“两会”地产热点六问

3月3日，全国“两会”将正式拉开帷幕，中国经济转型、中国体制改革、合理调整收入分配等问题成为关注焦点，而房地产等涉及民生的领域则成为焦点中的“炙热点”。在事关房地产的问题中，有些不仅将是 “两会”期间的热点，可以预见的是，即使在“两会”结束后，它们还将持续吸引人们关注。在“两会”开幕前一天，我报梳理出可能影响行业进程的“地产热点六问”，并先期刊发我报目前搜集到的几个政协委员提案，供读者参考。

3月初，全国“两会”召开的日子，正值春节前出台的新“国八条”、房产税试点等房地产新政满月。房地产相关问题在“两会”期间再度升温，这已经成了近年来的常规现象，而今年也不例外。对于目前公众关心、行业关心的热点问题，人们期待“两会”期间或“两会”过后会有答案。

热问一：房产税全国铺开要多久？

近日，全国人大财经委在向全国人大常委会第十九次会议提交的报告中称，将加快房产税改革试点并逐渐推向全国，一石再激千层浪。

自1月28日房产税征收试点在重庆和上海两市启动，至今已经满月，试点效果如何，还待市场观察与数据搜集。不久前，在北京市“两会”期间，北京市副市长陈刚表示，北京未来不排除出台房产税。而住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹对本报表示“试点推广已是必然”，并且，“房产税从试点到推广，从增量到存量，从有限征税到完善制度，从低税率起步到税率调整的转向只是时间问题”。那么，开发商与购房者关心的是，何时会全面铺开？“两会”期间会有答案吗？

对此，国家行政学院研究室副主任丁茂战认为，我国短期内尚不会全面实施房产税，乐观预计，5年后才能够全面推广，因为全面征收意味着要对存量、增量房全覆盖，而存量房产权结构复杂，在房地产相关信息不统一、不完全甚至不真实的情况下，前期准备工作错综复杂，推进极其艰难，难以很快在全国实施。他认为，完成试点就需要几年时间。财政部财政科学研究所副所长苏明则认为，改革方案在考虑百姓基本居住需求时，既要考虑不同城市居民的平均住房水平，也要考虑未来居住需求的增长空间，税制的出台应该至少兼顾未来一个时期。由此看来，“两会”期间或会针对此问题进行深入探讨，但能否有一个统一说法还未可知。

热问二：限购令到底限到何时？

当前，全国限购城市阵营不断扩大，并还将陆续有三线、四线城市加入限购行列，且限购的时间期限也相应向后延期，这些信号是否表明，“限购”这一短期政策或许要向长期政策演变？

新“国八条”明确指出：“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”在此基础上，各地限购的松紧程度、宽严程度又可视具体情况而有所不同。比如，北京限购令中规定的外地人买房需提供5年以上纳税证明的条款，被认为是过于严厉的地方条款之一，而相较于北京，其他一些城市出台的限购令又被指“太宽”。对此，有专家指出，限购令是临时政策，何时退出取决于政府对后续市场的判断，限购令并不见得导致房价下降，它只是遏制房价过快上涨的手段。

另一方面，以开发企业为代表的市场方却普遍作好了一种心理准备——限购令或将持续两年之久，这一短期政策在房价抑制未见显效之前，不会轻易退出。或许，那些期待“两会”后限购令松动的人们会失望了。

热问三：抑制房价问责效果几何？

国家发改委报告称，要对楼市政策落实不到位、工作不得力的地方政府官员，进行约谈直至追责。问责制到追责制，问责保障房到问责房价，国家对于地方房地产管理的问责进一步升级。

早在新“国八条”中，就对问责制有详细阐述： “未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省 区、市 人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。”在日前国务院总理温家宝与网民的在线交流中，他也明确表示，对抑制房价“仍有信心”，提出“要把房价过快上涨的势头控制住，使房价能够保持在一个合理的水平”。这些都显示，政府有决心、有信心抑制过快上涨的房价。

