绿城割肉转让新江湾城地块

绿城资金压力巨大，只得甩掉新江湾城地块。 早报记者 高剑平 图 　　2007年高价摘得的地王已成为房地产公司一个烫手山芋。记者昨日获悉，绿城中国控股有限公司(03900.HK，下称绿城)近日已割肉3000万元将新江湾城D1地块转让给九龙仓(00004.HK)旗下控股公司海港企业(00051.HK)，由此换购海港企业位于杭州的蓝色钱江地块项目。 　　从去年7月一封集团内部邮件爆出资金压力，到如今割肉转让，多家评级机构均认为，庞大的土地出让金和即将到期的巨额可转换债券，都将使绿城面对巨大的资金压力。 　　换购双方均有折让 　　九龙仓集团旗下控股公司海港企业近日宣布，已于4月10日与绿城中国达成换购协议，将以12.3亿元的代价收购绿城位于上海的新江湾城D1地块100%权益，同时将自己位于杭州的蓝色钱江地块项目40%权益作价13.8亿元转让给绿城中国。这两项交易须同时成交，而绿城中国将须向海港企业支付两项交易的差价1.5亿元。 　　2007年6月，绿城以12.6亿元获得新江湾城D1地块，而如今将作价12.3亿元转手他人，从表面上看，绿城中国在这笔交易中"割肉"3000万元。据记者了解，此次绿城用新江湾城D1地块换购的杭州蓝色钱江17号地块与新江湾城地块都在2007年年中出让，当时这块建筑面积达30万平方米的地块被杭州葛洲坝实业投资管理有限公司、绿城房地产集团有限公司和杭州康居投资管理有限公司以34.9亿元的总价联手拿下，楼面价11759元/平方米，一度成为当时的杭州"地王"。后来，葛洲坝实业投资公司退出，当年10月17日，海港企业宣布与绿城达成协议，成立杭州绿城海企房地产开发有限公司，共同发展蓝色钱江地块，绿城及海港分别持60%与40%股权。 　　以当时该地块34.9亿元的成交价来计算，40%权益应作价13.96亿元，而绿城以13.8亿元代价获得，换购双方均有一定折让。 　　绿城昨日停牌。该公司一内部人士向早报记者表示，交易尚在进行当中，未最终确定价格。 　　换购或为账面更好看 　　今年一季度，大多数开发商在"小阳春"大获收益的同时，绿城1-2月的销售额尚不足9亿元。绿城在年初已发布盈利警告公告，称绿城中国在2008年度的综合溢利将会有大幅度下降，并坦言绿城未完成2008年年初制定的200亿销售目标。 　　有市场人士分析认为，九龙仓旗下的海港企业在杭州并无开发经验，但在上海不论商业地产还是住宅项目均有开发经验，淮海西路在售的汇宁花园就是继大上海时代广场之后，九龙仓在上海推出的第一个住宅项目。绿城无疑是杭州开发经验极其丰富的龙头企业，但在上海，除了在售的上海玫瑰园这一别墅项目外，再无其他地块。这一换购，不论对九龙仓还是绿城来说，都是发挥优势、节省管理成本之举。掉转枪头回老家深耕，也许是绿城度过眼前危机的策略之一。 　　也有分析人士表示，此次换购可能是一种高超的财务技巧。"某地块项目在没有销售之前是存货，而经历了股权转让之后，在账面上产生了经营性的业务收入，可以改善业绩。"这对于4月20日即将公布年报的绿城来说也许是为了账面更加好看。 　　目前尚未知晓绿城在2009年的销售目标，但如果2009年绿城的销售目标仍维持在200亿的话，很难保证其利润水平，原因是绿城在2009年度的财务成本及土地成本将会大幅增加。 　　绿城缺钱评级负面 　　2007年6月，绿城以总价12.6亿元豪夺新江湾城D1地块，其楼面地价高达1.25万元/平方米，掀起新江湾城疯狂竞地的序幕。然而自去年下半年房地产市场调整以来，2007年高价获得的地块几乎都成为众多开发商的"烫手山芋"。早在去年7月，一份绿城集团内部邮件就曾爆出绿城通过中介接洽美联银行，希望出售上海新江湾城D1地块部分股权以套取数亿元的现金。 　　尽管绿城中国的年报要到4月20日方发布，但部分评级机构的分析人士认为绿城的负债率可能将超过150%。 　　摩根大通此前发布的报告称，2008年绿城净利润将按年倒退三分之一。绿城2009年需缴付庞大的土地出让金，同时可能需要在2010年买回23亿元人民币的可转换债券。2月5日，穆迪对绿城的展望为"负面"。标准普尔在今年3月公布的一份中资地产商评级报告中，也将绿城中国调整为负面评级，理由是其不顾市场放缓和融资渠道减少的逆境而维持巨额支出。 　　尽管此前绿城曾拿下200亿元的银行授信额度，但此部分授信仅局限于投资部分项目。瑞银认为，绿城当前的建设成本应在80亿元左右，因而可能很难拿到全额授信贷款。

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