中国楼市繁荣背后的政策逻辑解读

为什么要松绑地产的调控？需要梳理过去一年多来宏观调控的政策逻辑。　　　　核心是从需求端通过限购来冷却地产，但是这种调控并未导致房价的崩溃，这是因为政策一直暗中接济地产商的资金链。　　　　比如去年是影子银行体系支持了开发商，大量贸易链贷款暗中的流向也是地产，甚至有一些地方暗中压银行支持地产商，具体方式是要银行提供资金给一些政府性实体，关键时侯收购一些开发商的库存。　　　　总体来讲，经过过去一年多的力度很大的调控，但地产商“以价换量”进行得并不顺畅，宁愿接受扛着也不降价。　　　　但是销量却出现了“硬着陆”。这意味着房地产商处于高杠杆状态，难以借入更多的钱。众所周知，房地产某种程度上是地方政府的融资机制。　　　　也就是说，只有地产商的债务转化为房地产投资，最终才会变成地方政府的收入，销量“硬着陆”直接引致地方政府收入存在问题。　　　　严格地讲，是投资项目的资本金有问题，没有本钱，银行杠杆是撬动不起来的，所以基建投资提振的关键其实在于资本金。　　　　从专业角度评价，2009年4万亿刺激计划中最给力的政策王牌是：将固定资产投资的项目资本金比例从30%直降至20%；默许地方政府以虚增资产、甚至直接负债（信托）方式筹集资本金；最后是将楼市激活。　　　　中国地方政府募集资本金机制在于其对于土地私有权的剥夺，因此获得了一级市场垄断权。土地增值（级差地租）的绝大部分收益收归国有，构成各类投资项目资本金的主要来源。　　　　所以我们看到，在过去一年多时间，基建投资减速-经济下行-人民币汇率贬值压力-外汇占款增量锐减；同时，投资下行-货币减速-资产通缩-杠杆上升-信用通缩。　　　　未来无论是通过贷款还是债券为地方投资项目融资，资本金管道始终是关键。所以，为了稳增长，政策的逻辑必然又得回到松绑地产调控，因为这是投资提振的逻辑前提。　　　　过去一年多的调控，某种程度是银行在为经济和地产承担成本，市场其实很聪明，预期的逻辑从股价变化出来：地产股强势银行股破净。　　　　楼市的繁荣将被“经济逻辑”之锁拴住　　　　随着宏观层关于房地产调控的松口，房子销售数据5月份开始明显反弹，这是长时间限购所积累的刚需存量释放的结果。而这其中可能还有相当多的“伪刚需”。　　　　为何中国人一直急于买房，不管他们口袋里的钱有多少？简单来说，就是怕楼价上升，今天不买，将来就更买不起。　　　　在一个买方和卖方（地方政府+开发商）力量完全不平衡的市场中，过去十年中，卖方一次又一次地制造“只涨不跌”的恐慌，如此虚假而扭曲的“刚需”形成。很多人往往被狠狠宰了一刀，回头还得感叹自己当时的“明智和幸运”。　　　　所以讲中国政府的限购政策虽属无奈，或也可以某种程度理解为对消费者的一种保护。　　　　但今天为了短线的增长目标，又一次开始默许自己的政策底线不断被地方所突破。　　　　在笔者看来，即便这种短线政策开始起到了一些作用，但这一次持续的时间和上涨的力度可能会远远差于过去十年中的任何一次。

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