城市更新新政将重整深圳地产格局

    上周，深长城、深天健、深华发等多家深圳本地上市公司同时发布风险提示公告，披露了《深圳市城市更新办法》对公司的影响，投资者对“更新概念股”大肆追捧。深圳城市更新到底会给相关公司带来多大利益，又将对深圳房地产市场带来怎样的影响？本报特意对相关公司的土地资产项目做了调查并采访了相关房地产资深专家。　　资源差异决定公司受益程度　　“深天健在深圳香蜜湖豪宅片区拥有一个产业园，如果按照《办法》有关规定变更，想象空间无限。”尽管深天健已经于11月19日对该工业区的变更情况做过公告，但据记者了解，很多熟悉深圳房地产市场的人士仍旧对变更办法给深天健等相关公司带来的巨大机遇深信不疑。从深天健工业园周边达到4万元/平方米以上的二手房价来看，深天健拥有占地面积5.63万平方米，建筑面积8.26万平方米的工业园确实具有很大的想象空间。某券商分析师估算，如果该工业园顺利改变为商品房项目将可带来50亿元的销售收入。　　不过，这只是问题的一个方面。据《办法》，城市更新项目主要包括综合整治、功能改变以及拆除重建三类，比较而言，功能改变和拆除重建类项目对相关上市公司影响较大，但在实施过程中还有很多不确定性。首先，这些项目的变更都要符合深圳市规划部门的规划要求并获得审批方同意。相关公司拥有的资源是否在政府的规划之中，规划对这些工业园的变更要求如何等均不得而知。其次，变更项目的土地均涉及到补缴地价的问题。虽然办法规定补缴地价按“公告基准地价标准”以及市场评估价确定，但是这些标准并未完全明确。这些因素都将直接影响到项目变更后的收益问题。　　目前已经确定对所拥有的工业园进行房地产项目变更的深华发在公告中估计，为变更土地使用用途公司至少要补缴土地价款5.33亿元和建安投资成本。据记者了解，这是深华发根据更新办法自行计算的地价。其中“新增加建筑面积部分”按楼面价3800元/平方米计算。据悉，深华发项目周边的住宅楼盘销售价格约为1万元/平方米，商铺销售价格约为3.3万元/平方米。　　国信证券区瑞明认为，资源差异会导致相关概念公司受益不均，有的公司可能根本不会从中收益。目前投资机会是确定的，但不同公司的情况需要仔细甄别。　　另外，由于与上述办法配套的土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财政税收等各项配套政策尚未出台，深圳市尺度市场策略顾问有限公司总经理唐建平认为，办法虽然能够让更多的企业有获得地产项目的机会，但因为涉及多方利益问题，实际执行起来有难度，操作起来可能不会很顺利。　　中金公司也认为，办法规定拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施，因此开发的节奏和进度依然在政府掌控之中；同时项目再开发建设最重要的是土地性质的改变和容积率的提高，而该办法并未规定具体的操作程序细节，能否突破还需要看执行情况。　　办法催生房地产机会　　据了解，目前深圳市规划与国土资源委员会已经推出了25个具备较好实施条件项目进行实施，包括城市更新项目19个，工业区升级改造6个。　　这些项目有望于明年第一季度启动，可为社会提供建筑面积约200万平方米的住宅、21万平方米的办公、48万平方米的商业、21万平方米的商务公寓以及90万平方米的产业用房。据深圳市规划与国土资源委员会副主任薛峰透露，深圳市政府计划在2020年完成176平方公里的城市更新。这意味着未来将有大量的房屋供应市场。　　国信证券区瑞明认为，城市更新改造将是未来深圳房地产行业发展的主线。从过去几年的数据来看，深圳房地产投资占固定资产的投资比例的增长已经逐渐减弱；深圳新房销售面积目前处于比较平稳状态，甚至已出现减少的趋势；在大部分市场周期中，深圳二手房的交易超过一手房的交易；深圳已经没有太多的存量土地。从这些因素来看，深圳房地产行业的整个业态环境已经呈现出住房饱和国家城市的市场特征。　　区瑞明认为深圳房地产对经济增长的贡献方式将更多地体现在更新改造的层面上。在更新改造中，不通过招拍挂的方式，更新改造的土地成本可以控制在一个比较适合的水平。这个文件更多的是一个战略性的文件，将来肯定会有更多的细则出台。他认为，城市更新办法催生了一个土地可持续的阶段性投资机会，这是大概240平方公里的大蛋糕。　　唐建平表示，从历史经验来看，城市改造一般会推动房价上升。办法实施拉低深圳房价也不大可能。原因是城中村改造，土地供给没有增加，原来压缩的住宅需求压力反而会释放；工业用地改为住宅用地、商业用地，增量也有限。　　区瑞明也认为办法实施后会拉升房价。原因是变法实施后，整体环境的改变，会让一些位于深圳核心区域的城中村，工业区的建筑物业价值整体得到提升。同时，更新改造增加的房屋供给有限，不会拉低房价。　　综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁认为，《更新办法》为深圳解放了大批沉淀土地，理论上来说会对高涨的房价有抑制作用，但是不能马上解决当前房地产市场的高房价问题。

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