房产商海外猎地 引来各式各样的怀疑猜测

    一个纯粹的中国地产商，却斥资过亿美元在万里之外的冰岛买地，还一口气就买下了这个国家0.3%的国土。这个有关中国富豪和财政一度濒临破产边缘的欧洲岛国的新闻，聚集了各式各样的怀疑、猜测。　　　　故事的主人公——中坤集团董事长黄怒波选择了第一时间召开发布会，他向《英才》记者解释了个中的根本：“我凭什么去？我赚什么钱？是看到了长远战略发展空间。我在寻求生存空间和资源。”　　　　如今，国内的地产调控政策丝毫不见松懈，融资渠道堵塞，一个地产商为什么要拿出这么一大笔钱？中坤集团不同于大多数的地产商，其主业方向是商业地产及旅游地产。但是现在，国内的商业地产市场并非是外界想象中的蓝海，无论是万科、保利、恒大等以住宅为主业的知名开发商，还是万达、宝龙等商业地产开发商，都想在这个市场中分一杯羹。　　　　为了能够在激烈的竞争中生存下来，开发商们各有各的高招。万变不离其宗，包括土地、价格、环境、政策在内的各种资源，才是地产企业激烈争抢的焦点。　　　　商业地产泡沫　　　　显然，在住宅地产遭遇打压之后，商业地产的这一波高涨的行情已经引起了政府的注意。　　　　对比数字发现：发达国家人均的商业物业面积是1.2平方米，而在中国，上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字，不少二线城市也在快速向这一数字靠近。自2010年到现在，大量分布在二线，甚至三四线城市的城市综合体项目在建或已经开业。中国购物中心产业资讯中心报告显示：到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。　　　　但是，很多综合体项目运营得并不成功。“三四线城市出现了太多的综合体，而当地的消费市场根本没有那么大的承受能力。”中国指数研究院研究副总监何田对《英才》记者说。实际上，一个城市商业地产的价值往往与这个城市的经济水平、特别是消费能力密切相关。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌强调：“一个小县城建三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。”然而，“各地方政府出于各种考虑，没有整体规划，无限制的批综合体，这本身就是制造泡沫。”烟台宝龙置业公司总经理夏建兵对《英才》记者说。　　　　“城市综合体的商业模式一直没有创新，而且，各开发商推出的产品大同小异。”尹宝军说。如今，中国大部分城市综合体都是拷贝“万达模式”，以所谓“现金流滚资产”形式运营。其中，开发商会将除了购物中心和酒店之外的物业，包括公寓、写字楼和步行街商铺等全部销售，从而获得现金；而商业物业的租金则能给母公司提供稳定收益，同时，商业物业在资产负债表上属于优质资产，也能用于抵押。然而，“最近，大家的商场越做越小，公寓倒是越来越大，综合体里一大半都卖掉了。”夏建兵说。　　　　万达集团董事长王健林也不看好这一波对商业地产的投资：“我认为现在转向商业地产已经错过了最好时机。一些地产企业在当初应该主动转型的时候没有抓住机会，等调控了、限购了才开始被动转型，这会造成很多潜在问题。当然成功的几率还是有的，但我认为不会太高。”

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