而抑制房价的问责落实会如何？真正的问责效果会如何？这些问题依然还未有答案，因为一切还在进行中。但可以预见的是，在今年年初，住房和城乡建设部专门针对地方政府保障性住房的问责机制，已经基本成型，保障房问责已经有了很大的成效，参照这一机制，房价问责也一定会落实到位。

热问四：保障房建设能否如期落实？

继国务院、住房和城乡建设部明确提出今年全国将建设1000万套保障性住房目标之后，今后5年我国将新建各类保障性住房3600万套的最新目标业已浮出水面。届时，保障性住房的覆盖率将达到20%，将有力地缓解住房问题的压力。

可是，随着保障性住房建设的逐步落地，各地关于保障性住房建管、准入、退出等方面的问题也一一显露了出来。有些问题的暴露，甚至令公众有所怀疑：保障房建设能否如期落实？会否出现各类腐败问题而毁了美好目标？

一位行业专家对本报表示，民众提出这样的质疑是非常正常的，随着保障房大面积落地建设，诸如质量问题、分配不公、机制不健全等问题势必会出现，问题出现了就去解决，但因此而质疑整个保障房机制，则是以偏概全，没有依据的。当前，保障房问责制非常见效，各地方政府对这一目标任务的认识已经很高，“各项落实指日可待”。相信全国“两会”期间会有更好的消息传来。

热问五：土地财政如何破解？

最近，海南省委书记卫留成在参加海南省人大会议时透露，三亚房地产业上缴的税收占财政收入的58%，而整个海南省基本上也是这一水平。海南省统计局、国家统计局海南调查总队公报显示，2010年海南省地方财政收入达到271.06亿元，增长52.1%，增幅为全国第一，而房地产开发投资迅猛增长，成为拉动投资增长的主力，占城镇固定资产投资额的 37.2%。海南省人大常委会副主任符兴说：“财政收入中土地的分量还比较大，如果不夯实产业基础，很难持续增长。”

而海南绝不仅是个案，虽然它更具代表性。地方土地财政问题再次摆到公众面前。

从2010年至今，房地产调控期间关于土地财政的争议一直未绝。虽然，前有国土资源部清查闲置土地，问责地方政府，后又发文要求各地关注地价，谨防高价地出现，但依然无法破除公众对于政府“卖地生财”形象的固化印象。

目前，有不少人大代表、政协委员对过去一年来房地产业的发展心存担忧。海南省人大常委会副秘书长、九三学社海南省委副主委颜家安建议，“政府要高度重视土地财政的问题，地方财政不能主要靠卖土地。”而还有很多土地专家关心土地财政中的农民利益问题。

“两会”期间，这一问题依然会被热议，所谓理越辩越明，离土地财政破解之日又进一步，然而要想彻底解决这一问题，还需政府更多智慧。

热问六：房地产业何去何从？

以上所有的热点问题，都将指向这样一个问题：房地产业何去何从？无论是土地财政，还是房产税征收，抑或是各种房地产新政，它们都是房地产业生存发展的长期基础或短期影响要素，房地产业与其从业者们都面临抉择。多位业内人士均表示，产业升级、战略转型、模式再造，已经成为必然。

万科集团副总裁毛大庆指出，房地产业传导给我们的，就是中国经济发展的不均衡、城镇化发展的不均衡以及资源分配的不均衡，包括经济结构的一系列不可持续性。“到了现在，也就是所谓新的篇章开始了，‘十二五’开始，改革开放第四个10年开始，这些问题已经不得不解决了。”

北京大学房地产金融研究中心主任冯科认为，楼市调控进入2011年，我们看到了价格与市场结构的变化，“这些调控措施短期是恰当的，长期我们还要不断修正”。

他的观点很具代表性，也对房地产走向给出了一定的方向：“如今房产企业确实面临一些转型的挑战，正在慢慢从一个利润比较高的行业，回到社会的平均利润率水平。我想，企业要适应这种回归，把产业规模做大，把相对利润降低，把绝对利润做好。不要老瞄着以前的政策，应该适应现在的市场状况。”

“十二五”是中国经济转型的时期，2011年又是这一转型期的开局之年，今年的“两会”或将为房地产业转型问题指出更多的方向。（消息来源：中国建设报）

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