8月成交反弹迅猛 北京楼市筑底显现？

    在对峙了近4个月后，楼市的买卖僵局正逐步被打破。　　　　在7月份小幅回暖的基础上，8月以来，北京楼市成交反弹势头迅猛。亚豪机构统计数据显示，8月中上旬（截至20日）北京市商品住宅期房共成交2967套、34.4万平方米，环比7月同期分别增加2.7％和15.2％。　　　　记者调查发现，8月以来楼市成交量之所以有此幅度的反弹，主要原因在于大多开发商对于调控政策的观望基本结束，房价开始回调，吸引了刚性需求逐步入市。此外，一些标杆房企低开项目的销售火爆也带动了整体楼市交易量的提升。　　　　尽管如此，一些接受记者采访的开发商却并不愿直面市场回暖的话题。“近日国务院副总理李克强多次表示楼市调控不会放松，所以市场回暖这一提法并不太合适。”一位开发商说。　　　　另一位开发商虽然没有对回暖抱以排斥的态度，但“别说我们涨价就行”的一句话同样反映了开发商对房地产调控政策的高度敏感。　　　　开发商弃价保市　　　　北京楼市自7月以来出现回暖苗头，8月份这一暖流表现得更为强劲。　　　　据北京市房地产交易管理网数据统计，7月份，北京共成交期房住宅4950套，成交面积51.9万平方米，环比分别上涨16.7%和25.1%。除去保障性住房，实际成交的期房商品住宅为4035套，成交面积为44.5万平方米，环比分别上涨39.2%和39.6%。　　　　而进入8月以来，扣除保障性住房，北京市商品住宅实际成交环比分别增加9.5％、22.8％。商品住宅现房共成交641套、9.5万平方米，环比分别增加25.7％和22.4％。　　　　“这主要是由市场上低价房供应比例上涨造成的。但相比去年同期成交量依然有大幅下降，其中期房住宅相比2009年同期下降了65.4%。”北京中原三级市场部研究部总监张大伟表示。　　　　事实上，近期，北京市场上出现了一批低价入市的新开盘项目，开盘均价比此前市场预期普遍下调了10%~15%。比如，位于广渠门的“地王”富力十号7月底开盘，每平方米成交价3.8万元，比预期售价低了7000元，下调幅度高达18%；保利茉莉公馆7月底开盘，每平方米成交价1.7万元，比预期售价低了2000元，下调幅度近12%；万科长阳半岛项目，每平方米均价13400元，与之前的预期售价相比调低近两成。　　　　“房地产宏观调控让中粮万科对长阳项目的定价做了重新的思考，长阳半岛在入市之前，中粮万科表示将参考周边项目售价合理定价，低价入市。”万科北京公司营销总监肖劲说。　　　　事实上，这并非真正意义上的降价，只是调低了开盘预期，现阶段，如此“积极定价策略”已成为开发商们的普遍做法，并且屡试不爽。早于万科开盘的黄村保利茉莉公馆与绿地新里西斯莱公馆均采用了此策略。　　　　绿地新里西斯莱公馆相关负责人介绍，在项目定价方面，自己从今年4月份开盘以来，并没有变化，没有涨也没有跌，只是在折扣上有所体现，比如，3天内付50%，7天内付全款，享9.7折优惠。多数购房者都选择这个优惠方式。对于该项目的销售情况，该负责人称8月份相比7月份客户量更多了，成交量也有明显的提升，大约能达到一半的涨幅。　　　　二手房议价空间加大　　　　8月份，二手房市场同样经历了成交量的小幅回调，主要受到价格下调的影响。但中介机构预计，二手房市场仍处于深度调整期，价格还将持续下调，同时也将带动刚性需求的释放，推动成交量的上升。　　　　据我爱我家统计分析，8月第三周二手房成交量创下了三季度以来单周成交量的新高。二手房成交价与新政前相比已下调了12%，议价空间也逐渐增大到3%~5%，热点区域的二手房议价空间也可以达到3%~4%。　　　　中原地产分析人士表示，二手房成交量确实出现了小幅回调，但是相比去年同期依然下调了超过45%，市场调整的趋势依然明显。而二手房相比去年的价格上涨幅度明显要低于商品房，可见二手房的价格在新政后下调超过商品房，但是随着最近商品房价格下调趋势的明显，二手房很可能迎来再次下调。　　　　以热点区域马家堡为例，我爱我家旗下5i5j.com的社区专家刘春燕介绍，目前，位于南三环的马家堡区域成交量相比6、7月份增加10%，客户量增加15%左右。　　　　在经历了2009年二手房市场的爆炸性增长，再加上今年年初三大地王连续出现的刺激，4月，马家堡二手房价格一度达到次新房27000~28000元∕平方米，房龄较长的二手房也达到23000~24000元∕平方米的水平。而在政策调控进行了4个月的当下，目前马家堡次新房均价为24000~25000元∕平方米，较老的二手房则降到20000元∕平方米的价位。随着调控效果的逐渐显现，以马家堡二手房为置业目标的刚性需求的购房者也逐渐结束观望，进入市场，重新恢复了对马家堡区域二手房市场的信心，进而推动了区域二手房成交量的增长。

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