房地产市场格局将变

目前，房地产市场格局和企业竞争格局都在发生着鲜明而快速的变化。至于企业个体而言，找准方向、调整好节奏才能迎来新机遇。　　　　近期，通过对177家境内外上市房企年报中的数据关系、收入结构等因素的分析，并与往年数据的对比研究，我们从中发现了企业各自的产品结构调整和转型方向。在深入分析的过程中，最主要的感觉是“格局剧变”这四个字。　　　　所谓格局，主要是指房地产市场格局和房企竞争格局。诚然，“降准”、降息以及5、6月份市场交易量的较快上升，是前期相关支持“刚需”的政策变化及其所引致的市场预期变化使然。这种变化对今年下半年的房地产市场会产生什么影响，是一个极具争议的话题。笔者认为：房价会企稳，甚至还有下降的可能性，因为库存量和资金压力很大，但波动区间估计在正负5%以内；成交量会明显上升，预计全年房地产开发投资和商品房成交量均有10%以上的增幅。　　　　但这对某一特定房地产企业来说有多大意义？其实意义真的不大。与开发商私下交流时，笔者常说两句话：一，企业表现如同股市中的个股，股市普跌时，也有个股上涨；反之，即使普涨，也总有个股下跌，甚至跌停；二，你能左右政策吗？你只要把能左右的（比如产品、管理等）做好就行了，所以不要往上看，而是要往前看。　　　　除了往前看，也要左右看，也就是看房地产市场格局变化和企业竞争格局动向。　　　　先说市场格局，大致有两种变化：一是就产品市场格局而言，住宅市场越来越倾向于刚需、首置和改善型产品，商业地产市场则是局部性短缺和结构性泡沫交织，而旅游和度假地产、养生和养老地产等，虽有发展前景，但眼下还要解决盈利模式问题。由此，房企一定要想清楚、设计好自己的产品结构；二是就不同等级城市的市场变化而言，一线城市依然是制高点，二三线城市仍然是增长源，但部分三四线城市因为潜在供应量太大，反而市场风险大于需求更加稳定的一二线城市。由此，房企一定要做好市场布局工作。　　　　再说企业的竞争格局，主要有三种变化：一是市场集中度越来越高，而且呈现不断加速趋势。数据显示，百强房企2011年全年实现销售总额1.66万亿元，同比增长17.5%，高于全国平均水平5个百分点左右；市场占有率从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%；2012年上半年全国TOP10企业市场份额达到16.17%，较2011年上半年的13.51%增加了2.66个百分点；二是分化越来越明显。不但不同梯队的企业在加剧分化，而且一线企业也在加剧分化：每年总有新晋级的，也总有掉队的；三是尽管如此，小、散、乱的格局还没有根本改变。这也就意味着，只要找准了方向、调整好节奏，可能一两年、一两个项目就会促使企业实现“三级跳”。　　　　至于竞争者，还是希望企业“以我为主”。在你与竞争者都处于快速的动态变化中，左顾右盼多了，反而容易乱了方寸。　　　　所以，还是那句话：抱最大希望，尽最大努力，做最坏打算，持最好心态；记住该记住的，忘记该忘记的，接受成事实的，改变能改变的。如此，或将迎来新的、难得的发展机遇。

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