拿地策略分化 房企面临进一步洗牌

　　调控政策层层加码，全国14个城市陆续颁布限购令，央行三年来首次加息，这些措施向市场释放出的强烈信号，却并未能延缓不缺“粮草”的房企攻城掠地的步伐。　　　　近日，深圳市房地产交易中心公开出让一块居住用地，万科、中粮地产、佳兆业等知名房企悉数参加竞标，经历173次轮番举牌后，中粮地产最终以7.42亿元的高价打败其他竞标者，高出拍卖底价1.03倍。　　　　而这仅仅是土地市场的一角。数据显示，今年前三季度，全国30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长7成。　　　　“从目前发布的数据看，一些品牌房企的销售业绩依然靓丽，对于这些资金充裕的企业来说，储地扩张成为他们的不二选择。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示。　　　　一样的热情，不一样的心意　　　　严令之下，一些开发商的拿地热情并未消减已是不争事实，这从万科、保利等房企的最近公告中便可窥见一斑。　　　　保利地产9月在取得史上最好销售成绩的同时，还分别在福州、广州、常州、成都、东莞、南昌等地获得9幅地块，新增土地总面积达82万平方米，需支出地价款近百亿元。10月12日，保利地产再度出击，以7.6亿元将南京城东仙林湖板块的G34纯住宅用地收入囊中，并同时在杭州斥资7.88亿元竞得下沙沿江地块。近期万科也新增项目7个，需支付的地价款合计约23.3亿元。　　　　而其他房企也不乏实力举动。据统计，除了频繁拿地的万科、保利，第三季度，23家上市房企累计发布42次拿地公告。　　　　以中粮地产深圳拿地为例，时值深圳市出台限购令后楼市下跌之时，而且拍卖地块地处偏远，但竞标公司的热情不降反增。对中粮高价拿地的动机，华南分院房地产市场研究总监林建晖表示：“中粮地产在深圳仅有3处开发项目和一个旧改项目，多集中在宝安区，在深圳市场尚处于起步阶段，土地资源储备不足。”其在深圳发展的意图似乎更加明晰。　　　　此外，10月14日，绿地集团分别拿下上海市松江区泗泾镇一号住办地块和机场二期D4、D51、D13地块。业内人士分析认为，绿地欲在上海进一步扩大份额的动机明显，明显体现出“开发时间短、快速消化、减少土地囤积时间、加快资金流转”的策略。　　　　同在上海的佘山林湖路一号商业地块则被华侨城集团以4.61亿元摘得，高出底价100万元。华侨城向来以“旅游地产”的开发模式运作，而佘山区域敲拥有丰富的旅游资源。　　　　虽然各房企拿地意图、策略不一，但他们获得土地的同时都获得了后续的发展空间，而不少资金并不充裕的房企却面临缺“粮”拿地的困境。　　　　一样的调控，不一样的结局　　　　“在以往历次调控中，上海标杆企业都会乘机拿地，这对于他们日后的发展是一个良机。”上海社会科学院房地产业研究中心学术部副主任陈则明称，这也是品牌房企始终保持领头地位的原因所在。　　　　事实上，前述房企大规模频繁拿地并不是无准备之战，他们的确有着强大的资金后盾。数据显示，A股地产上市公司万科、保利、招商、金地等四大房企前三季度销售金额已接近2009年全年。　　　　而每次调控都是一轮大洗牌，本轮新政中这些龙头房企借助规模迅速瓜分市场份额，产业集中度显著提高，他们在资金、拿地、产品等各个方面的优势也都随之显露出来。可就在这些大房企考虑未来战略布局时，一些中歇发商由于缺乏融资渠道和市场应变能力，却面临着新一轮的行业分化。　　　　“今年项目销售一直不是太好，我们很想再拿一块地，本来计划是卖完手上的项目就去买地，但现在有点发愁。”北京一家不愿透露姓名的歇发商项目总监告诉《中国建设报？中国住房》记者，他们目前正努力提高项目销售成绩，并旧能凑钱，争取明年年初能拿到新的地块，否则真会无米下锅了。　　　　而诸如此类的中小房企并不在少数。近期以绿景地产为代表的中歇发商相继转型，退出传统的土地开发模式，而另一些持有地产业务的非专业企业也开始对旗下的地产项目予以抛售。绿景地产表示，原有开发模式已难以为继。抛售地产业务的合肥百货则称，由于地根、银根持续收紧，地产业务存在大量风险。　　　　“作为房企生存的两大支柱，资金和土地代表了开发商未来发展的能力，拥有土地资源和资金实力的房企才拥有更多的成长资本。”陈则明说，由于资金匮乏，中小房企难有作为，而大型房企由于经营相对稳健则抓紧时机增加占有率并提高行业地位。　　　　事实上，不止中小房企，行业洗牌或许发生在更大范围内。“明年房地产企业开始洗牌。”著名财经评论员叶檀表示，证券市场上房地产上市公司股价低迷，房地产在信托市尝在境外市场高达20%的融资成本，越来越近的房产税，房地产行业去金融杠杆盛行，这都为房地产开发商敲响了重新排队的钟声。那些负债率高达百分之百的开发商，将“无处觅芳踪”。　　　　不过，陈国强认为应该理性地看待行业洗牌。“从目前来讲，我国房地产业仍然处于较为分散的格局，需要更多具有专业化水平和较强开发能力的优质房企涌现出来。”他表示，在复杂化和专业化的房地产新格局下，行业洗牌在一定程度上有利于行业的降发展。

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