上海楼市一季度加速“去库存化”

中国证券报记者13日从上海房产研究机构获悉，自2月初以来，截至4月13日，上海共有185.94万平方米的新房源上市，成交量却达到了299.12万平方米，意味着在过去的2.5个月中，共有113.18万平方米前期滞销的房源被消化。第一创业研究所分析师陈晓波表示，上周(4.6-12日)上海楼市成交量继续环比上升，但可售套数较上周再次下降约3000套至53958套，该供给为08年9月下旬以来的新低。 　　在上周末举行的“2009年上海一二手房展示交易会”上，主办方提供的数据显示，刚性需求正在主导买方市场，不仅观展人数达到7万人次，更有1600多套住房达成购买意向。尤其是处于上海中内环以及中外环之间的浦东、闵行等区的自住房很受欢迎，总价在150万元以下的购房需求占比达到80%。上周上海售房前十名的楼盘多在上述区域。 　　上周再现量价齐升 　　统计数据显示，上周上海有11个楼盘推出12.67万平方米商品住宅房源，虽然远高于之前一周4.95万平方米的供应量，但相比去年同期40.05万平方米的成交量，供应量还是非常小。不过，在供应没能有效释放的情况下，上海上周楼市成交量却环比上升3.1%。与此同时，平均成交价格环比微涨2.03%，达12741元/平方米。易居房产分析师薛建雄表示，在供应没能有效释放的情况下，成交量依然有所反弹并保持高位，可见上海楼市小阳春比较强劲。 　　上周的量价齐升是3月的缩影。3月上海共推出了126万平方米商品住宅房源，是2月份供应量的2.5倍。但购房者的购房热情远超开发商的推盘，3月份有156万平方米的商品住宅房源被抢购，使得上海房价整体被推高了8%，达13131元/平方米。 　　但市场高成交量的背后并非所有楼盘“利益均沾”，中国证券报记者从研究机构的调研报告上看到，目前上海市场共有500个左右的可售楼盘。但一季度成交100套以上的楼盘仅79个，其中成交200套以上的楼盘更是只有33个。这也就意味着只有五分之一的售楼处人气充足。薛建雄介绍，目前，市场上热销的楼盘都是去年价格大幅下跌或是低价新上市的项目，随着这批房源的热销，价格出现触底反弹现象。今年一季度全市成交商品住宅成交量同比上涨35.7%；均价则同比上涨7.6%。 　　消费过快爆发或对后市不利 　　在此次“上海一二手房交易会”上，没有被连续近3个月的火暴市场冲昏头脑的房屋中介机构，普遍认为5月份以后的行情将保持平稳。一位房产销售经理表示，随着春季购买力的释放，目前二手房市场上房东议价空间收窄，可售优质房源急剧减少，预计2季度后期市场交易速度将放缓，价格保持平稳。 　　薛建雄认为，今年楼市启动之早不逊于楼市狂热的2007年，统计数据显示，3月楼市量价齐升的数据已经超过了2007年同期。房价的主动权一夜之间又从购房者回到了开发商手上。但过快爆发的购房热情，对后市不利，也让之前中央和地方政府公布的系列“地产新政”受到挑战。他表示，二季度楼市还可能保持稳步的回升态势，但这只是前期积压购买力的合理释放和开发商的去库存过程。因此，七八月楼市可能会重新低迷，到“金九银十”后才会有市场的真正回暖。 　　鉴于目前上海的房屋库存量仍然处于历史高位，新增供给也在不断增加，同时土地市场交易还维持了清淡走势，上海证券分析师沈莉预计，房地产市场下一次较大的基本面改善，依然仰仗于库存量的减少和土地市场的回暖。

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