楼市复杂难测 当下苏州买房人的八大困惑

在国人眼中，购房或许可是一辈子的大事情，一点怠慢不得。但如今，房产业的行情虚虚实实，即便是专业人士也很难判断其走向，更何况普通购房者。对于这些普通的购房者，也只是想寻找到自己一个温馨的家而已。然而，现在市场上的各种状况颇为复杂，如何做出正确的选择令人头痛。因此，在购置房产时，许多置业者都遇到了不少问题，产生了不少困惑。

  困惑一：何时能真正“抄底”？

　　市场是否已经调整到位？何时可入场？成为目前众人最为关心的问题。眼下，楼市“抄底”无疑成了焦点话题，而面临这样一个楼市走向温柔，价格开始松动的时候，苏州“抄底”是不是最好时机呢？ 

  从成本角度来分析，苏州多位开发商在接受记者调查时均表示，现在的楼盘单建安成本、资金成本、税收、营销成本就达到4000到5000元平方米。依此计算，加上楼面地价后，苏州不少楼盘尤其是湖东的楼盘价格已经跌至成本价。有开发商认为，新房价格接近成本后，价格已经到底部，后市不会出现普遍的大幅降价。

  从供需角度来分析，底部就在市场供给和需求的平衡点位置，简单来说和买卖货物差不多，卖方开价2500，买方出价1500，那么成交的价格肯定就在 1500和 2500之间，或许是2000，或许是2100。其实楼市也正在进行类似的博弈，既是单个购房者和单个楼盘之间的博奕，也是购房者群体和开发商群体之间的博奕。开发商如果价格调整到购房者可以接受的程度，就会促成成交，随着成交逐渐活跃，开发商自然开始稳住价格，那么这个供给和需求的平衡点就构成了楼市价格的底部。从这个角度来看，苏州楼市价格已很接近真实的底部。

  苏州某开发商言：“我们的地价还是在楼市低谷时拿的，相对便宜，目前这个房价正处于盈亏的平衡点，我们周边大部分楼盘的地价在去年高峰段拿的，地价就比我们贵，一样的各项成本，房价再低，就要亏本卖了。开发商除非破产，是不会亏本卖房的，所以湖东这个区域的房价已经触底，不可能在大幅下降了。 ”

  开发商的一番直言，意味着苏州一些边远区域的房价，已经普遍在成本线附近运行，“只有两类楼盘可能降价，一是早几年前以协议价拿地的，地价成本极低，有降价空间。二是现金流非常紧张，不得不割肉求存的”，后市再出现普遍的大幅降价几乎不可能。 

  据悉，大部分市民的心理底线是均价4000——5000，而目前楼市的走势已经越来越接近这个底线，相信积累了那么久的刚性需求必将要释放！

  困惑二：“抄底”瞄准哪些房子？

　　如果现在是抄底时期，那我们不禁要问，哪些房子又适合用来 “抄底”呢？将楼盘的土地成本、建安成本、资金成本、税收、营销成本加起来，再与销售价格作对比，就不难发现答案了，只是在此我们要排除一些特惠房或定销房。我们先来看组竞赛就知道什么样的房子适合抄底了：

　　楼市淡季园区楼盘优惠措施频出，让不少购房者有了抄底买房的念头。采访中，不少购房者都流露出想要抄底购房的想法。“今天到现场先观察一下再决定是不是要出手买房，关键是想了解一下园区的房价是不是真的见底了。”罗先生和夫人近日特意赶到中海国际社区（查看地图）开盘现场，主要还是为了打探行情，他想知道现在是不是抄底入市的好时机。按照他的想法，像中海国际社区这样的楼盘地价约在1000元  同时又一声音传来 “5000多也能买别墅！”可能你真的无法相信自己的耳朵。苏州楼市价格战的硝烟再起，继中海国际社区公寓以优惠价的价格面世之后，别墅项目也现超低价格。招商依云水岸（查看地图）三期推出的全新 “电梯别墅”，竟然打出了5780元  这样的价格，对于整个别墅市场，甚至整个公寓市场都有着不小的影响。首先，如此低价的别墅，对于相城，对于整个苏州的别墅市场都会产生巨大的冲击。此外，这样的价格甚至低于公寓的价格，势必对部分公寓购买者产生巨大观念冲击，进而吸纳这部分需求。 

  公寓与别墅的连连触底惊叹了市场，也让我们发现适合投资的楼盘所在。

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