美国房地产市场回暖仍需时日

    国家统计局国际统计信息中心的最新研究报告表明，美国房地产市场的稳定回升，还需要一段较长的时间。房地产业在美国经济中有着举足轻重的地位和作用。它串联上下游各种产业，提供了大量工作岗位；房价变化影响到各类资产抵押证券的价格，是金融市场稳定发展的重要因素；房价变化对美国居民消费意愿和能力也有很大影响。美国经济的全面持续复苏以及金融市场的恢复，在相当程度上依赖于房地产行业的回暖。　　　　研究报告开篇分析了近期美国房地产市场走势。去年下半年到今年前四个月，受美国首次购房8000美元税收优惠政策刺激影响，美国住房市场经历了一个“小阳春”。但随着美国购房退税政策于2010年4月30日到期，美国房市近来又出现下滑。　　　　——住宅建筑市场不景气。近期，美国住宅建筑市场持续低迷。新房建筑许可、新房开工量和在建新房数量呈现下降趋势，住宅建筑商信心受挫。例如，在建新房数量从2009年开始持续下降，2010年第一季度，在建新房环比下降5%至48.9万套，同比大幅下降32%；6月份降至45万套，环比下降5.5%，同比大幅下降28.2%。　　　　——住宅销售市场不容乐观。受政策刺激作用，美国住房销售量从2010年初以来先减后增，但政策结束后的2个月，出现了明显回落；现房价格企稳回升但新房价格升中有降；由于失业率维持在高位，收入停滞，使得居民购房负担能力不断减弱。例如，现房价格从2010年1月份开始持续增长，6月份现房中位数价格升至每标准套18.37万美元，同比小幅增长1.0%。新房中位数价格2010年1月份降至每标准套21.82万美元后，4月份又同比下降6.1%，6月份环比下降1.4%至21.3万美元，同比连续第三个月下降（详见附图）。　　　　——住宅金融市场中美国抵押贷款利率从2008年开始不断下降，2010年以来持续徘徊在历史低位。伴随着利率的低水平，抵押贷款申请量也随之不断波动。抵押贷款利率下降，但收入没有明显增长，借款人偿债负担仍然没有得到缓解，抵押贷款违约拖欠率居高不下，丧失抵押品赎回权比例也呈现增长态势。　　　　研究报告进而分析了导致美国房地产市场停滞不前的原因。主要原因一是供给长期严重过剩。在21世纪的前5年期间，由于宽松的房贷政策和较低的贷款利率而形成的房地产泡沫，脱离实际的房地产需求推动了供给的迅速上升。房地产泡沫破裂之后，大量止赎房充斥市场又形成了“额外的”供给。二是经济不景气，导致房地产市场需求疲弱。从2009年下半年以来，美国经济逐渐走出深度衰退。但与历次经济复苏相比，当前美国经济复苏更多依赖于力度空前的刺激措施以及库存调整，经济自主增长的动力不足，导致经济复苏的力度不足。具体表现在失业率居高不下，个人收入增长缓慢，家庭净财富远未恢复，消费倾向低下，家庭储蓄率回升。7月份失业率持平于9.5%的高点，7月份非农就业人数减少13.1万人。美国劳工部8月5日公布的数据显示，截至7月31日当周，美国首次申请失业救济人数增长1.9万人，升至近四个月来最高水平。美国商务部公布的最新数据显示，今年第二季度美国经济按年率计算增长2.4%，增速连续第二个季度放慢。与此同时，美国联邦储备委员会主席伯南克认为美国经济前景“异乎寻常地不确定”。家庭净财富虽有上升势头，但远未恢复到2007年水平。在这种背景下，经济复苏乏力和房市的下行互为因果，形成恶性循环。如何进一步刺激房市，避免经济复苏失速，是美国当局目前面临的重大挑战。三是美国救市政策措施收效不明显。表现为美国购房者可负担能力和稳定计划存在缺陷，购房退税政策刺激了一部分购买消费者的需求，但影响时限较短，而且住房救援资金的效果有待观察。2010年6月份，美国联邦政府同意向首批5个州提供总计15亿美元房市救援资金，包括亚利桑那、加利福尼亚、佛罗里达、密歇根和内华达州。这些州被认为是房市衰退最严重的地区，危机期间房价平均跌幅在20%以上。2010年8月4日，美国联邦政府同意向其他5个州提供总计6亿美元住房援助，帮助当地购房者避免丧失住房抵押赎回权(止赎)，这5个州分别是北卡罗来纳、俄亥俄、俄勒冈、罗得岛和南卡罗来纳州。这些州大约5万名因失业而面临还贷困难的购房者将获得联邦政府援助资金。　　　　研究报告最后得出结论，美国房市进一步下跌的空间有限。应当看到，美国经济复苏至今已持续14个月之久，房地产市场也已进行了比较充分的调整，房地产市场进一步下跌的空间有限。主要原因是：一是经济复苏的动力在逐渐增强。美国商务部经济分析局（TheBureauofEconomicAnalysis，BEA）公布的数据显示，美国个人消费对GDP增长贡献在连续下降四个季度后，从2009年第三季度开始有所恢复，今年第二季度贡献了1.15个百分点；企业投资复苏加速，从2009年第三季度开始，持续增长，2010年第二季度对GDP增长贡献增至3.14个百分点。二是房价收入比和租售比等房地产业的基础性指标已降至历史平均水平之下，因此房价继续下降的空间十分有限。根据全美地产经纪商协会和凯斯－席勒房价指数计算的房价收入比已跌至历史最低水平，目前水平分别为1.8倍和1.6倍。三是中期内，美国货币政策仍将十分宽松。从2008年12月份开始，美国一直维持政策基准利率水平在0%－0.25%低位不变；美国10年期国债收益率持续下降，截至2010年8月17日，从2008年10月的3.05%高点下降至1.01%。美国政策利率、国债收益率维持在历史低位，导致长期利率低下，预示抵押贷款利率会保持在历史低位不变。预计年内及明年上半年，美国房地产市场将持续低迷，回暖仍需时日。从明年年中起，美国经济增长率有望逐步回到长期趋势，并逐步扭转房地产市场低迷的形势，可能于2012年实现房地产市场的稳步回升。

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