“项目拓展”立项申请

★ ★ ★ 中国县级城市新型城镇化项目的典范 ★ ★ ★ “项目”立项申请 置业公司（深圳） 二零二零年六月

导入国内外一流的宜居养老及休闲度假模式； 嫁接深圳前沿成熟的职业教育管理经验； 打造鄂湘渝三省交汇处最具特色的集宜居养老、观光旅游、 职业教育、休闲度假、购物娱乐等多功能、多产业 于一体的新型城镇化生态综合体； 创建中国县级城市新型城镇化项目的典范！

致市委、市人民政府：

非常感谢市委、市政府各位领导对置业集团（深圳）的认 可及支持！ 近半年来，通过对县级市市和本项目的几轮实地考察，期间与县级市市各级相关领导进行认真的沟通和洽谈后，我司就本项目组织专业团队进行了多次、反复的研究、分析和论证，并得出一致结论：如本项目得到县级市市委、市政府的大力支持和政策扶持，我司有信心、有决心并有能力通过科学定位、合理规划及整合国内外优质的资源，在立足于市委书记“探索畜牧发展新模式，推进农户增收致富”的讲话精神，以及市长就县级市成为“湖北省 2014 年度创建林业生态示范项目市”专题调研时提出的八大要求前提下，在县级市市打造一个大型的集宜居养老、观光旅游、职业教育、休闲度假、餐饮娱乐、生态苗圃、农业养殖及生活体验于一体的中国县级城市新型城镇化及新农村建设项目的典范——“项目”。

“项目”局部概念图

一、 项目基本情况 小南海，位于湖北省美丽富饶的山水园林城市——县级市市城区南端的南海镇，距离城区约 1000 多米（直线距离）。拟投资兴建的小南海欧陆风情湖滨小镇——“项目”，位于小南海的南岸,青山脚下。越过绿水碧波，与市区隔岸相望；青山碧水，令人心旷神怡，美不胜收。

小南海欧陆风情湖滨小镇——“项目”，将依托小南海独特、稀缺、优质的生态水资源和县级市市丰富的历史人文而创意构思，由职教文化园区、养老度假高档服务社区、欧陆风情商旅文化步行街及拥有省内最大水上音乐广场的湖滨公园四大部分组成，项目将整合北京东方太阳城(成功引进世界著名养老产业案例——美国加州太阳城)、东部华侨城、大梅沙游艇会及宝山技工学校等国内外一流知名企业资源，打造县级市市首个集宜居养老、职业教育、生态旅游、休闲度假及城市公共服务于一体的一站式享乐天堂，并将成为县级市市乃至荆州地区养老、职教及商旅文化的一张崭新名片。

“项目”项目拟占地约 0 3000 亩（其中直接用于开发土地约 0 1500 ） 亩），开发总建筑面积约 约 8 68 万 万 m m2 2，其中包括职教园及其配套物业、养老社区、特色商业、◎ ◎ 县级市市区 ★ 项目拟开发用地区域

牛食坡新村小区，以及湖滨公园、游艇俱乐部等配套设施、会所、假日酒店，等等。

项目投资总额约 5 25 亿元。

经我司专业团队初步论证，因项目投资大，涉及到多种跨领域产业，因此，整个项目的开发周期也相对较长。

预计开发周期为 7 5 ~ 7 年，分四期开发。

—— “项目”项目开发产生的社会影响力：

? 中国县级市新型城镇化和新农村建设的典范 。“项目”牛食坡新村小区的建设，以及与南海镇、牛食坡村委及村民合作创办的千亩园林苗圃基地与生态养殖场的建成投产，将使县级市市及荆州地区的城镇化发展和新农村建设上升到一个新的台阶，成为湖北省及全国新型城镇化和新农村建设的典范，改善并较大程度的提高了当地村民的生活居住环境，并力求在整体上达到小康标准； ? 中部地区首个田园式职业教育示范区 。“项目” 职教园的投入使用，促进了县 级市市职业文化教育的快速发展，提升县级市市年轻人的整体文化水平和工作技能，并提高应届毕业生的就业率和工资水平； ? 县级市城市后花园、养老度假圣地 。“项目”高档宜居养老社区的建成，将为解决县级市及周边地区离退休老人的养老问题。同时，从整体上改善并提高了县级市中高端群体的居住环境和生活品质，成为县级市市区真正的宜居后花园； ? 观光旅游、休闲度假场所 。“项目”商旅文化步行街、湖滨公园、游艇码头、音乐广场、水上乐园、会所及度假酒店的建成并投入营运后，在很大程度上为广大市民和游客提供了高品质、高服务的旅游观光、休闲度假、康体娱乐场所，提高了县级市市商务旅游的接待能力和服务水平，成为县级市市一张崭新的名片； ? 省级劳动就业保障示范基地近 。“项目”全部建成投产后，将提供近 3000个就业岗位和 数百个 创业机会，保障了南海镇部分剩余劳动力的就业问题，增加了当地农民的经济收入；经营步入正轨后，每年将为地方政府创造利税近 0 5000 万元。

