中小城市房地产业的纠偏之路

  一度依赖房地产业高速发展而急剧扩张的中小城市，面对轮番升级加码的房地产调控，未来之路该走向何方？   “众所周知，中小城市是推动国民经济发展的重要力量，未来20年，中小城市将成为体现城镇化质量、推动城镇化进程和加速进行的主要战场。”5月27日，中国城市规划协会名誉会长、原建设部副部长赵宝江在第四届复旦城市规划论坛暨面向中小城市转型发展的规划应对研讨会上作出如上判断。   据2016年中国中小城市发展报告绿皮书显示，截至2015年底，全国共有中小城市2184个，中小城市直接影响和辐射的区域面积934万平方公里，占国土陆地面积的97.3%；总人口达到11.74亿，占全国总人口的85.4%。中小城市及其影响和辐射的区域经济总量达到57.45万亿元，占全国经济总量的84.9%。   城市规划 为人而做   本届论坛上，部分一线城市近期实施的“封墙堵洞”行为引发与会专家的热议。在他们看来，整治城市街区环境固然重要，但是方便百姓生活同样是城市发展中不容回避的问题。   “城市是用的，不是看的，不能‘运动式’解决城市问题。”中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁表示，在城市发展进程中，不能过度放大城市的交通功能、视觉功能，而要尊重城市的发展规律，城市功能应该多样性，要恢复“街区经济”。为此，他十分推崇《清明上河图》描述的市井生活，认为这是中国城市资源配置的典范。   “中小城市的发展要改变传统模式和思路，房地产导向的发展模式已经统治中国20年了，也统治了规划界20年。在这种思路指导下，所谓规划就是给地方发展房地产制定最好的技术、思想和工具。”李铁强调，事实上，规划应为人而做，而不是为物所做，“不解决这个问题，发改委和城市建设部门的规划都不能满足需求”。   在李铁看来，中国房地产业发展到今天，存在的问题并不是房价问题，而是卖不出去的问题。“我们在城市规划上没有给中低收入人群提供住房空间，中心城区房价既然下不来，就完全可以在城区周边选择一部分空间给他们提供住房。可以这么说，我们在城市发展政策上出现了偏差，城市等级化的管理政策没有给中小城市提供转型发展空间。”   “三四线城市库存这么多房子卖不出去，和规划师有没有关系？做规划到底是在给谁提供服务？也许，有些规划师会说是给政府提供服务，但问题是政府又在给谁提供服务？”提出上述问题后，李铁肯定地回答道，政府当然是给老百姓提供服务的。   “无论上海还是北京，从来都是外来人口极为活跃的城市，全世界发展最快的城市就是移民城市。没有外来人口，城市怎么能有活力？可是我们在城市规划方针里，怎么提供给外来人口服务，在城市规划空间里给他提供什么样的居住条件？却很少考虑，甚至说没有考虑。”谈到规划中存在的问题，李铁语气强烈。   “城市规划设计、城市建设最终要为人服务，所以，研究城市要做好经济学研究、文化研究、资源环境研究，同时要采取大数据等新技术，很好地识别判断人在城市中的活动规律。”作为论坛主办方代表，上海复旦规划建筑设计研究院副院长敬东也表达了自己的观点。   抱团成群 共谋发展   毋庸讳言，在服务“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带等国家发展战略推动下，中小城市正面临着巨大的发展机遇。国家新型城镇化规划（2014～2020）也明确提出，将把加快发展中小城市作为优化城乡规模结构的一个主攻方向。   然而，中小城市也面临着无法回避的发展瓶颈，包括供给侧结构性改革滞后、战略性新兴产业培育仍显不足、现代服务业占服务业比重较低、创新创业能力不足、城市空间布局需要不断优化等问题，教育、文化、交通、医疗卫生等服务供给也亟待加强，土地、环境、能源等方面面临的约束同样越来越大。   “今后,要把城市群作为发展的主体形式，促进大中小城市的协同发展。”上海市城市规划行业协会会长、复旦大学城市发展研究院副理事长毛佳樑认为，中小城市凭借自身的优势和资源，已逐步成为提升城市质量、加快城镇化进程的一个重要载体。   为此，针对任重道远的中小城市转型发展，毛佳樑建议深入研究和注重四个方面的工作内涵，因地制宜、扬长避短，努力提高中小城市的发展品质和水平。   一是注重当地资源禀赋和承载能力的研究，分析把握中小城市转型发展的目标、方向和功能定位。不能单纯地求大、求全，要坚持先规划、后建设，在突出宜居、宜业、宜游，特别是在提升城市服务功能和精准化管理上下功夫。   二是注重和提升产业发展，增加就业岗位，推进以人为核心的城镇化发展，并加快社会经济的发展。同时，要紧密结合脱贫攻坚、美丽乡村等工作，把各项工作和政策统筹整合，增进当地的经济活力和可持续发展。   三是注重文化传承和品质提升。新形势下的中小城市建设不是重新建城造镇，追求规模的扩张，而是在原有的基础上进一步做好布局优化和规划提升。特别是要在整洁、文明、安全的基础上，塑造地域风貌和自身特点，以人为本，不断完善公共服务设施和道路市政基础设施，要坚持因地制宜、先易后难，有序推进。   四是推进规划设计的创新和示范，把先进规划理念与当地实际紧密结合，从而推进城乡规划设计、工程实施和城市管理等各个环节的紧密衔接，努力提高城镇建设的整体水平。 建材价直辖市建材价北京市建材价