王永平：房产调控让商业地产的投资价值回归.

　　11月20日下午14点，由万达商业地产股份有限公司及《华夏时报》举办的――“中国资本市场及投资置业高峰论坛”在富丽华大酒店隆重举行。中国商业地产联盟秘书长，兼任中国城市商业网点建设管理联合会副会长、商务部市场运行专家王永平在论坛上进行讲话。　　　　以下为王永平的讲话内容：　　　　各位下午好，很高兴再次来到大连参加中国资本市场的高峰论坛，我今天要讲的主题是没完没了的宏观调控与商业地产。　　　　昨天晚上我上网的时候看到一个调查，是关于人生最快乐的小事，投票最多的是别人为了按下电梯等你进来，第二的是坐飞机时一大排座位就只有你一个人，第三是开了半天车一路都是绿灯，第四是排队时你的队伍最快，第五是广告时间换频道，返回时刚好节目开始，第七是在火车上遇到你的初恋女友，第八是收到一封手写的信等等。　　　　今天我讲的是宏观调控对商业地产产生的影响。说他没完没了调控，我并不是说有什么不满意的地方，不调控也确实是一个问题，一些地方炒墓地的现象。只要和房子沾边的涨价都很快，不调控也不行。而且这些没完没了的调控对我们的专家学者也有好处，否则也不会有论坛。　　　　看起来宏观调控是不会有头了，昨天晚上央行发布消息，说29日开始再次上条银行的存款近来金率，这是央行本月第二次提高，今年的第五次。这些一系列宏观调控的一部分，甚至我们可能记不住房地产有多少调控了。现在的房地产调控让全国仍然没有从根本上缓解，使全国人们都纠结着我们，第一是究竟是刚需需求拉高了房价还是我们的水虚拉高的房价这个问题说不清楚，是通胀的预期推高了高房价，还是高房价推高了通胀，是高地价推高的房价还是高房价推高的地价，找不到答案。很多人认为现在的房地产市场本身有问题，有的认为是刚需，有人说是泡沫导致高房价，甚至有的人认为是房地产以外的问题，房地产现在的问题是一个果，而是一个因，比如说是通胀的问题，是投资渠道少的问题，这些都影响的房地产的价格。　　　　现在很多人买黄金、开房子还是买大蒜的问题上陷入了纠结，都是因此通胀的问题。在今天的地三季度中国买黄金是120亿元，购买的黄金交易量是45吨，这里面当然也包括国家对黄金的储备，中国市场也进行黄金的保值。现在有人认为，中国进入了抢东西的时代，南方周末说，通胀的恐慌的驱使下，钱开始奔向市场，买什么成了当下中国人的最头痛的问题。房地产市场我觉得我们的有必要要搞清楚一些基本的问题，我觉得调控的问题才会有针对性，让信息也成为调控的手段。　　　　如果不好统计的话，我们也至少提高一些数据：比如说半年以上水表电表不走的新房到底有多少。今年年初风传说有660个城市有多少个水表电表不走，这反映了一个空置的现象。后来中国电网说没有这样的统计。既然有这么多人说这和市场的投资投机有关系，为什么不可能真正搞这样的调查呢，还有可以做银行的调查，这对弄清市尝影响人们的预期是大有好处的。我们用了很多的调控政策，其实信息是很好的调控手段。　　　　现在我们说商业地产，首先是住宅地产的宏观调控对商业地产产生着明显的影响，这种影响在加剧，表现在开发量、投资、租金、售价开始全面的提升，这种影响不是爆发式的影响，是渐进式，但是影响的速度和幅度比过去都快。而且这种影响包括一些私人的投机开始往商业地产转移，他们现在看到的政府对住宅的关心，他们开始转向商业地产，尤其向万达这样的品牌商铺更出现一铺难求的现象。我在鄂尔多斯的论坛，本来报名的人很多，结果来的很少，后来才知道原来他们去排队买商铺去了。我听到这个结果很高兴。这说明有很大的资金进入的商业地产中来。现在也有越来越多的大公司开始全面进入的商业地产，商铺在商业地产中份额是不大，更多的是整体的大体量的开发理念，这种影响是很大。　　　　十年前的时候人们在问什么是商业地产，那个时候还不太懂，有一些会员单位到工商局去注册公司的时候，公司不接受他们的登记，因此没有商业地产的分类，五年前有一部分人做商业地产比如说万达，而现在很多大公司以前不做商业地产的也进入到商业地产中了，比如说万科也有一定的比如做商业地产。其实这种转型在两三年前已经开始了，早期的转型很重要的原因是主动转型，也就是说他们的公司有一定的战略目标，有资金储备、有人员的贮备，比如说中粮、华润。