中国深化楼市调控 一线城市现新动向

　　随着房地产调控政策逐渐深入，中国一线城市房地产市场的成交量、成交价格、推盘数量、土地市场均有显著变化。业内人士分析认为，调控的步步深化对市场预期的影响将成为左右市场前景的重要力量。　　　　根据北京房地产交易管理网数据显示，１０月，北京商品房期房住宅总成交为６８９４套，环比９月下降了３６．１％，同比下跌幅度更达到４１．７％。合计商品房住宅总成交为７６８０套，环比下调超过３７．１％，同比下跌幅度更达到４５．２％。　　　　随着成交量的走低，１０月北京商品房成交均价在年内首次不足２万元每平方米。从９月份的２０５２０元每平方米，下跌至１９１６０元每平方米。　　　　“均价下跌的主要原因为部分远郊区低价项目的集中签约。”北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，新的调控政策其效果目前依然主要体现在需求被抑制，尚未完全传导至价格，多数楼盘的实际成交价格其实并未出现明显调整。　　　　“近期各地密集出台各项细则，说明政府调控房地产市场决心并未放松。短期来看，市场连续几个月的回暖势头将被压制，包括成交量有所下挫、价格上涨趋势亦会止步。”张大伟说。　　　　在楼市出现量价齐跌的同时，土地市场在１０月份更显得格外冷清。根据北京土地储备管理网数据显示，９月底调控政策公布一个月以来，北京合计供应土地为２２块，除了５块商业多功能地块外，其他１７块土地全部为工业用地，住宅用地首次全月０成交。　　　　１０月初，业内曾预计上海将有７７个楼盘上市或推出新房源。结果在调控之下，推盘数大幅萎缩。中国房产信息集团的数据显示，１０月份上海仅有４０个楼盘推出了８５．９３万平方米新房源，较９月的新推房源面积降幅超过５０％。　　　　中国房产信息集团分析师薛建雄认为，虽然每月初统计的开盘量都会与最终实际开盘量有出入，但像１０月份如此多的楼盘“爽约”，实属少见。从“９·２９”的调控发力到“沪１２条”，原本开始回暖的上海楼市迅速降温，市场再度陷入深度观望。开发商由于担心无法如期积累足够多的客户，贸然开盘会出现滞销，便纷纷调整原定销售策略，将上市日期延后。　　　　上海“网上房地产”的统计数据显示，１０月上海新房成交面积达到１３０．４６万平方米，与９月相当。但业内人士指出，１０月相当一部分成交量是９月预订的购房者转签而来，随着市场的降温，１１月的成交量可能出现大幅下滑，而市场的低迷也将影响开发商的实际推盘量。　　　　与北京的情况刚好相反，１０月上海新房均价受到几个高价项目集中成交带动的影响，上涨了４．６％，达到２２１４０元每平方米。　　　　以１０月１５日正式出台的“限购令”为分水岭，广州１０月的楼市经历了一次“前高后低”的大幅波动。　　　　在１０月前半段，广州房地产市场出现了“政策洼地”现象。中央在９月底再出调控政策，随后上海、深圳等其他城市先后出台房地产调控新政，在广州房管部门出招前的１０多天里，房地产市场延续了９月的火热，成交量大幅上升。　　　　１０月１５日“限购令”颁布后，广州房地产成交量大幅下滑。截至１１月４日，广州楼市单日签约成交量均在４００套以下。其中１０月１７日，广州房地产签约成交套数为３０８套，均价为每平方米８６２４元。　　　　成交量持续低迷，但是成交价格却从１０月１７日起一直震荡上升。８６２４元成为广州限购令颁布后房地产签约价格的底部，截至１１月４日，单日最高签约价格已超过每平方米１５０００元。　　　　===全国各地楼市===　　　　调控新政“满月”多城市楼市成交下降　　　　楼市新政出台一月之后，政策效果已经初步显现，多个城市楼市成交的回暖态势戛然而止，成交量明显下降，个别楼盘甚至出现退房率攀升现象。多位接受《经济参考报》记者采访的业内人士认为，未来一段时间房价下跌可能性加大。　　　　北京23个新盘11月入市"金九银十"销量接连下挫　　　　北京市房地产交易管理网数据显示：10月中上旬(截至20日)北京市商品住宅期房(扣除保障房)实际成交4345套、50.1万平方米，相比9月份同期分别下降了8.4%和5.4%；商品住宅现房共成交459套、7.7万平方米，环比更是下降了53.9%和42.6%。