对话首席分析师:房地产三季报前瞻 价涨量跌是何原因?

编者按：自10月11日沪深两市第一份三季报S深物业发布开始，上市公司三季报将相继出炉。从今天开始，我们的对话首席分析师栏目将每期推出重点行业的三季报前瞻，按行业分析第三季度的上市公司发展状况。 　　本期我们将讨论风口浪尖的房地产行业。在业内普遍看好房地产业前景的时候，价涨量跌却让很多人摸不着头脑。第三季度房地产行业内的上市公司业绩如何？出现价涨量跌的原因是什么？房地产业第四季度将呈现如何走势？我们专访了民生证券房地产行业分析师王新亮。 　　房地产三季报预计喜人 投资者应看好"黑马" 　　王新亮指出，总的来看，房地产行业上市公司第三季度业绩不错，虽然较二季度可能会有所回落，但仍优于一季度，预计在四季度将达到最高点。房地产行业有着很特殊的地方，它的结算具有时滞效应。今年的一、二季度有一部分结算去年下半年的情况，而三季度结算今年的项目比较多，众所周知，整个行业今年上半年的情况明显优于去年下半年的情况，所以在三季度在净利率方面可能会有一些相对明显的回升。 　　谈到板块投资机会，王新亮建议投资者更多关注去年三季度业绩不特别好，而今年业绩不错的公司，这些公司优于去年基数比较低，今年有了一定回升，因此机会较大，比如刚刚公布季报的S深物业。 　　分析师深入解析房地产市场"价涨量跌"原因 　　对于最近房地产市场出现的"价涨量跌"的现象，王新亮解释，从新建商品房的情况来看，由于去年下半年的调整导致今年去库存化的过程取得了不错的成果，新房在上半年销售情况非常好，出现了供不应求的情况。王新亮向我们介绍了一份调研报告，以万科、金融街为例，新建的住房很受追捧。仅金融街在立水桥三、四百套的房子，有2000多人预定了，表明房地产的供求结构已经发生了变化。因为今年去库存化后，开发商补库存的过程没有跟上来，房地产新建商品房的供应产生了断档，再加上房地产开发商的资金充裕，因此导致房价依然持续居高不下。 　　从二手房来看，由于营业税的减免对于市场的活跃作用非常大，目前，市场对于房地产行业的政策争议比较多，国土部也建议对房价进行调控，因此二手房的可能会遇到调整的可能性比较大，如果明年营业税一旦停止，需求量就会出现萎缩。 　　谈到楼市交易量下滑，王新亮指出，这主要是因为房价高起导致的观望情绪，再加上新建商品房的供应量不足，信贷出现持续收缩，一些地方信贷政策出现调整，对于购房人的审批更为严格，比如南京对于公积金贷款的数额做了下调，诸多原因，都使交易量受到影响。 　　三季报不会对房地产板块有明显的影响 　　随着三季报的陆续发布，会不会对房地产板块产生利好或是利空？王新亮表示，三季报不会对房地产板块有明显的影响。这是因为一方面的市场提前消化了各上市公司的预报，所以对股市的影响不会很大；另一方面对于房地产市场来说，大家更看重每个月各公司的销售数据，全国商品房的营业收入等这种同步指标，这些数据对股市的影响比季报当中公布的营业收入更加直接。所以，三季报的公布应该不会使股市产生大的起伏和震荡。 　　房地产板块未来发展取决于信贷和政策 　　王新亮指出，目前业内比较看好地产行业一方面是因为业绩增长的确定性，今明两年高增长没有悬念，另一方面是房价的增长使毛利率，尤其是净利率的水平有明显的提升。比如万科、金帝等公司总体上业绩的稳定性是很好的，另外保险资金投入不动产的消息传出也是一个利好，因此房地产板块会有不错的发展。 　　但是以后的走势更多要取决于信贷政策。如果新增信贷量持续维持在3000亿到4000亿，那么楼市交易量不高的情况很可能会继续延续。同时政策也是一个很重要的原因。如果行业的政策发生变化，比如营业税的政策有变，则会对整个房地产板块产生很大影响，这值得投资者密切关注。

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