二、项目土地需求 1 1 、用地条件及土地价格 项目划分为高档宜居养老社区、职业教育园区、商服旅游景区（湖滨公园及沿湖风光带）、休闲度假区、特色休闲餐饮区、牛食坡新村小区、园林苗圃及生态养殖区等八大功能区域。其中，项目中心区，即高档宜居养老区、职业教育区、商服旅游区、休闲度假区及特色餐饮五大区，以规划许可、可供商住开发的土地构成，约 1500 亩，项目地块所有用地供地时应达到“三通一平”的基本用地标准。

另牛食坡新村小区、园林苗圃及生态养殖区，属于村民宅基划拨用地和租赁用地，约 1500 亩。

? 高档宜居养老社区 拟规划占地约 970 亩。该区的土地性质为商住综合开发用地。现国内养老产业符合国家及地方政府重点扶持项目，该部分项目建设净地挂牌出让部分 实际地价拟不超过 8 2.8 万元/ / 亩。

? 职业教育园区 拟规划占地约 300 亩。该职业教育园区作为县级市市职业教育发展的重点培训基地，应予以最大政策扶持。该部分土地性质为教育配套划拨用地。注：若统一土地性质规划为商住开发用地，双方应另行商榷，前提为土地价格不高于养老社区地价。

? 商服旅游景区（滨湖公园及沿湖风光带） 拟规划占地约 120 亩。该区域用地性质分为两部分，一为市政景观绿化休闲配套用地，占地为 90 亩，市政工程划拨用地；另一部分为商业开发用地，即公园区域内的商业配套设施、游艇俱乐部等经营建筑用地部分，占地约 30 亩，该部分项目建设用地净地挂牌出让部分 实际地价拟不超过 8 3.8 万元/ / 亩。

? 休闲度 假酒店及附属配套部分 拟规划占地约 60 亩。该区为五星级标准度假酒店服务配套用地，土地性质为商务综合服务开发用地，该部分项目建设用地净地挂牌出让部分 实际地价拟不超过 1 1 万元/ / 亩。

? 特色商业及休闲餐饮 拟规划占地约 50 亩。作为职业教育园区师生、观光商贸游客、养老社区的中老年居民和牛食坡村民日常生活消费的配套项目，该部分项目建设用地净地挂牌出让部分 实际地价拟不超过 8 3.8 万元/ / 亩。

? 牛食坡新村小区开发用地约 0 150 亩，属于新农村建设划拨宅基用地；近千亩的园林苗圃和生态养殖用地，属于与牛食坡村委和村民合作租赁、联合开发用地。

以上土地交易过程产生的出让契税及交易费免收。

三、项目支持举措 1 1 、优惠政策及扶持条件 由于项目开发体量大、多种产业组合复杂、资金投入及占用率高（社会公益性产业资金占用比例巨大）、效益回收周期长，所以项目的整个开发全程都需。

政府最大最有效的优惠政策及全力扶持，才能使项目尽快的达到预期开发效果。

? 税收政策 ? 特服商业配套部分及休闲度假酒店服务区的土地使用税、土地增值税及两区域各项设施的建安税应予以免交。

? 宜居养老社区的土地使用税、土地增值税及建安税，在基准利率上减半执行。

? 凡上述涵盖商业经营项目 ，项目建成营业后的前 6 6 年内，经营商家的营业

。

税市级政府留成税收部分实行先征后返，用以扶持经营者长期稳定的经营。

? 规费及各种运营费用的扶持政策 ? 行政事业性收费：项目建设的各项行政规费一律免收，服务性收费予以最优待遇。

? 各商家、酒店、游乐场所，经营发生的水、电、气、城管、清洁等市政费用应以现有的基准收取，不能擅自上浮提价收取。

? 其他扶持条件 ? 凡涉及到项目有关职业教育、养老、园林、养殖及城市公共服务配套设施等国家政策大力扶持的产业和公共服务实施，教育、民政、旅游、农业等相关部门及市政府须在政策上给予最大的支持和 优惠； ? 规划、建设等部门，在我司县级市项目公司提交完备的办证资料后，应尽速予以办理各项权证。

? 土地主管部门应根据投资开发商规划的各项功能区域的用地划分，予以分割办理土地权证。

? 房产交易部门应允许在居住区、餐饮区、商业街区主体建筑达到 ±0 0 后，予以发放预售许可证。

? 在土地开发贷款、再建工程融资、酒店资产评估融资及商家经营贷款方面，政府应着眼于项目的整体可持续发展性，鼓励并协同当地银行及金融部门大力协助，必要时应阐明项目对县级市市发展的意义予以佐证和说明。

2 2 、配套设施：

? ， 将本项目规划中的湖滨公园和沿湖风光带， 以及项目通往南海镇桥头形象景观道路（四车道景观道路）纳入市政工程，并在政府与我司签订正式招商引资及项目投资开发协议后，启动该部分工程的施工。

