“炒楼”模式难以复制 “深圳现象”会否蔓延

　  现在房地产市场最吸引眼球的，莫过于深圳房价的惨烈下跌。很多楼盘跌幅超过三成，有的甚至被“腰斩”。于是，这燃起了不少买房人的希望，期待自己所在城市的房价也能大幅下跌。

　　但坦率地说，即使深圳房价降了许多，不少工薪阶层的人买房依然很吃力。原因是房价“涨一倍跌三成”，所谓的降价只是把过分虚高的部分砍了一刀。如果以两年为期来看，房价实际不仅没跌，反而是上涨的。

　　曾观察过自由市场卖服装小贩的销售手法，明明只卖50元的商品但喊价却是一百元，然后七折八扣再把价格降下来，让你很有“砍价”的成就感。现在房价的打折似乎与此有异曲同工之处。

　　深圳房价之所以曾经蹿升极猛，是与当地炒楼之风甚炽密不可分。有人估测，深圳炒楼最盛之时，投机盘能占到整个市场份额的60%以上。对于炒家来说，最重要的不是房价有多高，而是能否以更高的价格卖出去。在环环相扣的利益链条中，每一个参与者（开发商、炒楼人、房产中介、银行）都可从中分得一杯羹，这有点像击鼓传花，只要鼓声没停，游戏就可以进行下去。

　　那么，炒楼的盈利模式是咋样呢？据介绍，通过一系列的“技术”操作，炒楼人完全可以“以小搏大”。举例来说，买一套60万元的房，银行提供八成按揭（第二套房七成），开发商可替你垫付一成首付，这样你实际上只需付一成首付。此外，相关机构还可通过房产评估，将你的房产价格评高，这样银行的实际按揭贷款甚至可以覆盖首付的大部分支出。当房子涨到100万你想卖出时，银行或金融担保机构在得知有下家愿意接手的情况下，就可为你付全尾款（借钱给你），以便完成产权的顺利转移。一进一出炒家理论上可盈利近40万，这其中的关键在于杠杆操作。

　　由于市场中有相当一部分是投机盘，因此当没有新资金入场时，击鼓传花的游戏就玩不下去了。部分炒家在辨明趋势和利益权衡后选择了“断供”——认赔出局。曾经是银行业务中的优质产品——个人房贷，也变成了或需折价才能变现的不动产。悲观一点的看法是，深圳房价的低点将取决于银行处置这部分资产的价格。

　　客观地看，国内其他一线城市的房价年内估计不会像深圳那样大幅波动。主要原因有三：一是如北京、上海的楼市基本上没有投机盘存在，因此不会出现大量存量房的市场沽压；二是当房价小幅下跌与物价上涨及收入增长呈反向运行时，房价收入比将随之下降，部分购买力有可能择机入市；三是市场交投清淡令开发商的投资冲动顿失，供应量也将随之减少，在供需双方此消彼长的态势下，“深圳现象”大肆蔓延的可能性不大。      

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