冯仑：房企要以创新变革超越周期

本报讯 在昨日举行的“第一财经中国经济论坛”上，万通地产董事局主席冯仑表示，当前经济周期波动，房地产企业要用创新和变革来予以应对。 　　“所有房地产A股公司10年的报表，平均净资产收益率只有4.5%左右。同时，所有繁荣时候的财务报表也是自杀式的情况，在这几年净资产、利润、营业额增加，但是每股现金流减少了，存货增加、负债增加，这就是自杀式的增长。” 冯仑首先指出国内地产业所面临的问题。 　　他说，万通因此从2002年以后，就做了一个反周期安排，繁荣时候在郊区扩张，萧条的时候在城区扩张。尤其近几年来，公司反周期的大量出货，以降低债务结构，增加流动性。同时，公司也积极研究地产商业模式，汲取美国模式经验。 　　通过研究发现，当一国人均GDP低于8000美元的时候，房地产行业产品重心主要集中在住宅市场，目前我国就处于这个阶段；到人均GDP超过8000美元，房地产企业的重心将逐步转移到商用不动产；而当达到3万美元以后，房地产行业的重心将逐步金融化。随着这样的变化，纽约最大市值的地产公司是黑石下面的金融类公司，一共390亿美元资产，其次是商用不动产公司，市值是住宅公司一倍左右。 　　“我们摒弃传统的香港模式，而采取美国模式，其中一个举措就是在美国新的世贸中心建一个中国中心。” 冯仑介绍。 　　除此以外，企业应对周期波动还有一巨大法宝，即公司组织变革。冯仑说，公司组织蜕变，引进投资者，然后上市，可以增加资本金以对抗周期。比如，万通的控股公司就有将近15亿资本金，而负债率不到25%，现在的日子就比较好过。其次，组织变革还可以使得公司治理结构、决策趋于合理，所面临的道德风险也更小。

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