由于愈来愈多的签约集中在城郊的几个楼盘上，导致10月中上旬商品住宅整体成交均价为19700元/平方米，环比9月份下降了618元，降幅为3.0%。　　　　延伸阅读：　　　　公积金贷款进入“差别化”时代楼市调控逐渐深入　　　　在一系列针对个人住房商业贷款的调控政策出台后，住房公积金个人住房贷款的政策在３日出现重要调整。　　　　根据住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的１．１倍。随着房地产调控的逐渐深化，原本不分一、二套的住房公积金贷款终于也开始进入了差别化信贷的时代。　　　　除了明确规定大幅提高第二套住房公积金个人贷款的首付比例以及贷款利率之外，通知还规定“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在９０平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于２０％；套型建筑面积在９０平方米以上的，贷款首付款比例不得低于３０％。”“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。”　　　　根据现行的住房公积金个人贷款利率，如果新的政策执行，那么利用公积金购买二套住房的利率将由４．０５％上升到４．４５５％，虽然仍比商业贷款８．５折优惠后的利率低０．８个百分点左右，但其上升幅度已经足以对市场产生重要影响。　　　　“相比之前公积金贷款不论购买第一套还是第二套住房，均执行基准利率的政策，新政策首次提及公积金差别化对待首套房及改善性需求的贷款利率。这将使利用公积金贷款购买一、二套房之间存在巨大的利息差，进而增加购买二套房的总价和月供。”北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，新政策首次明确提及第二套房的标准，也将使得一些利用公积金购买第二套房甚至第三套房的炒房或者投资的购房者无法购房。相比之前的要求，新的政策显然在很大程度上弥补了炒房者利用公积金进行投资、投机的漏洞。　　　　从此次出台的政策来看，公积金贷款的差别化政策与此前个人住房商业贷款的差别化政策有着高度的相似。从中不难看出房地产金融调控政策一脉相承、逐渐深入的延续性。　　　　４月中旬出台的政策要求二套房首付比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；９月底，个人住房商业贷款的首付比例被统一提高到了３０％，停发三套房贷；随后，商业贷款７折优惠全部上调为８．５折；再加上此次对公积金贷款首付以及利率的调整，一整套针对个人住房差别化信贷的调控体系开始确立。　　　　业内人士分析指出，随着差别化信贷政策的出台和执行，银行的金融风险将进一步降低，改善性需求将会被抑制，很多刚性首套房的需求也有可能减缓入市，从而为进一步调控争取了时间。除此之外，公积金贷款的政策调整，明确了在全国范围内限制第三套房的贷款，体现了住房公积金制度的互助性和公平性，有利于杜绝炒房，是差别化住房信贷政策的进一步延伸。“新政策严格了公积金的用途，预计各地将出台细则，限制公积金的使用。”张大伟表示。　　　　政策出台后，记者随机采访了招商银行、民生银行、工商银行等金融机构在京的个人信贷部门。各行的工作人员均表示，目前已经全面停发了三套房贷，并且将个人住房商业贷款的利率优惠提高到了８．５折。“像以前一样的优惠利率几乎不可能再批下来了。”　　　　虽然新的公积金贷款政策再次提高了购房者的购房成本、严格了利用公积金贷款的购房要求，但是，随着商业贷款利率的上调以及差别化信贷执行力度的加大，公积金贷款与商业贷款之间依旧存在着明显的优惠空间。因此，业内人士预计，即便政策趋严，对于大量具备条件的首套或二套房购房者而言，使用公积金贷款买房仍然是首选。

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