房地产人士热议河南房市调控举措 须尊重市场规律

1月26日，在省十一届人大三次会议的记者招待会上，副省长张大卫表示"为了控制房价过快上涨，促进房地产业健康发展，已经详细做了安排和部署"，其中包括对房地产市场的监测和管理、廉租房建设、加强土地供应等。

　　昨日，记者连线河南省住宅产业商会、省内知名房地产企业以及地产企划企业，就张大卫副省长的讲话精神进行解读，为河南房地产行业的健康发展献策献计，省内房地产行业资深从业人士一致表示，支持政府尊重市场规律进行宏观调控，以推动房地产行业长期健康发展。

　　具体执行的是国家调控政策

　　记者：张大卫副省长在两会上明确表示，为了控制房价过快上涨，促进房地产业健康发展，我省已经详细地做了安排和部署，其中包括对房地产市场的监测和管理、廉租房建设以及加强土地供应等五大项，各位怎样看待省政府这一政策？

　　赵进京(河南省住宅产业商会常务副会长、秘书长)：房地产业是我国国民经济重要的支柱产业，每当过热或过冷时，政府都会出台政策进行调控。年初，国务院办公厅的通知就旨在控制投资投机性购房需求。

　　国家此前的多项政策，有两方面目的：一是保障民生，不断强调保障性住房的供应，抑制投资性和投机性购房；二是推动房地产行业的持续健康发展。省政府领导此次表态，也是对国家政策的落实和细化。

　　马水旺(郑州市永威置业有限公司常务副总经理)：近期国家频繁出台房地产行业调控政策，有利于房企在繁荣的市场中保持理性思维。此番省政府强调在房地产行业调控的几项政策，是对国家政策的贯彻执行，责任性重申了地方政府对房地产行业的调控政策以及调控点。

　　于阳(河南明天置业有限公司总经理)：省政府五个方面的调控措施对房地产市场的影响都是比较积极的，也是房地产市场目前迫切需要解决的问题。我们都希望这个行业能够健康持续长久地发展。

　　闫治国(河南朝阳地产机构总经理)：

　　此次，省政府出台的对我省房地产行业调控的措施，是对国家政策的落实。

　　记者：此番调控是为了抑制投资性和投机性购房需求。郑州市的投资性与投机性购房情况是否严重？

　　赵进京：目前来看，郑州楼市的需求以自住性和改善性需求为主，投资性和投机性需求并不是很大。省政府调控应该以保障民生和加大土地投放量为主，同时，对房地产行业不规范行为进行限制和处罚，这样将会促进河南房地产业稳定健康发展，开发商也不希望房地产行业忽冷忽热、大起大落。

　　马水旺：从目前的郑州市场来看，短期还是求大于供。在市场经济中，只要供过于求，就会降价，求大于供就会涨价。投资性购房与投机性购房都是一种市场行为，与市场供需有关。因此，我们要从市场供需关系上来解决，加大土地投放和保障性住房投入，这才是解决问题的根本。

　　闫治国：我省2009年房价一路飙升，造成这种状况的主要原因还在于刚性需求的累积和市场低成本住房供应的稀少。因此，加大土地供应量将会促进供求关系的平衡。此外，推进保障性住房，也能解决供需不平衡的矛盾。

　　增加保障性住房供应量

　　记者：此前，国家和地方政策多次提及保障性住房，包括廉租房建设等，但是受到金融危机等的影响，并未完全按照原定计划实施。此次，我省大力推出10万套廉租房，同时还有经济适用房等保障性住房，这些对房地产市场会有什么影响？

　　赵进京：我省如果今年投建10万套廉租房，将极大地改变房地产市场供应量，对社会民生影响深远，也会促进房地产市场的平衡发展。

　　马水旺：郑州市曾提出建设限价房，但目前还没有实施，我了解到，很多开发商对此都很有兴趣，限价房将会使房价维持在一个比较平衡的位置，不会过快上涨。此外，廉租房以及更多保障性住房的投入，也将很好地改善住房供求关系。

