如何化解我国房地产信托的隐形风险

    一、我国房地产信托的发展　　　　房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。　　　　近年来我国房地产行业与银行业形成了高度依存的局面，由于有银行贷款强有力的支撑，房地产市场发展迅猛，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。房地产的过快发展逐步趋于泡沫化，随着房价和地价不断创出新高，中央不得不采取严厉的举措，于是房地产调控政策相继出台。2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，国家的宏观调控及银行的政策性信贷紧缩，使得房地产融资面临着困境，融资渠道单一的缺点也开始显露出来。于是，结合我国房地产的现状，构建融资渠道多元化、高效且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展过程中一个亟待解决的重要问题。虽然融资问题让我国的房地产企业面临严峻的考验，但为了保证资金链条的稳固以及长久发展，房地产企业选择与信托投资公司合作，从而成了房地产投资信托发展的助推器。　　　　二、我国房地产信托的现状及面临的挑战　　　　2010年是房地产信托的欢乐之年，相关数据见证了它的狂欢程度。据普益财富统计，2010年，房地产类信托规模快速扩张，收益率领跑行业内的其他产品。统计数据显示，房地产类信托产品成立数量为397款，同比增幅为110.05%；成立规模达1210.62亿元，同比增幅为208%。　　　　在受到政策收紧的影响下，房地产信托黯然沉寂了一段时间，但是，信托公司受到较高收益率的吸引，对房地产信托这块甜心糕点仍然难以舍弃，信托公司看似放慢的脚步在2011年一季度又开始加快了为地产业的吸金。据相关数据显示，截至2011年一季度末，我国信托资产规模达3.27万亿元，去年底房地产信托余额为4323.68亿元，在当时全部资金信托中占比14.95%，今年看来，占比已经提高了0.63%，而与去年同期相比，则占比增加了4.94%。　　　　在房地产信托快速发展的同时，房地产信托市场上的信托产品风险也在不断提高。这主要由于通过信托公司贷款的房地产商一般自身都有具有较高的风险，此外信托融资成本高于银行融资成本。对于房地产信托融资的风险，西南财大信托与理财研究所研究员刘辉曾对《证券日报》记者表示，“通过信托贷款的公司一般都是从银行贷不到款，目前房地产的融资成本已经非常高了，普遍在20%以上，而其能承受的融资成本总是有限的。”“当然，如果房地产商的资金链更加严峻，这类产品的收益率可能会继续走高，但是风险就更大了。毕竟如此高的融资成本本身就是不正常的。”

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