房产市场分析：住宅高端化后的“隐忧”

在城区地价上升、优质土地获取日益困难的背景下，全国各大城市，尤其是一线城市，“普通”住宅开发呈现出“高端化”趋势。在“深入挖掘土地价值”的旗号下，主流地产商纷纷增加高端物业开发的比重。在住房保障体系尚不健全的现在，高端化所隐含的“主要为富人盖房”的理念和趋势，无疑将提高房地产的投资属性；而普通住宅不再“普通”，必然有损于民生。      从开发模式和销售策略上看，地产商定位高端市场无可厚非；但是，当越来越多的地产商开始这么做时，房地产市场便蕴藏着问题。不久前，一直推崇高周转和适度利润率的某一线开发商在其股东大会上便明确表示，以前公司过于追求销售规模和快速周转，以至利润率低于同行；今后公司将提高土地的开发价值。显然，所谓提高土地开发价值，含义便是降低周转率，提高销售价格。而这正是目前房地产市场高端化的表现。     8月以来，北京、上海等一线城市普通住宅成交量下滑，但豪宅销售持续火热。在不断出现的地王的刺激下，地产商对高端住宅的开发和推盘意愿大为提升。调研数据显示，在上海，国庆节前后陆续有多个单价过10万元的豪宅楼盘上市，届时沪上将有13个楼盘的报价达到或超过10万元/平方米，创历史新高。     业内人士指出，由于重点城市招拍挂土地的价格一路上扬，新地块的楼面价逐渐与周边房价比肩，地产商拿地后只能走“高端路线”，通过提高产品品质和客户群定位，充分挖掘房地产的附加值以谋求盈利。     以9月初上海出让的“长风地王”为例，该宗地楼面价达22000元/平方米，加上建安成本和其他各项费用，该项目的盈利平衡点将在30000元/平方米以上。显然，开发“普通”住宅已无利可图。与长风地块一样，在地价成本的推动下，重点城市城区土地的开发必然将倾向于高端化。     再往大里说，我国仍处于城市化进程中，土地内涵价值的上涨是确定的趋势。因此，在现有的房地产开发模式下，房企倾向于高利润率的“高端路线”，而不是高周转率的“大众路线”，是一种“战略”考虑，背后有着长期的利益驱动。     但是，在保障体系尚未健全的时候，商品房高端化路线愈演愈烈，显然会带来诸多问题。豪宅供应日益增多，往往以普通住宅缩量为代价，这将排斥普通消费者的住房需求，导致供需结构进一步失衡。同时，房地产的投资属性也将进一步凸显，推高资产和信贷泡沫，加剧未来市场的波动。     更重要的是，豪宅放量将带动整体房价上涨，透支居民购买力。研究表明，房价高企将使得大部分居民不得不增加储蓄，削减其他消费来提高住房购买力，从长期看，高房价将排挤正常的居民消费，并造成收入分配的进一步分化，不利于扩内需战略的进一步推进。

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