置业指导：买“学区房”要有风险意识

近来朋友讲述的一则买房故事很有意思，他的亲戚孩子才一岁半，就决定在徐汇区的名小学旁边买一套房子，好让孩子今后能就读名校。据介绍，起先这对小夫妻准备购买乌鲁木齐中路的高层公寓，紧凑两房价格在125万元左右。不料，小夫妻嫌对口的两所小学不是最有名的，认准孩子非永嘉路上的一所知名小学不上。最后花费150万元买了一套煤卫合用的老公寓。老房子的居住功能和品质当然不如独立成套的公寓，但小夫妻一想到孩子将来毫不费事就能读名校，眼下的不方便也心甘情愿忍了。 　　上述小夫妻为儿买房的故事并不鲜见，笔者的另一位朋友住在宝山区，女儿上小学三年级，他听说徐汇区重点高中多，中考竞争相对好些，高考入取比例也比较高。前些日子，他向笔者打听徐汇区的房源，想将宝山区的房子换成徐汇区的，为的是女儿初中能在徐汇区读，以后在徐汇区参加中考和高考。 　　昔日孟母三迁，为了孩子有一个适宜的成长环境。今日父母争购学区房，为了孩子获得优良的教育资源，真是可怜天下父母心。在相当一部分家长看来，名牌小学、名牌中学和名牌大学，这三层阶梯是环环相扣的，只要一步没踏准，就可能毁了孩子的一生。这三层阶梯步步不落空，就能确保孩子将来获得一份靠得住的工作，拥有一群了不起的同学，生活无忧无虑。 　　不能说家长的这种想法绝对有错，起码在现行的教育体制下，绝大多数孩子还得走这条道，过中考、高考两道关。就目前的教育资源而言，虽然上海的各所中小学校在师资力量和硬件设施方面没有非常明显的差别，但学校的历史积淀、学风校风、每年的升学率多少都是客观存在的，少量优秀的学校对应大量求名校的家长孩子，矛盾就产生了。尤其是义务教育阶段公立小学采用就近入校、公立初中采用就近入学和电脑派位入学的办法后，在符合名校就近入学条件的地段内买房子迁入全家户口，无疑是一条上名校的捷径。 　　笔者也是一名家长，深谙作为家长的良苦用心和百般无奈。因此，笔者不想评价望子成龙、盼女成凤是否现实，也不想评价削尖脑袋、一掷万金购买学区房的对与错。笔者在此只想提醒，购买学区房必须具备风险意识，包括家庭财务的风险、几年后孩子是否能就读的风险、学校情况变化的风险，学区房保值升值的风险，以及孩子性格脾气是否适应学校风格的风险，等等。毕竟，名校与成才不是绝对的正相关关系，如果倾囊而出购买了学区房进了名校，而孩子的成长却没有达到家长的预期，这对孩子和家长都会造成不小的心理压力。 　　风险一，购买学区房要量力而行，不能不顾一切背上沉重的财务负担。以笔者的朋友为例，他目前的住房位于宝山区，两房100平方米的总价在80万元左右，还有20万元的贷款未还清，如果换到他的目标地段徐汇区，该区同等面积两房的价格约为200万元左右，差额120万元，加上原来20万元贷款，有140万元的窟窿要填补。即使有50万元的存款，贷款90万元，按7折优惠利率4.16%算，每月要还款5530元，这对一个靠工资吃饭的三口之家来说，负担不轻，如果考虑将来升息的因素，家庭财务还要吃紧。 　　建议将目光锁定学区内小面积的老工房，即使单价偏高，总价也能承受，将来出手也比较容易。 　　风险二，购买了某某名校的学区房也不能高枕无忧，因为入学规则每年都在变。比如，买房时该校规定入户两年就能就近入学，如今已经变成了五年，等你孩子上学时条件又有可能变了；买房时你的物业在学校地段内，入学时有可能被划出地段；买房时你只注意到前业主的户口已全部迁出，入学时却不料前业主的孩子还在名校就读没有毕业，按照一户一人的规则，你的孩子只好与名校失之交臂。这个风险不是孩子家长所能驾驭的。 　　风险三，学校情况是动态的，不会一成不变。比如，一些几年前还是默默无闻的一般学校，几年后教学育人的质量提高很快，后来居上变成家长趋之若鹜的名校。有的学校名声在外，在校与校的竞争中进步不快，几年后就落后了。以徐汇区为例，赫赫有名的"徐汇四小龙"就是四所区重点高中，但教学质量和高考入学率就直逼区内的几所市重点。还有一个情况也得防范，有的小学和初中被企业收购后变为私立学校，学校的体制变了，入学的规则也会相应发生变化。这些变化对孩子教育和学区房的价值都会有影响。 　　建议不要一窝蜂地集中在名校周围，多深入研究那些正在成长的学校，无论对孩子的教育投资还是房产投资都是有潜力的好学校。 　　风险四，名校虽好，但不一定适合你的孩子。每一所成名的学校都有自己的办学特色，这种特色只有符合了你的孩子的特长或者发展方向，这所名校才有价值。还有的家长认为，花大价钱买学区房就是为了孩子能与家庭背景好的孩子做同学，编织一张优良的社会关系网。如果事与愿违，你的孩子在同学中感到自卑，丧失自信，进而厌学，岂不害了他。 　　建议千万不要盲目迷信名校，适合自己孩子的学校才是最好的学校。

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