拜托 别再预测房价了

从常识看，明年的楼市面临着行业拐点。然而，只要地方政府和房地产千丝万缕的媾和关系在，预测房价将永远是一个让学术蒙羞的尴尬。 　　11月16日，中国社会科学院财政与贸易经济研究所发布了《中国住房发展报告2009-2010》(简称《住房绿皮书》)，指出今年到明年，住房增量市场与住房存量市场将呈现"春暖秋凉、价稳量增"的发展态势。(11月17日《新京报》) 　　就2009年房价的怪异走势而论，在中国预测房价其实是一件非常尴尬之事。 　　在今年3月份之前，即使最坚决的鼓吹房价者，也没有想到在全球经济风雨飘摇的2009年，会成为中国房地产市场最火爆的一年，二手房交易量是过去三年大牛市的总和，尽管过去10个月房价上涨不到4%，但各地房价大幅飙升屡创历史新高已经成为不争的事实。这的确给年初唱空房价者(包括本人)莫大的嘲讽。没有人想到2009年的房市火爆至此，是因为没有人想到"两会"上政府确定的一年5万亿的信贷投放会翻一番，更没有人想到大量的信贷资金在银行配合、开发商掩护、地方政府绥靖的政策下肆无忌惮地流入了楼市，再次创造了中国楼市的奇迹。 　　不仅房价难以预测，就是房地产的未来政策，也成了"不敢说，不敢说，一说就有错"。在地方政府、开发商、学者等具有议价能力和话语权的利益诉求非常复杂的情况下，去年年底中央出台的房地产优惠政策，究竟向左走，还是向右走，不同的利益主体对此的期待显然不同。开发商和地方政府期待政策延续，以便维持市场的繁荣态势；民众期待政府通过回收优惠政策打压房价，以便市场的理性回归。如果仅仅从常识而言，笔者当然支持政府通过政策的调控，提前挤压资产泡沫，释放银行系统的金融风险，同时促使房地产市场理性回归。 　　然而，中国房地产市场调控政策真实运行轨迹告诉我们，一系列调控政策从来都没有让房价回归：始于2005年的调控政策，呈现出越调控越疯涨的尴尬态势。而且，如果从房地产优惠政策的出发点看，无论是降低二手房税费等交易成本，还是对改善型住房信贷政策，都是站在促进房地产消费的角度而言的，这样的政策，如果严格认定并加以执行，受益的应该是普通民众，今年二手房交易市场的火爆表现已经证明；对于这样的优惠政策，不但不该取消，而且应该进一步完善，形成常规化、制度化的政策体系。 　　王石说，中国楼市是政策市，这话如果放在当下的语境下解读，的确一语中的。但只说对了一半，在利益博弈复杂的情况下，大凡中央出台的挤压楼市泡沫的政策，基本宣告失灵，而刺激楼市的政策，则会引发各界"一致行动的逻辑"，制造空前繁荣的市场。所以，对于明年的楼市，如果从全球公认的房价收入比指标来看，从房地产本身的周期看，无疑都面临行业拐点。然而，只要地方政府和房地产千丝万缕的媾和关系在，预测房价将永远是一个让学术蒙羞的尴尬。 　　回到常识，笔者依然坚信，房地产市场目前处在一个十字路口，超常规的繁荣已经让房地产积累了巨大的泡沫和风险。但在利益博弈复杂的情况下，单纯依靠政策的取舍并不能左右房地产市场的走势。房地产市场的症结不在于有无优惠政策，而在于政府能否摆脱卖地生存的利益模式。不彻底摆脱各地土地财政的生存模式和利益纠葛，不管优惠政策是否继续，房价都难以合理回归。

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