第三方接盘房地产信托是一场集体式大拯救吗

2012年，房地产信托产品的兑付风险将这个曾经的“信托大鳄”不断地推到风口浪尖的位置，并沦为了全金融行业的救济对象。　　　　2010年开始，政府不断加强对房地产调控的力度，使房地产开发商的传统融资渠道受到阻碍，房地产信托就成为了房地产企业融资的最后一根救命稻草。　　　　经过之前两年的爆发式发行，2012年和2013年都将是房地产信托的偿付高峰，预计2012年和2013年的兑付总量分别在2500亿元和3100亿元左右。虽然，3月份的兑付小高峰已经平稳度过，但7月至9月又将是一个到期大高峰，2013年二季度则更将是兑付最高点，明年的偿付压力将更加集中且不容乐观。　　　　面对一波紧接一波的兑付潮，如果房地产信托到期无法正常偿本付息，房地产企业和信托公司通常会通过延期兑付、借新还旧（如发行新信托计划接盘）和自有资金偿付这三种方式规避兑付风险。　　　　此外，第三方接盘房地产信托的方式在市场上也越来越普遍，包括房地产私募基金和金融资产管理公司，即AMC。　　　　目前，市场普遍认为房地产行业可能会面临新一轮的兼并热潮，借着行业洗牌的低谷时期，抄底进入市场布局，低价获得优良资产，在未来取得更高的超额收益，对资金储备雄厚的金融机构而言，无疑是巨大的吸引力。　　　　房地产私募基金接盘房地产信托主要通过两种方式：一是，从信托公司手中直接将资产收益权打折收购；二是，和房地产开发商交易，为房企偿还信托资金以获得收购其股权的机会。从目前市场情况来看，二线城市和拥有优质房产资源的中小型开发商的信托项目更容易成为房地产私募基金接盘的对象。　　　　在2011年初到2012年5月期间，到期房地产信托产品需偿付的本金在1000亿元左右，而通过AMC接盘的资金规模已经超过300亿元。AMC通常感兴趣的是处于债务危机中公司的违约债券或者是破产公司的股权和债权。因此，在此次的房地产信托兑付的大劫难中，和房地产私募基金不同的是，AMC更关注信托项目的抵押率，他们更看好抵押率低于40%的项目产品。业内人士普遍认为此次的兑付危机，主要还是开发商资金流动性的问题。这可能也是AMC目前采用接盘信托计划为主流方式，而不是直接收购该房地产信托项目。换句话说，AMC提供的还是融资服务，延期的信托计划，收益率自然要上升几个百分点，相对的，融资成本和未来的兑付成本也会相应的提高。

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