而那些被动的是因为住宅地产不好做了他们才转型的这就是需要谨慎，国外很多公司总住宅领域转入商业地产往往是在住宅地产很好的时候，他们从住宅里面挣钱了，然后才去做商业地产。　　　　商业地产是不零散销售的，他们都是通过出租的方式，大的购物商尝办公中心、酒店等，而和我们的国内现在是不一样的。这样的话一定要有足够的资金储备，没有资金将来做商业地产会很被动。从转型看起来是一个明显、很瞩目的现象。　　　　虽然商业地产的前景是很好的，一是扩大内需次级消费是国家的最重要的经济政策，在今年的五中全会提出的125规划建议，第一次把扩大内需提出到拉动经济的三架马车的第一的位置，内需在投资和出口的前面，而且里面提到要有长效的刺激经济的政策，包括提高收入结构，破除影响我们的消费的障碍，进一步的完善社保的体系，让大家敢于花钱，尤其是改变国民收入结构这些对将来有好处，通过这些改变增强老百姓的收入，这对将来的消费有更深远的影响。现在的这种状态不改变，中国社会到了金字塔这种结构，形不成橄榄型就会对社会没有好处。　　　　现在这么多的公司在不好的时间点上大家集中转型，这是很危险的，这和着火的时候大家都跑，大家都在楼梯挤是一样的。所以中小公司盲目的转型就会遇到这样的局面。　　　　接下来我说一下商业地产的模式发生一些变化。这是地产进步的表现。过去的商业地产的开发是比较单一，早期是卖商铺，后来和万达学习做综合体，我觉得这种单一的模式不符合中国的市场实际，也不满足中国多元化的需求。现在有多种多元化的开发模式出来了，正在探索不同的商业模式，而且看到了一些成功的案例，其中包括以万达为代表的是住宅加综合体，万达有很多项目有配套的住宅，有公寓、有步行街商铺的销售，通过这些销售资金的回笼来养巨大的商业。　　　　万达今天上半年整个销售产品的收入是超过330亿元，全年超过700亿元，这对商业持有提供的保障；还有中粮只有综合体，不搞商铺，他们的定位也不一样，定位成流行时尚；还有一些既做综合题，还有要商业，只做单一的购物中心，以首创为代表的新城市中心，体量大，大规模的拿地；以海尔为代表的第九代商业，是文化商业，注入新东方主义的元素。这些都是不同的商业开发的类型，这对繁荣商业地产的市场，对于消费者、投资人都带来一些新的机遇，这是这些年商业地产发展的新的进步和表现的体现。　　　　接下来我说一下商业地产的模式发生一些变化。这是地产进步的表现。过去的商业地产的开发是比较单一，早期是卖商铺，后来和万达学习做综合体，我觉得这种单一的模式不符合中国的市场实际，也不满足中国多元化的需求。现在有多种多元化的开发模式出来了，正在探索不同的商业模式，而且看到了一些成功的案例，其中包括以万达为代表的是住宅加综合体，万达有很多项目有配套的住宅，有公寓、有步行街商铺的销售，通过这些销售资金的回笼来养巨大的商业。万达今天上半年整个销售产品的收入是超过330亿元，全年超过700亿元，这对商业持有提供的保障；还有中粮只有综合体，不搞商铺，他们的定位也不一样，定位成流行时尚；还有一些既做综合题，还有要商业；只做单一的购物中心；以首创为代表的新城市中心，体量大，大规模的拿地；以海尔为代表的第九代商业，是文化商业，注入新东方主义的元素。这些都是不同的商业开发的类型，这对繁荣商业地产的市场，对于消费者、投资人都带来一些新的机遇，这是这些年商业地产发展的新的进步和表现的体现。　　　　我觉得我们对商业的地产应该进行推动，要面临大转型。过去我们常常讲，政府也不讲无为而治，我觉得这是消极。他们认为政府不懂规律，瞎指挥，但是如果我们的政策能够科学，能够遵循商业的规律的话，是大有可为。商业地产和政府的政策引导有很大的关系，政府至少有两件大事有所作用，而且应该压有所作为：一是金融政策上适时推出支持商业地产发展的政策，现在的商业地产和住宅地方都有问题，他们都是钱闹的，住宅地产是钱是过多了，而商业地产是钱是太少。比如说住宅地产钱多，但是后期的经营不好，比如说潘石屹现在也开始要转型。另外我们在城市规划上面把商业规划有机的纳入商业规划中，来支持商业地产的发展，把交通枢纽等结合起来，第三是商住倒挂的问题，很多成为的商尝商业地产比周边的住宅要便宜，这是不正常的。通过这次的调控商业地产会有所升温，这种格局会慢慢有所改变，这是我对未来的商业地产的一个简单的点评。

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