存量房时代市场新趋向

  从“增量时代”到“存量时代”，2016年，国内一线城市房地产市场交易主体已发生根本性改变。   数据显示，刚刚过去的一年，北京、上海的二手房交易额占比已高达74%、72%，这个比例已经达到成熟国家、成熟市场的水平。   “从国际经验观察，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1时，由增量开发主导的新房市场将趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。”1月13日，链家研究院院长杨现领在“链家思享会”年会现场如是说。   记者得到的最新资料表明，2016年中国二手房交易额已超过6万亿元，占住房交易总额的比例达到41%。因此，从这个关键指标看，中国目前总体上正处于由增量市场向存量市场转换的过渡期。   市场角色发生改变   2016年，我国房地产向存量房时代迈出一大步，在这样的市场背景下，房地产领域中各个角色都面临新的挑战，只有那些能够真正贴近用户需求、解决存量房交易痛点的企业，才能赢得存量房时代的回报。   “可以非常明确地说，当下的中国房地产市场，正在发生的显著变化不是‘黄金时代’向‘白银时代’的转换，而是‘增量时代’向‘存量时代’的转换，这是主赛道的切换，是一种更根本、更深刻的改变。”杨现领认为，如果说增量时代，开发商存在的最大价值在于让超过1亿的城市家庭拥有了自己的房屋产权；那么，存量时代的最大命题则是让这些房屋资产得到更好的配置和管理，实现资产价值的最大化。   由链家研究院首次发布的《存量时代·流通为王：2017年中国房地产市场展望》行业报告同样分析了存量房时代的市场运行规律、市场价值空间、如何促进存量房市场发展等问题，为业界输出了最新的学术成果。   报告指出，存量房时代开发商应主动寻求变革、找寻出路，建造并持有公寓、城市更新、主题地产将成为房企下一阶段的转型方向。同时，经纪行业作为存量房流通的关键支柱，渗透率逐渐升高，服务范围更广；租赁市场迅速崛起，品牌公寓运营商将能够在解决新市民租房问题上发挥极大的作用，甚至颠覆租赁市场过去的生态模式。   “未来，房地产市场总体上会进入存量房黄金十年的阶段，城市的集中度会相对更高，整个市场的供应端则从B2C走向C2C，市场角色发生改变后，如何更好地解决存量房痛点则是业界关注的焦点。”杨现领称。   国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微则认为，中国房地产市场进入新阶段后，出现了一些新的阶段性特征，一是住房市场供求格局转向供求基本平衡，供求的结构性矛盾更加凸显；二是城市之间发展趋势在深度分化，未来住房市场的发展空间差距加大；三是住房的资产和财富属性更加强烈，如果有合适的货币条件，极易产生资产泡沫。   “所以，未来在供求格局基本平衡的情况下，供求的结构性矛盾，包括人群之间、不同城市之间的结构性矛盾会更加凸显。”对此，王微强调，中国住房投资峰值经过拐点以后，住房投资的增速会发生很大变化。房地产作为财富在整个国民经济中所占的比重也会增加，住房的财富属性会持续上升。   挖掘潜在的未来机会   进入新的发展阶段，总有人问，中国房地产市场的未来机会在哪里？   “机会就在广义的存量房市场。”杨现领认为。   在他看来，中国广义的存量房市场包括在售和待售新房库存、二手房、商业办公的交易市场及交易衍生服务；房屋租赁、管理以及衍生服务如搬迁、保洁、维修等；存量土地和房屋的更新改造；围绕交易和资产管理的房地产金融服务。   对此，杨现领进一步说明：“单纯从资产端估计，中国存量房市场的资产价值约为245万亿元。按照2016年市价评估，住宅约为180万亿元，商业办公约为50万亿元，已售待开发土地约为12万亿元，已建成待售库存约为3万亿元。”   链家研究表明，2016年中国二手房交易量约为500万套，存量住宅套数超过2亿套，大致匡算的流通率为2%左右。相比之下，美国的流通率历史均值为4.5%，峰值超过6%；美国二手房交易额占比曾达到93%，而中国目前只有41%。与此同时，中国存量资产的使用率只有0.6%，一线城市更低，只有不足0.4%。美国和日本的这一数字则分别为1.6%、0.9%。   “可以这样说，在增量主导的时代，房地产金融的核心功能在于通过金融杠杆让人们实现对所有权的获取；在存量主导的时代，房地产金融的核心功能在于实现房屋资产的变现和投资，主要表现为房屋再融资和房地产REITs。前者提供变现渠道，在所有权和使用权不发生转移的条件下，让资产实现更多的变现方式；后者提供投资渠道，无须直接拥有所有权和使用权，也能让投资者获取资产收益。”杨现领表示，从相对狭义的角度讲，存量房市场的核心含义在于三点：交易、管理、金融。交易是为了达成所有权的流通和转移，管理是为了实现资产的价值创造，金融是为了完成资产的价值兑现。   “目前来看，围绕住宅类资产的服务及其收入规模仅仅只有1万亿元左右，考虑到超过200万亿元的资产规模，未来的盘活空间仍然极大。”展望未来的房地产市场，杨现领坚信，“中国已正式迈入存量房的‘黄金十年’、‘黄金二十年’——这是一个没有终点、永续的市场，让资产流通起来、流动起来，便是所有的机会。”（张东林） 建材价格信息直辖市建材价格信息北京市建材价格信息