下半年调控政策或将持续 三成房企将面临生死线

“若调控期小于一年，10%的房企会面临资金威胁；但如果调控期延长，情况将大不相同，30%的地产企业将突破安全底线。”　　

这是独立研究人、清华大学经济管理学院博士杜丽虹抛出的最新调控“测算”。杜丽虹提出警告：要应对持续期在2年的低谷，国内地产上市公司的财务安全底线，即净借贷资本比上限平均为44%（中位数为39%），而测算结果显示有45%的地产上市公司已突破财务安全底线。“其中有30%的上市公司的实际净借贷资本比财务安全底线高出20%以上，这些企业将在低谷期的第二年面临财务困境。”　　　　这种基于某些理论假设的警示不容忽视，尤其是近期相关政府部门对本轮调控频发持续信号，包括近日暂停发放三套房贷的消息。　　　　美联物业指出，此次在楼市价格未跌，成交稍现回升的时间点恢复三套房贷停贷政策，进一步表达政府对执行调控的坚定决心。加上银行方面近期反复进行房贷压力测试，似乎流露出其有意延长此次调控周期。　　　　近期以多数楼市研究机构为代表，对楼市较长周期持续的预期已经趋于一致。换言之，造成30%上市房企面临财务困境的一年以上调控持续时间并不仅仅是假设而已。　　　　45%上市房企　　　　已突破财务安全底线　　　　近期公布中报的房企业绩，报喜为主。这与当前的调控背景形成较大反差。有的上市房企在中报中露出乐观情绪。保利香港（00119.HK）近日发布中报，公司管理层预计，中央将不会再针对房地产市场出台更严厉的调控措施，同时预计房地产价格将会稳中有升。但杜丽虹经过测算认为，这样的乐观似乎还为之过早。　　　　“今天中国的地产行业就像当年的股市，进入了政策市的时代，而政策市的特点并不是涨，而是使地产行业的周期波动变得更加频繁：当政府鼓励买房的时候，投资性需求就会大举涌入，推高房价、地价，于是我们看到，正常情况下5年的房价上涨过程被浓缩成2009年1年的暴涨；但当限制性政策出台的时候，投资性需求竞相撤退，而要等到刚性需求（包括改善性需求）来接盘，一线城市的房价至少要下降20%-30%。”杜指出。　　　　杜丽虹认为，2009年的繁荣已成过往，2009年的天量销售额已透支了未来的成长，频出的调控政策为中国地产市场掀开了新的一页，一个短周期波动的时代来临了，以往长周期繁荣中支撑企业快速成长的很多“法宝”在这个时代都将派不上用场。

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