2011年准确判断房地产市场形势调查分析

    回顾2011年，楼市可谓是极不寻常的一年。不过，今年备受“打击”的莫过于一线城市开发商，由于一线城市实施严厉限购，楼市成交量大幅下滑，僧多粥少，日子自然难过，竞争愈加激烈。这也导致开发商普遍歉收，资金链紧张。　　　　值得一提的是，9月份，SOHO中国董事长潘石屹发表博客称，“现在开发商死不了，资金链还不错。”老潘认为现在中国经济最薄弱的两个环节是中小企业和地方政府。“开发商还没有死，穿单衣服的先死了，开发商还穿着棉衣呢。”而知名地产商任志强则回应说：“很快就只剩裤衩了。”易居中国董事局主席周忻亦表示担忧：如不积极应对，一些“高危”公司今年年底、明年春节前会有巨大压力。　　　　三人话音刚落，地产大腕绿城地产董事长宋卫平就有点撑不住了。遭银监会调查的绿城，不但股价暴跌，资金链也是岌岌可危。不过，绿城毕竟不是像老潘所说的穿单衣的中小企业，危急关头宋卫平还是很有几分底气，他说：“假如真的无路可走，就把房价降到底”。　　　　到了12月，老潘自己改口了。“从北京一到上海，无数个电话打进来，都是需要救一把的开发商。”他说，“现在很多开发商就差那么一口气。资金接上了就活了。”对于很多房企遭遇的危机，潘石屹概括为“负债率高，手里没钱”。这两项叠加在一起，房企未来还将遭遇最严峻的考验。　　　　还有一位紧跟房地产的大腕今年表现得也很有底气。在两次公开场合，银监会前主席刘明康都说，压力测试表明，商业银行能承受房价下跌四五成的风险。而这一言论却遭到广泛质疑。　　　　眼看年关临近，除个别案例外，房企并没有成片倒下，但这并不等于这种情况完全没有可能发生，对它们抵抗市场风险的能力做过高或过低的评价都可能导致对形势的误判。用原住建部研究中心主任陈淮的话说，“楼市调控没打算让所有开发商都活下去”。这也提醒开发商要识时务，准确把握大局。　　　　几年前，连菜市场的大妈大婶都知道：买房就赚钱。而这些年，在投资炒房者蜂拥进入楼市的同时，越来越多的企业也纷纷涌入房地产市场。显然这两种现象都隐藏着危机，注定楼市的这种发展方式不可持久。有关部门也意识到了上述问题的严重性，那么就应该严厉遏制房地产泡沫，阻止社会上各行各业资金进一步涌向房地产，做强实体经济。要达到这一目的，住宅市场去投资化将可能是一个长期政策。　　　　而从当前中国房价来看，确实与大多数人的收入相比过高，加上房价上涨的压力仍然存在，而明年又是“十八大”召开之年，保持房价稳定对于稳定人心尤为重要，因此楼市调控短期内难言松动，更不要期盼政府“救市”。　　　　当然，中央政府并不希望楼市大起大落，由于直接从事房地产业人员高达五六百万人，且房地产行业关联数十个相关产业，如果楼市硬着陆，大量人员可能失业，众多实体经济产业将遭遇重创，因此保持楼市相对稳定十分重要。只有从大局出发，弄清政府调控意图，才能准确判断房地产市场形势，而不至于迷失方向。　　　　总的来说，当前楼市还没有到最坏的时候，种种不利因素决定2012年楼市并不乐观，房价还将进一步探底。但对于2012年来说，也没有必要过于悲观，购房者可选择适当时机出手，不要因为一而再、再而三地观望错过良好的购房时机。

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