房地产认识的四个误区

关于中国房地产市场是否存在泡沫的争论一直不绝于耳，分析的理论框架、模型也纷繁复杂。房地产价格的迅速上涨有很多原因，比如经济增长、城市化等。但最核心的因素，仍在于货币发行量过多。　　　　现在整体宏观经济处于长期拐点，资产价格也面临重新定位。过往在单边行情中无须深究的问题，现在需要认真思考。谎言并不可怕，可怕的是似是而非的真理。这些“真理”在房地产市场中普遍存在而不受重视。　　　　一是，刚性需求就不要考虑购买价格了，涨跌不影响购房者的居住。　　　　我想，凡是买房的朋友，中介都会这么跟你讲，这是我要说的第一个伪命题。打个比方，今年你花了100万买房，而明年房子只有80万了。购买时点的不同就意味着20万的购买力丧失。但过去十年大家对此都没有感受，是因为地产一直处于没有大调整的单边上涨行情。　　　　二是，中国人的购房杠杆运用率远低于欧美，因此房地产不存在泡沫。　　　　按揭比例高说明房地产无泡沫也是伪命题。债务是存量计价的，资产是边际定价的。假如购房时100万，首付四成，负债率60%房价跌一半，负债率立马翻倍，杠杆率也迅速提高。　　　　三是，房贷的存续期为5.5年，收入增长远高于房价增速。

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