楼市神化背后的数据乱象

　　已近5月的楼市调控,数据成为检验效果的重要指标。　　　　尽管8月份全国房地产运行数据尚未出炉,但已经成为各方关注的焦点。对比6月房价的环比首降和7月的环比持平,8月的楼市并不平静。诸多数据显示,京沪深等一线城市的楼市在8月呈现量价齐升的回暖迹象,仅北京商品住宅均价环比上涨了10.6%,创下调控以来的最大涨幅。　　　　与此同时,作为今年楼市调控纲领性文件的“国11条”和“新国10条”,均明确提出要完善房地产市场信息披露制度,有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息,稳定市场预期。而从陆续公布的保障房建设、全国土地供应数据以及闲置土地名单来看,信息化的量化调控开始走向前台,但在这一系列变化的背后,仍难掩数据缺失和相互“打架”的尴尬,包括房价统计、保障房的建设情况以及空置房等相关数据都引发了社会的热议和质疑。　　　　国家统计局近期表示已经初步制定出房价统计改革方案,将使用统一核算方法避免“打架”,还包括将在部分城市调查空置房。业内专家也建议,应建立量化调控指标和机制,实行精准化的目标调控。　　　　8月上涨月?　　　　即将公布的8月全国房产数据再次引发极大关注,而此前两月的数据较为乐观。　　　　国家统计局的数据显示,6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%。分析人士指出,同比数据涨幅仍高,说明自去年以来房价上涨幅度确实过快,而环比数据回落,则意味着调控政策已经见效,房价首次回落。但7月的数据显示,同比上涨10.3%,但环比与上月持平,房价再次陷入胶着。　　　　值得注意的是,8月份官方对楼市的表态,包括中央高层和各大部委均不断强调楼市调控不放松,并积极落实相应的调控措施,而公布闲置土地名单、预售金监管等诸多迹象也表明,楼市调控仍在深入调整。　　　　但处在“金九银十”当口的8月楼市,此刻则显得不平静。诸多数据显示,京沪穗深等全国一线城市的楼市一改滞胀颓势,迎来量价齐升的回暖态势,而二三线城市的住宅成交量也大增,环比均价呈小幅攀升趋势。　　　　根据北京市房地产信息网的数据显示,8月,北京商品住宅成交均价为21008元/平方米,不仅创下了调控以来的最大涨幅,也是自调控引发均价跌破两万元关口后再度站稳的首月,商品住宅成交均价环比7月上涨了10.6%。据中国指数研究院数据显示,全国百个城市中北京8月涨幅最大,同比上涨71.84%。　　　　而在上海,8月商品住宅市场成交面积环比上升61%;平均成交价格在持续3个月下调后,重回到2万元以上,达20973元/平方米,环比涨幅达5.8%;8月广州网签接近7000套,环比增幅超过六成,成交均价也回升6.39%;深圳8月商品住宅成交面积环比大幅上涨84%,成交价格环比上涨7%。　　　　不仅一线城市的房价在涨,根据中国指数研究院的测算,二三线城市的房价也处于上升空间。8月份,武汉商品房成交面积和均价环比分别上涨34.76%和3.87%;重庆商品房成交面积环比上涨27.65%,均价环比上涨5.2%;长沙商品房均价环比上涨6.77%。　　　　考验楼市数据　　　　其实,对于房地产信息和数据的关注,远不止每月房价涨跌的幅度,与房地产有关的土地以及市场信息都成为热议的焦点。　　　　今年1月初的“国11条”中提出,要加强市场监测,有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息,稳定市场预期。而4月出台的“新国10条”中也再次强调,完善房地产市场信息披露制度,及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划,统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。　　　　此后,住建部公布了今年580万套新的保障性安居工程建设目标。