表明，调控对银行形成坏账压力的底线数字为30%。

如今新国十条出台已满一年，房地产市场调控效果初步显现，这一点基本已成共识。3月份的统计数据也提供了印证：与上月相比，70个大中城市中，新建商品住房价格环比下降的有12个城市，同比价格下降的城市有2个，同比涨幅回落的有46个城市。

而一年前进行银行房贷压力测试前，2010年4月份70个大中城市新建商品住房价格同比环比结果中，下降的仅有1个数据。

相形之下，本轮压力测试堪称激进。测试结果如何目前不得而知，但工商银行、农业银行等数家银行人士透露，“风险在可承受范围内”。

事实上，除了媒体争相报道之外，房贷压力测试的结果并未引起业界的实质关注，毕竟“限贷”政策已堪称严厉。有业内人士提出，银监会采取这样激进的测试，可能是对此前各地出台略显保守的房价控制目标的一种态度，“希望向市场传递调控的决心”。

也有一种观点认为，银监会这一激进的举措，是对目前市场上某些表现的示意。就楼市数据显示，目前一二线城市销量萎缩的结果，可能在某种程度上被二三线城市销量上升的表现“对冲”，这无疑是中央政府对于当前楼市调控的忧虑所在。

压力何来？

在住房和城乡建设部政策研究中心日前举办的“2011年房地产业市场发展高层研讨会”上，巴曙松的分析为业界提供了一个理解调控下一步的视角。

巴曙松的研究成果与业界普遍对目前银根紧缩的判断有着显著的反差。他表示：“3月份的货币信贷实际有所放松，形成事实上的资金净投放，物价压力继续上升，紧缩的基调没到改变的时候，比预期的时间要长。”

3月上旬，商务部关于出口的口径还是逆差，但到月底，3月全月的出口已经逆转为顺差。巴曙松认为，“在1、2月份非常严厉的紧缩政策之后，大概在3月份或者3月底，经济在货币面、基本面有所放松，使整个经济面临二次加速的通胀压力。”

数据显示，在一季度新增了2000亿美元的外汇储备，三次提存（提高存款准备金率）冻结资金约1.1万亿元，央行到期的银行间票据也有约5000亿元没有得到对冲。据此，巴曙松提出：“3月份货币供应比想象的宽松。一季度货币净投放速度有所加快，多投了约6000亿元基础货币。”

从房地产交易数据来看，3月份，北京、上海等一线城市和二三线城市的表现差异较为明显，前者交投清冷，后者却颇有繁荣气象。“从全国来看，一线城市销售的大幅下降被二三线城市的销售大幅上升对冲掉了。”正如统计数据所显示，3月份房地产销售面积同比增长15.8%，商品房开工面积同比增长16.5%，后者甚至是在去年3月份87%的天量增幅基础上实现的。

这是因为“房地产行业对宏观经济变化反应非常灵敏”，巴曙松认为房地产还处于高位增长阶段，出口仍在增长，消费也在探底上升，在这几重因素的综合作用下，紧缩政策还会延长，调控进入“加时赛”阶段。

紧缩深化

就在业界尚未做出反应之时，局部的调整似已显示出紧缩进一步深化的迹象。

近日，杭州大部分银行上调首套房贷利率，普遍上调5%~10%，最高达20%。

不止杭州，广州、重庆两地也在最近传出房贷利率上浮的消息。重庆部分银行甚至传出“将第二套房贷利率由以前从基准利率上浮10%，改为上浮30%”的说法。

远洋地产行政总裁李明日前也在接受本报采访时表示，目前个人房贷的紧缩让企业备感压力，可能对楼市产生比较直接的影响。

此外，有报道称，银监会可能于5月1日前出台新规，进一步规范并收紧房地产信托业务，以防止房地产金融风险在信托业蔓延。事实上，有部分信托公司已经自发提高房地产信托门槛，比如在股权融资模式下，开发商自有资金比例已经由50%提高到了60%。

中央财经大学教授郭田勇表示：“国家对房地产的调控政策不断加码，房价下跌的可能性加大，需要未雨绸缪，对银行信贷资产风险进行度量。因此，此时展开房贷压力测试是十分必要的。”

从已披露年报的上市银行2010年年报来看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在10%~20%，房地产开发贷款一般维持在5%~10%的水平，房地产相关贷款的不良率处于相对低位。

郭田勇认为，房地产贷款在银行整体信贷占比超过20%以上，如果房价一旦出现下跌，对银行信贷资产质量、银行整体风险都会带来较大的影响，监管机构对此也比较重视。

“积极稳健、灵活审慎”的货币政策基调在3月突出表现出了灵活的一面，信贷货币投放的放松导致当月房地产市场在去年高速增长的基础上，销售面积和新开工面积仍保持在高位。巴曙松说：“从全国总盘子看，房地产这个市场还没有出现明显的回落。”

这一状况可能正在改变市场预期，而市场上出现的任何新动向都有可能引起决策层的关注。在日前召开的某个行业论坛上，中国房地产业协会有关负责人便一再提醒与会的房企人士：“千万不要倒逼决策层出台更为严厉的调控措施！”（消息来源：中国建设报）

投标造价信息直辖市投标造价信息北京市投标造价信息