拐点论引争辩任志强称地产消化期不等于衰退期

     国家发改委宏观经济研究院的最新报告认为，按照经济周期的规律，中国的房地产业此轮的繁荣期已经结束。经过此次拐点后，将开始进入3~5年的调整期，投资额、销售量、房价涨幅等都将会有不同程度的回落甚至出现绝对值的下降。 　　“调整后的消化期是正常的”  　　根据国家统计局此前的公开数据，2005年1-11月全国累计完成住宅投资8993.2亿元，同比增长22.3%，比上年末回落6.4%。国家发改委、{TodayHot}国家统计局对70个大中城市房地产市场价格的调查结果是2005年四季度，70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨6.5%，而去年同期的这一数据为10.8%，其中上海、杭州房屋销售价格同比涨幅均比2005年三季度继续回落。 　　增幅的回落拐点出现在2005年5月。 　　以房地产投资为例，统计数据显示，2005年5月份宏观调控后，全国范围内的房地产投资增长呈明显的回落走势，5月当月房地产投资同比增长20.3%，比上年同期提高5.3%，比1-4月累计增长率25.9%回落5.6%，其后各月的增长基本在20%左右小幅波动。 　　相关主管部门对于上述情况给出的评价是：国家为加强对房地产市场的引导和调控，解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，稳定房价，促进房地产市场健康发展，出台的一系列调控措施现正在继续发挥积极作用，并且产生了明显效果。 　　“去年的宏观调控的确抑制了房地产业过快增长的势头，但我并不觉得(房地产业)因此就好像要掉下去了。”春节假期刚过，华远集团董事长任志强的犀利一如往常。 　　“相反，我认为中国的房地产业在今后相当长的一段时间内都掉不下去，与房地产有关的一系列数据也都不可能出现绝对值的下降。” 　　与任观点一致的是，富力(北京)地产开发有限公司副董事长谢强分析认为，“国家希望房地产发展，因为它是国民经济的主要支柱产业之一。宏观调控主要是为了房地产业有条不紊的按市场化的规律发展，遏制投机炒房，控制投资，但还是要让有需要的人买房。” 　　开发商们似乎更愿意把2005年看作是房地产业的缓冲期或助跑期。 　　任志强也认同这一观点。“去年的投资增长保持了20%以上的幅度，尽管涨幅略有回落，但这仍然是一个很高的增长速度。”任志强表示，能够连续不断的保证10%以上的增长，这样的行业全世界也找不到几个。 　　对于上海、杭州等地的市场降温，任志强认为，“任何调整都会有消化期，这是正常的，等这个消化期过完以后市场也就旺了。” 　　“到目前为止，不管是从宏观调控的角度还是从实际经济发展的角度，都找不到让房地产业下降的理由。”任志强预计，2006年全国房地产业的平均投资增长幅度将在15%-18%之间，“仍然保持一个高速增长的水平，{HotTag}不会掉下去”。 　　“今年一定会上升”？ 　　“不会掉下去”，言外之意，就是与前持平，或者上升。事实如何？ 　　此前不久，建设部有消息传出：今年将进一步指导各地改进城市规划管理方式，调控项目立项和土地供应，及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。 　　主管部门对于存量土地的处理正在加快，最直接的影响将是市场供应量的增加。事实是，无论是土地出让制度还是房地产开发、销售流程，都正在整改与完善当中。这将是个既漫长也很痛苦的过程。 　　“这无非就是给市场一个信号，可能会影响准备购房者的心理预期。”但任志强同时表示，即使增加土地供应，以目前的趋势看，实际的供应量也是远远不能满足市场需求的。 　　除供需关系的制约之外，任志强认为目前6.5%的房价增长速度低于超过9%的收入增长速度的现状也必然导致房价继续维持增长的态势。 　　由此，任志强作出判断：房地产的增长是必然的、长期的。“比如上海有波动和调整是很正常的，但这并不是崩盘的概念。短期内的波动不会影响长期的上升趋势。” 　　“收入增长是必然的，宏观经济的支撑能力是很强的，因此房地产继续上涨是必然现象。而且今年一定会上升。” 　　开发商转身 　　可以肯定的是，任志强十分精于审时度势：“政府不会放松对投资的调控，一定会坚持维持房地产的一个合理的投资增长速度。” 　　目前有消息称，华远集团正运筹帷幄于资本市场。 　　“动作是一直在做，目前审计等工作我们已经完成。”任志强向本报记者证实，“后续工作可能还要半年左右的时间，最终希望明年能在境内或境外的资本市场上市。” 　　此外，“从2006年的情况来看，加大消费是毫无疑问的，同时规范市场是要继续坚持的。”据任志强了解到的信息，在规范市场方面可能会出台的政策包括防止偷税漏税、防止商业行贿、对开发商按揭贷款的加大力度监管等方面。“大部分是规范市场、治理市场方面的措施。” 　　任志强认为，这些不超出国际惯例的商业的办法，都应该是合理的，对市场发展有利的。“我们最怕的是用行政手段蛮横不讲理的一刀切。我估计2006年房地产市场上的行政手段会少一些。” 　　金融政策紧缩和土地招拍挂政策全面实行以后，开发商对于资金的需求空前膨胀。不甘心坐以待毙的开发商们，纷纷在资本市场中实现转身。有业内人士表示，“房地产企业必须依赖于资本市场才有可能活下去，否则的话可能连土地的储备都拿不到，也就没有了竞争的余地。” 　　谢强对此深有体会，“尽管境外融资对企业各个方面要求比较高，但是与资本市场结合这条路可能大家都必须得走”。

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