国土部则在3月发文要求建立健全信息公开制度,包括公开住房供地计划、土地出让公告、土地出让和划拨结果、土地开发利用信息以及违法违规用地查处结果。4月15日,18万公顷全国供地计划、保障房用地占比77%的数据出炉;而在8月19日,国土部通报了查处的2208宗各类违法用地,其中闲置土地2044宗。　　　　值得注意的是,今年5月,国土部在部署2010年城市土地价格调查和检测工作时,还特别新增了对35座重点城市的商品房成本的内容,为下一步的决策过程提供数据参考。　　　　但在这一系列楼市数据逐渐出炉和量化调控的过程中,仍难以掩盖部分数据造成的尴尬,数据间相互矛盾遭到公众质疑。　　　　今年初,国家统计局发布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示,去年全年全国70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%。而此前公布的2009年全国房地产市场数据则显示,房屋销售均价较前一年上涨约24%。不仅如此,由中国土地勘测规划院全国城市地价监测组所提供的数据,2009年全国住宅平均价格涨幅达25.1%。数据之间相互“打架”以及与百姓切身感受相反均遭到公众的质疑。随后,国家统计局长马建堂也表示,现行房价数据统计方式存在不合理的地方,掩盖了房价的差异性、波动性。而在8月,国土部也爆出住房用地供应量数据相互矛盾的问题,国土部回应称是两种算法不同而造成的。　　　　而在具体的新政落实上,金融机构和住建部门的数据信息不能联网,使得二套房的认房认贷政策难以执行。近期6000万套空置房的传闻也引发了市场的担忧,“房屋空置无权威数据”成为公众争议的焦点,而国家统计局回应说目前无法统计住房空置率。　　　　数据信息无法交流和无法统计不仅体现在二套房和空置率方面,对于目前热议的房产税,其中难以执行的一个重要方面就是征收对象如何确定。以北京为例,存在着大量的房改房、央产房、小产权房等产权、房屋面积不清楚的房屋,此外还有经适房、廉租房、两限房等政策房。根据华远集团总裁任志强此前的一项研究,北京各种性质的房屋达26种之多,可见其征收难度之大。　　　　住建部原副部长宋春华近期就表示,目前国内的房地产调控缺乏总量控制,并建议相关部门尽快开展全国住房普查,通过总量平衡控制让房价合理回归。　　　　信息化提速　　　　对于上述各种统计数据让公众眼花缭乱,国家统计局数据、专业部门数据、地方数据并存,一些数据甚至“打架”的现象。马建堂近日在会上表示,要解决这一问题,全国就要使用统一的产业、行业、产品的分类目录,使用统一的城乡划分标准、单位名录库、数据处理平台,使用更加统一规范的增加值核算方法。　　　　关于当前的房价统计,国家统计局也已经有了初步改革方案,改革的主要内容涉及数据获取来源、调查方式、汇总方式、计算方式等。这个方案在征求有关部门和地方意见后,将在国庆节前向社会公开征求意见,争取明年初正式实施。　　　　在空置住房调查方面,马建堂表示,尽管对空置标准的认定有不同看法,也有住户可能不愿意提供真实信息等困难,但统计部门将在有关部门支持下,一是继续统计和发布房地产待售率;二是充分利用这次人口普查,获取用于了解住房空置情况的相关信息;三是在部分城市抽选一批住宅小区进行空置房调查。　　　　而在地方层面,以数据披露为主的信息化调控工作也在推进。早在今年1月间,北京市住建委就表示将建立二手房网上交易信息平台,公布房价数据和信息使交易更加透明。同时,北京在今年一季度还首次公布了政策性住房的数据。北京市统计局也表示将考虑突破现行统计制度障碍,发布更加接近真实水平的房屋价格。　　　　中国发展研究基金会副秘书长汤敏指出,调控楼市可以建立量化调控指标和机制,包括两个核心指数。“一个指数叫城市基本房价指数,将真正的调控目标纳入进去;另一个是基本房价变化容忍度指标,就跟通货膨胀有3%这个容忍度一样。超过了这个容忍度,就要采取各种各样的政策。”

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