政策压力不减 房地产板块艰难上行

杭州一地产商因资金链断裂申请破产，一时之间舆论哗然。虽然经过多方查证，上述房企的破产主要在于母公司经营管理不善，但面对成交量萎缩和房价触顶的事实，市场内关于调控的“松”、“紧”之争再度甚嚣尘上。房地产商的“步履维艰”会否倒逼调控松绑？在投资、新开工等多项指标均处于下滑趋势的背景下，房地产上市公司的业绩是否还能维持高位？估值体系近乎崩溃的地产股将回归合理价位还是依然在底部徘徊？　　　　“救市”难以在短期内重启　　　　“一方面，房地产产业链庞大，能极大拉动内需，长期受限势必会影响经济发展；另一方面，房地产不振将致使土地收益不足，难以达到GDP增长目标。”似乎从本轮调控开始，信誓旦旦宣称“政府难以承受房价大幅回落”的声音便从未停息。的确，房地产商的破产恐怕未必会是管理层的最初意愿；也的确，长期限制房地产行业可能导致某些社会和经济问题，然而，至少从目前中央的态度来看，房地产调控并没有放松的迹象。　　　　“要坚持房地产调控政策不动摇，坚决抑制投机投资性需求，采取有效措施增加普通商品房的供给，有效释放合理性需求，继续严格实施差别化住房信贷税收等政策。”国务院总理温家宝在4月初进行地方调研时表示，目前正处在调控非常关键的阶段，如果在相持的局面下放松，则政府几年的努力都会付之东流。这是继“两会”中明确“房价远未达到合理价位”后，国家领导人再一次坚定不移地表达调控态度。　　　　此外，面对地方政府频频发出的“微调”信号，住建部也重申，“玩小动作露头就打”，地方政府决不能为局部利益动摇中央政府房地产调控的大局。“中央早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。”　　　　“将2012年GDP增速目标下调至低于8%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整的代价已经有了充分的心理准备，尤其是CPI控制在4%左右这一目标，意味着房地产市场"去投资化"的调控政策还会继续从严执行。”同策咨询研究中心总监张宏伟如是说。　　　　行业整体业绩增速放缓　　　　事实上，在去年年底，依然有机构对记者表示，业绩增长将是2012年房地产行业的主基调。根据国信证券的预测，其重点覆盖的55家公司，大部分将在2012年实现增长，平均增幅达到32%。然而这样的论调，在调控持续高压的状态下能否成立？　　　　答案或许是否定的。根据渤海证券提供的资料，目前，房地产投资、新开工等指标均处于下滑趋势之中，虽然2月底以来市场成交迎来小阳春，成交环比有一定增长，但上市公司普遍存货高企，去库存压力巨大，且对投资、新开工均保持谨慎，历史上成交量推动房价上涨进而带来新一轮房地产投资热潮的情形难以出现。“一方面，现金流仍然比较紧张，资金压力较大；另一方面，2009年底至2010年的高价土地项目逐步进入结算周期，公司毛利率将面临下滑压力。可以说，整体行业业绩增速并不乐观。”　　　　在最新发布的策略报告中，安信证券也表示，房地产上市公司2012年业绩锁定性整体比较低，购房需求的改善能否持续并使得样本城市商品房成交量实现同比正增长，还有较大的不确定性。因此，对相当数量的房地产上市公司2012年的业绩增长前景，不能抱有过高的期望。　　　　“对投机和投资性需求的抑制，使房地产行业的"暴利时代"已经结束。”在3月底召开的全国性房地产论坛中，也有市场人士指出，我国楼市的“高烧”已退，房地产行业正在走向常态化。　　　　板块估值或将回归合理　　　　一方面，抑制投机和投资性需求的政策短期难以动摇；另一方面，包括新开工在内的指标快速下滑，房地产行业整体业绩难言乐观。如此“腹背受敌”，为何地产板块自4月初以来持续走高，甚至在房企发布破产消息当日，还以1.75%的涨势带动大盘站上2300点？　　　　“由于政策面没有放松迹象，目前房地产板块的机会主要是预期货币政策出现一定放松。市场对于未来存准率继续下调的预期较为强烈，这预示着资金面将相对宽松，房地产行业也将从中受益。此外，房地产板块较低的估值水平也提供了一定的安全边际。”市场人士如是说。　　　　数据显示，一、二线蓝筹地产股2011和2012年的平均市盈率分别为11倍和9倍，不仅远低于过去7年平均29倍的滚动市盈率，而且低于香港和美国成熟市场长期15倍的均值。“即使房地产行业的总体盈利水平下降，但仍然会在社会平均利润水平之上。如果这个判断成立，那么，地产股的合理估值水平应该在全行业平均估值水平之上。”广发证券(000776,股吧)认为，地产股应该逐步回归合理估值

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