专家:通胀预期下房产热潮能否持续

随着各国央行纷纷开动"印钞机"，通胀预期再度卷土重来。4月，中国广义货币供应量M2与贷款增速已高达25.9%和29.7%，随之而来的是全国各地楼市成交量的显著放大。在新的投资客中，不少人购房的原因之一是防通胀，到底现在的通胀预期有多大？通胀预期下的房产热潮能否持续？房产是否能有效抵御通胀威胁？显然是每个投资者都非常关心的问题，且看有关专家如何评说。 　　投资客有增加趋势 　　一周前开盘的"金隅·可乐+"是北京一小户型公寓，一期开盘300套，现场客户达七八百人，认购率80%。对参与现场摇号的客户需求调查显示，有20%的人用于投资，有30%的人先自住，以后用于置换升级需要。 　　该项目的代理亚豪机构市场总监郭毅告诉证券时报记者，经济形势的好转增加了投资客的信心，这种小户型公寓总价最低30多万，首付七八万对一般投资人来说也是可以接受的。 　　不过，"金隅·可乐+"只是北京楼市投资客增加的一个个案，这样的小户型楼盘显然更易获得投资客认可。记者采访的几位业内人士估计，目前投资客实际上只有10%左右。 　　中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，"4月以来，各大城市购买多套房的投资客比例明显增加，初步估计平均10%左右的购房者是出于投资保值用途。"相对于深圳，北京的投资客要少一些，投资需求约占5-10%，投资二手房的多过一手房。 　　21世纪中国不动产市场研究经理孟奇表示，从对北京楼市4月已成交二手房客户需求调查情况看，改善性需求、结婚需求的占大部分，投资需求(包括短期投机)的客户比例不到20%。而2007年北京楼市的投资客超过30%，其中以投机为主。 　　在深圳市场，近期各大新推楼盘或二手楼市场也频现投资客身影，今年以来深圳楼市涨幅达20-30%，这些投资客起到了推波助澜的作用。据记者从多个中介处了解的情况，关内涨幅比较大的区域都有投资者入市，比例在10%-20%，而2007年这一比例是35%左右。 　　广州楼市今年以来也走出了一波小阳春行情，五一过后，这种价升量增的势头依然如故，个别楼盘两周内涨幅即达5%。而上海的销售数据显示，楼市供求关系与去年相比已经大幅逆转。3月份以来上海房地产平均每日成交套数均接近千套，5月9日更是首次在周末突破千套。此前按易居中国的统计显示，2009年上海可上市新建住宅楼盘可达165个，共计2237万平方米。因此，2009年上海市将有4288万平方米住宅等待消化。按照2008年月均130万平方米成交量计算，需要33个月才能完成，但如果按照今年2-5月份的日均10万平方米的交易量计算，则仅仅只要14个月就可销售一空。 　　防御性需求促楼市升温？ 　　深圳市星彦地产顾问副总经理周会川表示，房地产不好的时候，首先是刚性需求释放做支撑，接着是有钱人买房，最后就是投资者出手，这是房地产的一般规律。今年下半年，刚性需求还会继续释放，但是势头会放缓和平稳，由于豪宅盘少，因此豪宅的销售量也会维持，接着就应该是投资客入市。他乐观地预计，目前楼市销售火爆，深圳投资客有可能把目光再次投向东莞等周边城市。 　　显然，今年以来的楼市回暖，除了用于满足自住的刚性需求外，投资客的入市是推动楼市成交量大幅上升的主要力量。这些投资客中，预防通胀成了某些人的买房理由，有业内人士认为，这种防御型需求买家的入市可能成为支撑楼市继续走暖的力量。 　　对于广州楼市近期的火爆，广州地产界资深人士、广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析，由于今年以来政府出台一系列房地产的支持政策，加上货币政策的宽松，引发老百姓对新一轮通胀的担忧，今年很多人的理财策略已由"现金为王"转为"实物为王"。房地产是抵御通胀的有效手段，将成为大众投资的热点。 　　刚刚在上海市区买了一套房用于出租的老李告诉记者："房价的涨跌并不是我最关心的问题，我关心的是假如通胀来临，房子等实物资产不会被通胀洗劫，这与黄金等工具类似。"记者在二手房交易市场了解到，持这种心态的买房者还有很多。 　　不过，克尔瑞(中国)首席研究员陈啸天则认为，现在仍然是以自住和改善性需求为主，投资性购房的并不明显。虽然去年底到今年一季度，海南的成交量特别活跃，但更多是出于资金避险、稳健投资的考虑，不是因为通胀预期。 　　21世纪中国不动产市场研究经理孟奇分析说："今年的投资客中投机的较少，主要还是长期投资，他们属于风险偏好低的人，认为现在二手房房价跟2007年的高点比已经下滑幅度非常大了，买来租出去有一定的收益空间，而且与投资股票、黄金相比，投资房地产不用那么高的技术，风险也低得多。" 　　"有一部分人会为防通胀而买房投资，但这个量有多大很难测算。"上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

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