中金：资本金比例超预期下调 地产业年底或反转

●事件 　　根据中国政府网5月27日发布的《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，国务院决定自5月25日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 　　●点评 　　我们认为，普通商品住房项目资本金比例降幅超出预期，该政策有利于降低开发商的资金压力、推动房地产投资增速回升，有助于维持供求关系的稳定，维持行业年底反转的判断，继续看好板块投资价值。 　　4月底，国务院常务会议通过《2009年深化经济体制改革意见》，拟下调资本金比例。而此次政策细则超出预期之处，在于将保障性住房以及普通商品住房的资本金要求下调至20%，回到1996年固定资产投资资本金要求刚出台时期的水平，这表明政府在促进行业投资增长的大背景下，也强调了行业投资结构调整。我们认为政府加大与"刚性需求"对应的普通商品房供给，有利于保持行业稳定供给，抑制房价快速上涨，维持房地产行业平稳发展。 　　同时，下调资本金减轻了开发商资金压力，有利于房地产投资的增长。1-4月全国的房地产投资增速同比仅增长4.9%，而新开工面积增速则下滑了15.6%，跌势较一季度未见明显改善，开发商投资意愿较低，这同时也造成房地产的上游行业，如建材、钢铁等需求的萎缩。随着资本金比例的下降，开发商资金压力将得到进一步缓解，房地产投资有望提升，也预示着经济复苏前景的向好。 　　不过，该政策短期效果有限。该政策的利好主要是提高开发商杠杆，而银行是否按照这一规定执行并非必然。在目前的经济情况下，各大银行仍将差异化对待不同的公司和项目，所以我们认为短期内并不会出现非常明显的放贷增加情况。 　　总的来说，该政策有利于推动企业周转的加快和新增土地储备，尤其有利于土地储备成本较低的中小地产公司提高其项目融资能力，我们建议关注此类地产公司。继续看好业绩较为确定、长期增长潜力较好的龙头地产，同时建议投资者关注集中在一线城市发展的地产公司。

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