　　于阳：我认为，有些消费者不应一开始就去买商品房，可以选择买经适房和保障性住房。政府不应只推经适房，应多考虑投建过渡性住房，条件不足以买商品房的可以买过渡性住房。等经济条件好时再买商品房，到时，过渡性住房可以退给政府，政府可以再拿给需要的人做过渡用。

　　闫治国：政府力推保障性住房有利于扩大供应，缓解房价上涨压力。加大保障性住房供应量可逐步解决低收入者的住房问题，降低无房户对房地产市场的过度依赖，抑制房价的过快上涨。研究表明，廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%~4%。反之，则会推动房价上涨。

　　记者：保障性住房大量投入市场的同时，土地供应也在进一步加强，这对房地产市场是不是一种积极的影响？

　　赵进京：此前的多次调控，多是提高购房者门槛与开发商门槛，对于房价过快上涨没起到作用，属于本末倒置的调控。此次，更多的政策是从源头开始的，比如加大土地供应量、加强保障性住房建设，都是在增加房地产市场的供应量，促进市场供需平衡，进而抑制房价过快上涨。

　　马水旺：增加土地供应量才能治本。对于郑州而言，土地主要来源于郊区地块和城中村改造，最值得关注的也仅有城中村改造，因为能形成规模开发，即便成本高点，仍有一定的利润空间。

　　于阳：目前，房地产市场的核心问题应是土地供应。土地供应不能单纯地以价格取胜，应该综合考虑。要想把地价降下来，把房价降下来，往下跌价是不可能的，但是要想让它平稳地走，一定要加强土地供应。

　　闫治国：我省在贯彻落实中央政策上有望做到因地制宜和量体裁衣。加强土地放量和开发管理，从源头上引导供需层次的合理性，并对房地产市场的有序、有效发展提出了政策性的要求。这些政策措施如果能得到贯彻落实，就会增大市场供给量，房价控制效果会更好，至少房价的上涨幅度将会得到一定的遏制。

　　调控须与市场规律相结合

　　记者：各级政府近几年多次出台房地产调控政策，很多从业者表示，房价将会越调越高，而过去几年的房价走势似乎也印证了这一点。因此，不少从业者表示，政策调控必须与行业规律相结合，与市场规律相结合。大家如何看待此次政府的宏观调控？

　　赵进京：从1998年住房市场化改革以后，房子就成为一种商品，房子就具有市场属性，即成本决定价格，供求关系影响价格。这是市场化改革的必然结果。政府的宏观调控要尊重房地产市场的自身规律，这样的调控才能事半功倍。

　　马水旺：房地产行业在发展过程中遇到的问题，属于市场范围的就由市场解决，如果政府还"一切包办"，将不利于房地产的健康成长。因此，我们非常支持政府在尊重市场规律的同时加强对房地产市场的调控，有些通过市场调节可以实现的就通过市场来调节，而不是一味地使用行政手段。

　　于阳：房地产市场发展到现在，已经比较规范了，但是，目前房地产商的某些行为还是被诟病的，还需要政府下工夫。特别是在开发商开发环节的违规、售房的违规、交房的违规等各个环节上，要加强监管。我很欢迎政府加大对房地产市场的监管，毕竟，房地产行业光有钱是不够的，还需要专业的开发素质和经营团队。

　　闫治国：保障性住房的供应缺失、名不副实和严重不足是住房制度改革的一大政策缺陷，因此政府大力组织这类房屋的供给是完全必要的。要平抑房价，不仅要打击投机，更重要的是要增加供给。普遍开征房产物业税，将在有效抑制房产需求的同时，大大提高持有多套和大套房产的成本，是平抑房地产价格最有效的手段之一。

　　现代经济学手段给政府提供了很多可以选择的控制市场的办法，关键是这种调控要建立在符合市场规律、考虑民情和市场机制配置资源的基础上，并且调控的成本最低、副作用最小、效果最好，这应该是政府调控的目标。

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