“十二五”期间上海急补房地产市场结构失衡

　　上海开始"补课"房地产市场结构失衡。从目前透露的"十二五"期间上海住房建设初步方案来看，未来5年上海住房建设的重心将转移至包括经适房、廉租房等保障性住房上，而商品住宅的建设仅占总数的13.6%。　　　　但是，保障房供地大幅增加意味着土地财政缩减，地方政府财力如何支撑？业内人士建言：开征房产税平衡土地财政的缺口，或借力民营资本，方能保证保障房建设指标顺利完成。　　　　而对开发商而言，为了应对竞争更加激烈的商品住宅用地竞争，"从城市走向农村"或将成为不得已的选择。同时，择机渗透巨大的保障房市场将成为他们新的课题。　　　　保障房唱主角　　　　据了解，该方案规划，在"十二五"期间上海住房建设大约为1.25亿平方米。其中，商品住宅建设指标为1700万平方米，仅占总数的13.6%。与此相对的是，保障房建设占到了总数的半壁江山。其中经适房建设2300万平方米、廉租房公用房建设2000万平方米、重大工程配套拆迁安居房建设2000万平方米，总数达到6300万平方米，占比50.4%。剩下的2500万平方米则用于非住宅的商业地产配套项目建设。　　　　实际上，保障房唱主角的供应结构，在2010年初已经成形。中国指数研究院副院长陈晟表示，2009年以前上海的住宅用地供应结构中，商品住宅土地供应和动迁、配套房土地供应比例约为7:3，商品住宅占据大部分。但是到2010年，此格局出现逆转。　　　　据上海规划和国土局公布的数据显示，截至2010年10月20日，上海2010年累计供应保障性住宅用地达764公顷，占住宅用地供应总量的80%以上。但是，2010年保障房供应中，超过7成都是动迁房。从今年公布的"十二五"住房建设规划来看，经适房和廉租房的占比大幅提升，保障房更加"名副其实"。　　　　中国房产信息集团分析师薛建雄认为，过去这几年商品房市场发展得很好，但保障房却做得很少或者根本没做，这使得上海的房产市场结构失衡。此方案是政府一个阶段性的"补课行为"。　　　　但是，"恶补"保障房供应，需要巨额资金的同时，地方土地财政势必减少。如何解决资金来源成为当下的难题。　　　　需借助外力　　　　陈晟认为，保障性住房土地中，经适房、配套房土地还可以获得相对商品房而言较少的收入，但是廉租房则几乎是全部投入。这意味土地财政收入减少。不过，他指出："房产税如果征收了，作为一个稳定的税源，就可以平衡这个土地财政的缺口。"　　　　但是，房产税征收的覆盖范围和税率等细节，当前并没有定论，远水难解近渴。引入民营资本或许是更加有效的办法。　　　　事实上，上海市政府已经在尝试这种模式。11月9日，上海有8幅地块进行推介，其中有3幅地块明确了保障性住房用地的比例。业内人士认为，随着保障房供应加大，预计这种宅地中含有一定的保障性住房比例的方式将被推广。　　　　中原地产上海研究咨询部总监宋会雍表示，将保障房指标纳入商业住宅用地中，可以有效利用开发企业的开发经验，相比政府独立运作更加实惠。他指出，上海江桥板块的发展正是引入民营资本进入保障房领域的成功典型。借助保障房先行，可以带动区域配套完善、人气提升，进而带动新兴区域的全面发展。　　　　显然，商品住宅供地减少必然导致商品住宅市场的竞争更加激烈，开发商也希望渗入巨大的保障房市常　　　　开发商"从城市走向农村"　　　　一上市房企投资部负责人对本报记者表示，上海市的商业住宅供地量本来就不多。未来商业性住宅用地供应再缩水，市澈争会更加激烈。尤其作为上市房企，土地储备是考量企业业绩前景的必要条件，开发商必须拿地。　　　　他认为，未来中心城区的住宅土地价格势必再度高涨，房企将被迫"从城市走向农村"，到外环偏远区域拿地。同时，对于正在成倍放大的保障房市场，开发企业也一定会择机深入，分得一杯羹。　　　　但是，形势似乎并没有那么美好。据消息人士透露，上海的保障性住房建设将被指定给上海市属五大地产集团公司，由五大地产集团公司与银行商量，投入的资金将由市区两级政府向银行借贷。　　　　民营企业或许无缘大型的保障房项目。同时，上海市将保障房指标纳入商品住宅开发的做法，将使得开发企业在竞争已经趋于激烈的商品住宅用地中又加上了一道"紧箍咒"。房地产行业的好时光或许真的走到了尾声。

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