与豪宅成交量无关 三个重要指标标志楼市回暖

近日媒体上频频公布消息，好像房地产的总体格局又回到了96年及97年的火爆状态，尤其是一些高档豪宅卖得相当火爆。 　　据说"翠湖天地嘉苑"在5月28日于香港、上海两地同时销售52套，每平方米售价高达6万，仍被一抢而空；杭州"绿城蓝色钱江"5月18号开盘，每套在500万左右，400套也被订购一空；而在温州买最顶级的豪宅就得连夜排队。 　　某些久违的字眼如"地王"、"标王"也频频闪现在人们眼前，好似一派繁荣景象，中国房地产果真全面复苏又回到96、97年的巅峰状况吗？我的回答是否定的。 　　可以说，以上情况都是表象，并没有反映出当前房地产的实质，加上某些利益驱动，我们的一些研究机构与所谓的家有意把简单问题搞得复杂化了。如：中国科学院撰写的《中国房地产蓝皮书》和北京社科院撰写的《北京房地产蓝皮书》对中国房地产的未来走势做出截然相反的判断，使读者看了云里雾里不知所措，加上董藩这样不学无术的"专家"，公然宣称包养"二奶"可以拉动中国房地产内需，简直是荒唐之至，比内地一位官员动员人们买房就是爱国还要无聊。 　　中国房地产的问题其实并不复杂，主要问题是92年初中国房地产刚开始起步时，在追求公平与效率之间我们求成心切，选择了以效率为先的原则，经过一个轮回的建设与发展，我们才发现廉租屋对百姓安定是多么重要。 　　在建廉租屋同时，我们又发现廉租屋与商品房市场之间有个巨大落差，所以我们又欠考虑的用不伦不类的经济适用房企图去填补这一漏洞。但我们的经济适用房从某种意义上说又是一种准产权房，5年以后产权是可以转移的，这就为寻租和腐败创造了滋生的土壤。建设部也意识到这个问题，将经济适用房作为一个特殊时期的特殊产物过渡一下，而中国房地产市场合理的格局应该调整为廉租屋加上公共租赁用房，剩下的可以是完全商品房，如果这样一个大覆盖体系逐步建成后，商品房市场完全可以放开，政府完全可以走出"房价高也烦恼，低也苦恼"的怪圈。 　　市场经济每个人以能力说话，能力差的人，你只能一辈子住在公共租赁住房当中，这才符合公平原则，同时也体现效率。如果这个格局没有形成，就目前我国的房价再降10个百分点仍然是高的，因为我们的房价收入比已达18：1，无论从什么角度去解释，房价都应该降下来。 　　根据以上阐述，房地产回暖并不是看豪宅卖了多少，它有以下三个重要指标： 　　1、世界经济全面复苏，消费者的购买能力持续上升。 　　这里我特别想说明的是，自世界金融危机以来，不少人有这样一种感觉，我国的房产好像并没有受这波危机的影响，也有不少人问我，美国、墨西哥的房子持续走低，为何中国的房产近期一波又一波的呈上升趋势，有点一枝独秀之气概？要解释这个现象很简单，世界金融危机的风波对中国房地产一定有影响，而且是比较大的，在房地产总体受影响的同时，不排除某一个点由于某些特殊因素会起到小幅反弹。 　　如：这次中央4万亿的巨款投入以及各地政府为启动内需的投入，不少生意人对未来的预期会影响到他们的行为，比如他们会考虑到通货膨胀在中国何时爆发？会多严重？而预防通胀的最好手段就是把货币换成不动产；不少出口型企业预期利润下降，实体经济难以维持，他也会把以前的原始积累投向房产；在某些大中城市大规模的交通改造与城市建设，会一下子拆迁大量房屋，也就形成了在这一个点的强大刚性需求。 　　由此观之，某些需求正是金融危机衍生出的房产特定需求，这样你就想通了，包括豪宅火爆也并不能说明什么问题，上海浦东陆家嘴虽然上个月豪宅成交量同比上升8%以上，但他的租金回报却低于3%，如果从机会成本角度看，投资豪宅是亏本的，这说明什么问题呢？ 　　2、土地交易量持续上升，存量面积减少。 　　一两个"地王"不说明任何问题，关键是土地交易量是否均衡持续上升，土地成交价格是否合理。 　　前几年某些企业一心想上市，为了IPO成功，必须囤积大量土地，如果没有这次金融风波，90%以上企业上市受挫，那么他的后续土地款成了企业最大的心病，潘石屹(新闻博客)讲得"百日剧变"就是根据这些预测的。 　　人算不如天算，世界金融危机加上我国要拉动内需，把这些发展商给救了，地方政府为保增长，允许把土地款拖延或分期付款，这就是典型的中国特色，所以中国的企业很难有一个事先的战略布局，人为及政策因素太多了，所以在中国做企业撑死胆大的饿死胆小的，其道理就在于此。 　　在从数据看，今年1-4月，全国房地产企业购置土地与去年同期相比，还是下降了近30%，但比1-3月份下降40.1%是有所好转。 　　3、房产成交量与交易价格在一定时间内的相对稳定性。 　　房产是弹性价格较大的一种商品，除了有周期性以外还有季节性因素，我们不能把销售旺季的指标来作为未来预测的数据，这是荒唐的。在成交量和价格之间，政府、发展商和消费者每人的期望不一样，但在成交量上持续下滑是政府和发展商最不愿意见到的。 　　就目前的状态而言，较理想的是在一段时间内成交量保持一定的上升趋势，而价格则保持相对稳定不能有大起大落，以为成交量上升价格一定大幅反弹是一种幼稚看法，会把很脆弱的房地产市场又推向无序。

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