美国房市风险警报未解 悲观情绪持续43个月

美国房地产建筑商协会(NAHB)11月18日发布的报告显示，美国11月房屋价格指数由前月的18降至17，并远低于经济学家此前预期，这显示了建筑商对当前的美国房地产市场形势仍然感到沮丧。与此同时，失业者遣散费的消耗殆尽，则可能让美国抵押贷款违约率居高不下。 　　种种迹象表明，尽管美国联邦政府延长了购房优惠政策时限来刺激需求和维持交易价格，但作为本轮全球金融危机肇始领域的美国房地产市场，其复苏前景仍存不确定性，风险警报尚未解除。而这样的现状，也将对美国金融行业的复苏形成拖累。 　　悲观情绪持续43个月 　　NAHB在报告中将美国10月房屋价格指数由此前的17上调至18。这意味着，美国房地产建筑商对市场的信心有所下降；而此前接受MarketWatch调查的经济学家则预期，美国11月房屋价格指数将升至19。 　　有分析人士称，上述实际数据远低于预期的主要原因是美国联邦政府为首次购房者提供8000美元相关税务优惠的政策将在11月30日结束。据悉，NAHB房屋价格指数是通过房地产建筑商的预期售价来衡量行业信心的；政府优惠政策的退出，则意味着刚刚开始回升的房价可能重新回落。此前，于10月底出炉的标准普尔8月美国20大城市房价报告表明，美国20个大城市房屋价格连续第三个月攀升。 　　不过，由于在11月指数报告的采样结束后，美国国会决定将购房优惠政策时间延长至2010年6月，并将某些重复购房者也纳入该项目的受惠者对象，11月的房屋价格指数同样存在着随后被上调的可能性。NAHB机构董事长乔·罗伯森表示，希望美国联邦政府的购房刺激政策，能够起到预期中的促进未来房地产销售增长的作用；而17日发布的报告也表明，美国房地产建筑商对未来销售的预期较当前状况高出60%以上。 　　尽管如此，美国房地产市场信心低迷仍是不争的事实。数据显示，在本次美国房地产市场滑坡发生前，于24年前开始编撰的美国房屋价格指数从未低于20；而现在，截至2009年11月，该指数则已连续19个月低于20，连续43个月低于标志乐观和悲观情绪信心持平的50。信心缺失导致了美经济体系中唯一的房屋融资服务机构美国联邦房屋管理局(FHA)截至第三季度的储备水平跌至0.53%，并被认为可能重蹈"两房"需要政府救援的覆辙。 　　房贷违约率短期难回落 　　与此同时，美国房地产市场还面临着失业率居高不下所带来的负面拖累。首先，全美失业率还将在未来几个月内继续攀升。根据美国劳工部6日公布的数据，全美10月失业率升至10.2%，在突破了10%的心理关口的同时，也再度刷新了1983年来的最高失业水平；部分经济学家预测，鉴于截至10月的全美不充分就业率也已飙升至17.5%，美国失业率甚至有可能在明年初突破1982年创下的10.8%的"二战"后最高水平。 　　观察人士认为，鉴于就业市场是影响市场和消费的重要因素，若房价再度下跌，哪怕幅度没有前次那么大，也会对消费者信心和开支产生严重影响。达拉斯联邦储备银行总裁费舍尔此前表示，美国就业前景不乐观对房地产市场确实是一个持续的拖累。 　　在升至峰值后，全美失业率仍可能继续高位徘徊。国际货币基金组织(IMF)总裁卡恩16日在清华大学经管学院进行演讲时指出，经济重现增长并不意味着就业市场的复苏，未来一年内，高失业率仍将继续存在。此外，美国企业集中进行裁员导致全美失业人数大幅增加的时间是今年3至5月，而多数企业化支付的遣散费用只够使用半年左右。这意味着，未来一段时间里，失去生活保障的人数将越来越多，美国商业房地产市场需求预期也因此难言乐观，抵押贷款违约率则可能居高不下甚至有所增加。 　　在此背景下，美国金融行业乃至实体经济行业的复苏进程也可能遭受重大挫折。卡恩就在演讲时指出，尽管亚洲各国的金融行业状况仍相对良好，但欧美金融业因商业抵押贷款而造成风险仍未完全显现，这使得其目前仍未恢复至危机前的正常状态，并有状况再度恶化的可能性。

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