? 县级市市委市政府在片区开发过程中，负责协调各相关部门及市政、电力、公路、燃气、电信、自来水、网络、有线电视等市政配套公司、相关单位的关系。须将水、电、气、道路、管网等市政配套设施接到项目的相应位置，

其中电力部分需双回路电源供电，以保障项目的顺利实施。

? 公共交通设施的配套到位。县级市市相关交通管理部门，须在本项目首期交付使用前确保各项公共交通配套设施投入使用。

3 3 、负 责优化建设施工环境，并负责协调相关单位及当地村民，按双方约定的时间点完成村民房屋及土地的征迁工作。

四、项目推进步骤 1 1 、尽快签订项目投资意向协议。

2 2和 、完成项目坐落区域内地形测量和 0 1: 500 电子地形图制作工作，联合市规划设计院编制该片区路网规划方案。

3 3 、我司将着手项目的可研报告、环境评估报告、市场调研及正式立项程序，并同时委托设计单位进行详细的概念性规划，对项目概念性规划进行研究及论证，组织专家对项目的策划概念及规划进行论证； 4 4 、由市委、市政府牵头组建项目工作组，并由市内一名主要领导任组长，各 相关职能部门/ / 地方政府负责人为组员，以跟进并落实本项目具体实施过程中的各项政策到位及手续工作的完善等事项。

5 5 、考察同类项目，并就如何加快推进项目我司与政府进行深度洽谈协商。

6 6 、设立项目公司。

7 7 、取得开发用地及相应的土地权证； 8 8 、规划设计方案通过评审，取得各项规划、开发、施工许可证； 9 9 、进入全面开发、建设、施工阶段； 五、项目征地拆迁 1. 市政府承诺在意向协议签定后六个月内完成项目的全部征地拆迁工作，交付

土地进行建设，以不影响施工为基本原则。

注：牛食坡新村小区的开发建设可由我司承建，承建费用用以抵扣土地款或其它支付方式，具体合作方式另议。

2. 市政府承诺在意向协议签定后六个月内启动南海镇至项目形象景观道路和湖滨公园、沿湖风光带的工程建设，并在 0 10 个月内完成施工。

3. 按双方商定的供地计划( ( 正式协议中约定) ) ，由市政府安排国土部门办理片区开发供地范围的征地拆迁、补偿安置等事项所需的各项行政许可和相关审批手续，并由市政府及南海镇镇政府负责征地拆迁。

六、基础设施建设 1 1 、我司承建政府确认的该区域的基础设施建设。基础设施建设标准，以政府审定的规划设计图为准。

2 2 、该部分设计由政府选择设计单位，确保按照该区域 控制性规划、各项修建性详规、各项专项规划完成规划设计图和施工图； 3 3 、我司负责办理基础设施建设项目规划许可、施工许可、质量安全监督注册等相关政府审批手续，并依法选择相关施工等单位，政府提供必要的协助。按政府规定完成工程建设，确保工程质量符合国家相关质量标准和验收规范。

4 4 、施工费用由政府承担，可以由我公司垫资施工建设，然后从我公司的应付土地款中抵扣。

5 5 、我司保证在实施本项目期间，按照有利生产、方便生活、公平合理的精神，为相邻权利人因通行、铺设管线、用水、排水等提供必要的便利。

6 6 、我方在工程施工、工程质量 管理、工程安全管理等方面须遵循相关法律法规、规章及政策规定。

7 7 、凡基础设施建设项目施工质量、安全不符合设计或规范要求的，或工程材料以次充好或有实质性缺陷的，政府除责令我方改正、返工外，可依法追究相关责任。

8 8 、工程监理单位由政府依法通过招标确定。

9 9 、基础设施建设项目的验收、移交与维保再另行协商。

七、项目其他请求 因本项目投资开发的意义重大，且投资规模较大，回报周期长，涉及政策支持力度大，为加快项目落地和建设，我们有以下几点请求：

1 1 、整合协调各方资源 ? 政府应在土地、税收、投资基建、融资、商务 等各方面对项目予以大力扶持与帮助； ? 在鄂湘渝三省的大区域内整合旅游、养老及职业教育资源，建立整体影响力和品牌； ? 政府牵头制订对投资者的宣传招商策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域及项目打造品牌； ? 政府应引导本区域各层面对职业教育、养老及旅游产业的参与。

2 2 、关于项目的优惠政策问题 请求市政府尽快研究我方的优惠政策条件诉求，以加速项目立项落地。

3 3 、关于项目的服务问题。

请求政府尽快成立由一名市级主要领导挂帅，市财政、发改、规划、国土、建设、教育、民政、旅游、文化、农业、商务等相关部门及街道的主要负责人为成员的项目建设协调领导小组，迅速开展工作，及时协调解决项目推进中的问题和困难。

4 4 、关于项目的立项问题。

请求市发改、民政、教育、旅游、农业、文化等部门力争将该项目列入 2014年度国、省、市重点城镇化项目（含养老、教育、旅游、生态农业开发等）计

划，尽快作为市、省重点城镇化项目申报，争取尽快立项。

（ 完 ）

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