房地产市场现象相互矛盾新一轮房地产调控引发三大疑问

     上次调控缘何失效      始于２００３年的房地产市场调控，在２００５年拉至满弓。先是温总理在政府工作报告中强调要抑制房价过快上涨，接着中国人民银行决定调整商业银行个人住房贷款政策，随后出台新、旧“国八条”。      然而，密集的调控政策并没有让过热的房地产市场降温。在各方的争议声中，北京、上海、广州、深圳４地的房价于近期再次强势反弹。以北京为例，２００５年住宅均价销售为６７７６元／平方米，到了今年一季度，价格攀升至７１６８元／平方米，涨幅同比高达１５％左右。      尽管房价在涨，权威部门发布消息却称，实际销售在下降。      国家统计局２０日发布的最新消息称，截止到４月底，全国商品房空置面积为１．２２亿平方米，同比增长１８．９％。其中，空置商品住宅６９２１万平方米，增长１５．９％。      国家税务总局有关负责人也表示，今年１月到４月，全国契税收入仅增长了７．４％，而去年同期却超过了６３％，尤其是北京１月到４月同比减少了２０％。这意味着总体的交易量在下降。      调控一年多后，空置率、投资额和房价同步增长，而实际交易量却下降，这种相互矛盾的现象让房地产市场越来越像一个看不懂的谜局。      终于在５月１７日，国务院常务会议出台６条房地产调控措施（有人将其归纳为“国六条”）。随后，建设部有关官员也表示，目前房地产市场存在一些问题：少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，{TodayHot}套型、价格结构问题和区域性结构问题与普通居民家庭的合理住房需求不相适应；房地产市场秩序比较混乱，虚假宣传、囤积土地、捂盘惜售问题不同程度存在。      建设部在分析原因时称，出现这些问题，一是大多数城市没有按要求提出增加普通商品住房和经济适用住房供应的具体措施，没有公布建设规模、项目布局以及进度安排。部分地区廉租房制度还没有建立。二是部分城市住房需求偏大，供求关系偏紧。三是规范市场秩序工作不到位。      此次调控能否落实      面对“涨声”一片的楼市，“国六条”是否能让房价“刹车”随之成为业界关注的焦点。有专家称，这次调控有较强的针对性，应该能达到预期的目的。中央政府把重点明确指向了地方政府。据透露，国务院常务会议点了北京和深圳的名。      按照惯例，在国务院常务会议之后，相关部委和地方政府将会拿出执行细则。      北京已经快速做出反应，北京房地产管理部门已经表示，北京新一轮的房地产调控措施正在紧锣密鼓地制订中，其中，有关低价房的供应政策有望在下月出台。      ５月１９日，北京市统计局透露，北京市统计系统将全面规范全市房地产统计数据的信息发布，今后拟按月通过“北京市统计信息网”和新闻媒体向社会公布。      国家税务总局有关负责人也表示，将进一步完善税收政策，遏制房价过快上涨。去年，针对房地产市场短期的投机行为，国税总局曾出台了对已购商品房在两年内又转手出售的，将全额征收营业税。而这次即将完善的税收政策，{HotTag}将把这一时间延长。另外，还将提高土地保有环节的税负，抑制囤积土地，促进空置房处置。      建设部、国土资源部有关人员表示，将尽快推出细化、量化的具体政策。      有专家认为，能否把“国六条”精神落实下去，并取得成效，关键在于各级地方政府特别是房价涨幅较大城市政府的态度。      地产知名人士王志纲则对现有条块分割的体制表示担忧。他说，房地产已经成为不少城市ＧＤＰ的主要支柱，各地政府当然不希望房价下跌，所以难免会上有政策，下有对策。      事实上，房地产是一个复杂的系统，信息的多渠道和不对称，使人们很难看清真相，这就更需要政府以有形之手加以规范。      ４月２日，建设部通报指出，部分地区对廉租住房制度建设重视不够。仍有１３个省(区)没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，７０个地级以上城市没有建立廉租住房制度。      还有，去年的“国八条”中，就要求地方政府采取有效措施增加经济适用房的比例。可一年下来，统计结果却显示出，经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了。  　　调控能否行政问责      ５月１７日召开的国务院常务会议指出，各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。既然是责任制，能否走向问责？该问责谁？采访中，一些人提出疑问。      王志纲认为，调控未达预期目标，是因为总喊狼来了，市场产生了抗药性。刚开始说狼来了的时候，当官的担心丢了乌纱帽，银行担心被银监局监管，房地产商也提心吊胆，怕银行提高放贷门槛。但一次、两次、三次，只听楼梯响，不见人下来，最后谁也不怕了，楼市就出现了反弹。      北京科技大学管理学院教授赵晓分析认为，现行体制下，行政调控受利益主体的牵制，即“多只看得见的手”会抵消行政调控的作用。比如银行说要取消期房预售，建设部说不能取消；中央希望全国房价降下来，但是地方政府认为房价上升才刚刚开始。很简单，房价有上升余地，地价才能卖出好价钱。房地产的发展和地方官员的政绩已经非常紧密地联系在了一起，所以，他们必然抵制中央宏观调控的意图。      “尽管对中央宏观调控没有很好地执行，但问责起来实际上很困难。”中国社科院的一位专家告诉记者，“现行体制下，土地部门管地，建设部门管房，央行管钱，发改委管经济增长指标和投资规模，地方政府追求经济利益，各有各的利益，各有各的目标，各部门有自己的指标体系和统计口径，鼓点击不到一块，问责起来确实困难。但并不是他们没有责任。随着行政管理体制改革的启动，这种局面有望打破。”      国家发改委副主任朱之鑫日前表示，国家将进行行政体制改革，其中包括要完善问责制、决策失误追究制，做到权责明确、问责有力、行为规范、监督到位。      “五高”问题急需对症下药      对于当前房地产业存在的问题，中国房地产协会会长宋春华指出，要特别针对“五高”问题对症下药。      １．高档房。现在全国积压的房地产面积已超过５００万平方米，高档房占多数。      ２．高价位。个别地区出现了房价不正常过快上涨。今年４月，７０个大中城市中，１１个城市同比涨幅超过７％，３个城市超过１０％。北京和环渤海、珠三角地区的一些中心城市房价上涨过快。      ３．高空置率。用现行统计方法计算的“空置率”其实并不准确，统计数据明显偏小。许多住宅被投资商买去了，没有住人，却并未纳入统计。投资者的房子将会伺机进入楼市，可能带来不小的冲击。      ４．高自有率。很多发达国家住房自有率一般是在５０％至７０％之间，而中国高达８０％，这并不正常。      ５．高风险。如果取消预售房制度，公开开发商的成本，或提高购房贷款的首付标准等措施，都可能对楼市发展带来巨大的风险。

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