买卖夫妻共有房产请多些“心眼”

    北京11月16日讯在二手房买卖纠纷案件中，有45.9%的当事人主张双方签订的买卖合同无效，而在主张二手房买卖合同无效案件中，又有53.5%的当事人是以出卖房屋系共有财产为名主张无效。共有人一方以侵犯共有财产为由主张另一方与购房者签订的买卖合同无效的案件中，主张侵犯夫妻共同财产权的占到66.7%。当事人在买卖夫妻共同房产时，务必取得夫妻双方的同意，否则房屋买卖合同可能认定为无效。而夫妻一方有必要对共同所有的房产进行公证或进行共有登记，谨防另一方擅自出卖共有房产。夫妻一方以共有为由主张房屋买卖合同无效的案件随着房价的上涨以及离婚率的增长还将不断增加，此类纠纷由于主体的特殊性给审判带来了较大的困难，法院在处理此类纠纷时应当予以重视，各地应统一标准，正确适用法律，保障该类案件的公平公正审理。　　　　案例1：离婚不成，妻子擅自出卖夫妻共有财产认定有效　　　　罗某与揭某系夫妻，后由于夫妻感情不和，揭某提起了离婚诉讼，法院在2009年驳回了揭某的离婚诉讼。2010年6月，揭某在罗某不知情的情况下将两人所有的位于北京市海淀区某处共同住房卖给了邓某。据法院调查，2009年1月，揭某与罗某签订协议书一份，该协议中约定位于北京市海淀区某处房屋归揭某所有，不属于夫妻共同财产。另2009年2月双方又签订协议书一份，该协议书中约定两人在2009年1月签署的协议予以废除。罗某诉至法院请求揭某与邓某签订的房屋买卖无效。揭某称该房为其个人所有的财产，揭某与邓某所签订的合同是有效的。邓某辩称其买房时揭某出示过夫妻财产协议，邓某与揭某的房屋买卖是双方自愿的行为，邓某已付完房款，现房屋也已办理完过户手续，买卖合同是完全合法有效。法院审理认为房屋买卖合同有效。　　　　法官说法　　　　夫妻共同财产是指夫妻在婚姻存续期间，一方或双方取得依法由夫妻双方共同享有所有权的共有财产。《中华人民共和国婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院婚姻法司法解释一第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”根据以上规定，出卖夫妻共有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。但是，根据婚姻法司法解释三第11条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。可见，婚姻法司法解释也规定了善意取得制度，夫妻一方擅自处分共有财产时，第三人可以适用善意取得制度获得所有权。　　　　本案中，在见到揭某提交的与罗某签名的协议书后，有理由相信诉争房屋归揭某个人所有，揭某有权自行出卖上述房屋。邓某以合理价格购买上述房屋，并已办理了该房屋的过户手续，其作为善意第三人依法取得了房屋的所有权，符合婚姻法司法解释三第十一条的规定，应依法取得诉争房屋所有权。

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