六大焦点左右今年房产市场走向

    2005年国家对房地产市场进行了宏观调控，遏制了炒房等行为，使房地产市场更加良性、有序地发展。2006年的房地产市场将呈现什么样的走势呢？调查发现，今年房地产市场的六大问题将成为焦点。 　　土地政策继续从紧 　　刚刚结束的全国国土资源厅局长会议传出重要信息：国家将一如既往严把土地供应“闸门”，预计2006年全年乃至更长一段时间，土地市场供求关系仍将偏紧。而2006年继续停止别墅类土地供应，也将使别墅市场继续分化。高端别墅由于其产品的稀缺性继续保持紧俏，此外，经济型别墅由于满足匹配了为数众多的中产阶层的需求，一定有产品逆势成为2006年的市场亮点。{TodayHot} 　　重振消费信心将是重点 　　2006年将是鼓励住房消费年。这里的住宅消费是指普通商品房消费，尤其是自住性的商品房消费，这多少定下了2006年的政策走势和取向。此外，2005年的宏观调控导致房产投机者基本绝迹，不成熟的投资者也大多退出市场，在这种情况下，2006年有望取得好成绩的商品住宅将是那些与动迁、首次置业和改良型置业等刚性需求相匹配的楼盘。房地产的属性至少80%应该是自住，20%是投资和保值性属性，其中套利属性在任何时候都要严格限制在5%以内。同时，真实需求的激发、重振消费者信心将是全体开发商、研究机构的长期重要工作。 　　开发商淘汰力度加大 　　我国目前有房地产企业3万多家，但是行业却基本呈现出散小差的状态。大型国有房地产企业，尤其是央企的品牌影响力将增大。2004年6月、2005年10月，国资委先后圈定了13家主营业务为房地产业的中央企业，国资委191家央企名下共达1800亿元房地产公司的资金，将被这13家企业整合。这表明了一个迹象：随着市场的推进和企业整合力度的加强，2006年国内开发商的淘汰力度将加大。 　　此外，房地产央企在行业中的品牌效应日益显著。中国指数研究院2005中国房地产品牌价值研究成果显示，上年度房地产领导品{HotTag}牌——中海地产即为央企，而包括招商地产、华侨城和保利地产等在内的央企也进入了品牌前十位。 　　开发商利润率须下调 　　不管是被动性的房地产结构性调整导致的利润率下降，还是市场压力下开发商的主动调整，开发商利润率必须向下调整，否则调控力度不会弱化。房地产的高利润使得众多企业趋之若鹜，其主要原因之一是低廉的土地成本。随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升，房地产利润率势必出现下调。此外，2006年房地产价格将趋于稳定，开发商任意调价以获得高额利润的现象也将得到有效遏制。还有财务成本的增加，不可预见风险因素都会使利润率回到合理区间。 　　融资多元化成必然选择 　　房地产金融从2004年未引起重视，到2005年热门火爆，进入2006年将进入实质推进的阶段。 　　2006年，我国金融业全面开放，利率、汇率改革日渐迫切。在这样关键时刻，银行必将审慎对待信贷风险，作为贷款主要去处之一的房地产开发贷款也将受到影响。因此，虽然银行仍将是房地产开发贷款的主要来源，但是，房地产开发商须多方拓展融资渠道，信托、私募及海外基金的引入和扩大势在必行。同时源头上金融机构除信贷以外的金融创新（房贷证券化、房地产基金）也应该加大推进力度。 　　营销开始精耕细作 　　2005年的宏观调控将给房地产营销行业带来一个转折，或者也可以说是回归。20世纪90年代中期可以说是代理行业的苦日子，但是近几年来，房地产市场极为繁荣，形成了明显的卖方市场，往往是数以千计的购房者排队抢购几百套或者几十套新房。 　　在这种情况下营销代理企业几乎无需花费力气，因而也忽视了对营销理念和营销手段的创新以及对营销人员的培训。但是2005年的宏观调控，消费者的购房意愿持续低迷，营销代理公司不得不想尽办法，发掘各种营销方式和手段，以鼓励消费者的购买欲望；营销工作也将进入新一轮精耕细作的时代。

建筑材料价