预售款专项账户监管或铺开:“收紧开发商资金链”迫降房价

北京正酝酿出台的楼盘预售款专项监管政策——“商品房预售资金监督管理暂行办法”,或许并不是单在北京实施的一项地方政策。业内人士昨日向早报记者透露,苏州房地部门正在酝酿类似措施。　　　　据分析,类似政策无疑将大大提高房企资金使用成本,或将迫使资金链紧张的开发商降价销售。中原地产华北区董事总经理李文杰在接受媒体采访时表示,一旦有关商品房预售资金监管的办法执行,对房地产公司未来整体现金流及新项目拓展进度上,影响致命。“这或将迫使开发商降价求得快速销售回款,保证按期竣工后撤销资金监管。”　　　　“绝不止北京一地”　　　　可查资料显示,监管部门管理预售资金的想法由来已久。2007年,建设部等有关部门开始酝酿将商品房预售款专项账户管理。到今年4月20日,住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(53号文),其中第九条明确规定:“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。”“商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”　　　　昨日曝出的最新消息表明,北京有望成为4月17日“史上最严厉”楼市调控政策(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,简称:新“国十条”)发布后,第一个酝酿执行楼盘预售款专项监管政策的城市。事实上,身处高房价风口浪尖的北京,其地方调控细则一直被视作是各地地方细则中“最严厉”的。　　　　昨日有房地产开发商向早报记者透露,正在酝酿类似制度的地区绝不止北京一地。据悉,苏州房地部门正在酝酿类似措施。据称,根据苏州方案,有关“监管”将直接升级至账户由政府“托管”,楼盘预售款将由当地房地局在银行开设的指定账户进行“托管”,而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过房地部门的审批,资金将只能用于指定楼盘的后期建设。　　　　之前,广州市于1999年施行商品房预售款监控,2006年5月30日,广州市商品房预售款监控全额全程系统启用,16家商业银行与该系统联网,对广州市商品房预售款进行实时监控。　　　　此后,深圳在2006年11月23日出台《深圳市房地产条例》,《条例》第95条规定:预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均应当由房地产预售人委托一家金融机构收取,预售人不得自行收取。　　　　“收紧”开发商资金链　　　　上海方面,虽然开发商还没有接到类似通知,但各家地产商对于预售款政策并不陌生。早报记者了解到,目前沪上房地产开发商在办理预售许可证之前,都必须提交专项账户资金证明,以保证预售工程能够顺利完成而不至于产生项目烂尾等风险。只是,往往资金进入专项账户后,开发商依然可以通过各种手段对资金支取。“如果上海执行最新政策,相信也并不令人感到突然。”业内人士这样说。　　　　业内人士告诉早报记者,一些地方酝酿出台类似北京的监管制度,主要是由于住建部已经下发文件明文(即59号文)规定。　　　　早报记者昨天致电住建部相关人士时,这一说法并未得到确认。　　　　值得注意的是,由于近期楼市调控效果不佳,有关政府将出台更严厉调控措施的传闻开始流行。一旦上述类似监管措施在全国范围内执行,开发商的资金将遭到进一步限制。　　　　有开发商表示,类似政策对于本身资金链相对紧张的开发商将会产生很大负面影响。由于开发商往往追求资金滚动开发,一旦预售回款被锁定,很有可能出现开发商无力支付新拿土地的土地款等情况。实际上,一个楼盘从项目预售到最终竣工验收的持续时间往往在一年以上,类似监管措施将使得开发商资金利用率大幅度降低。　　　　近期披露的多家房企中报均显示,上半年业绩良好,但受房产交易低迷的影响,房企资金链普遍紧缩,现金流量呈大幅下滑趋势。

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