探访沪楼市：新政策尚无大反响二手房市平静

    房产"新六条"出台之后，探访上海房产市场。国务院5月17日出台了调控房地产市场的六条措施，与此前的"国八条"相比，这六条措施被称为"新六条"。目前，各界对"新六条"反应如何？ 　　"以往措施的延续和创新" 　　去年4月的国务院"老八条"政策出台，随后跟进的是国家"七部委文件"，其中提出要改善住房结构。有关人士认为，至今，对房地产市场结构性调整是得到普遍认可的，但在供求关系的调整上还存在不足。 　　"而'新六条'主要是给出一个改革的信号"，复旦大学法学院段匡教授说，"这说明国家已经看到问题仍然存在，并且注重对新问题的解决。"房地产市场牵涉到众多行业利益，问题的解决也不可能一步到位。中国指数研究院华东分院副院长陈晟认为："'新六条'出台，是对以往措施的延续和创新。'新六条'的亮点在于强调分类指导，区别对待，因为整个房地产市场发展并不均衡，各个区域情况不同。'新六条'避免了'一刀切'的问题，这就使各地对各自问题的处理能更灵活、更有效。" 　　陈晟认为，以往的政策出台常带来两个负面效应，一个是被动性需求过大，一个是带来盲目消费潮，"这对百姓是不利的"，而"新六条"有针对性地提出几点措施，强化了供给关系的平稳，比如"合理控制城市房屋拆迁规模和进度"、"增强房地产市场信息透明度"等政策，都是着眼于从根本上{TodayHot}解决问题。 　　二手房市场反应平静 　　"新六条"将带来怎样的影响呢？陈晟说："对于发展已经相对稳定的房地产市场，影响不会很大，而对一些目前还不太稳定的市场，加强调控必然会带来一些影响。" 　　陈晟分析：就购房者而言，"中低收入人群购房会直接感受到实惠，而对于高端住房购买者，将要收取更多的成本费用"。新政策中提出要加快廉租住房制度的建设，保证低收入人群的基本生活，但这是一个长期的过程，在区域性的具体政策未出台前，难以确定改革力度的实际大小。 　　"对于实力强的房地产商来说，如果公司运作成熟，加上当地市场比较稳定，新政策带来的压力应该不大，小型公司受调控影响可能会比较大。" 　　在上海浦东新区房地产交易中心，笔者了解到，新政策还没有引起大的反响，来这里的大都是以前办好手续、现在来付费的。新的买卖双方对"新六条"的反应尚未体现在交易上。 　　在上海一些小型房产中介机构，二手房市场反应平静。杨浦区尚福房产的业务顾问告诉笔者："现在购房理念呈现'阶梯式'，很多人先租房子或者买一个小一点的房子过渡，等条件允许了再考虑新房、大房。新政策瞄准长期市场，而且主要针对第二阶段的购房者，所以没有影响到我们最近的{HotTag}业务。" 　　期待配套政策出台 　　去年房产调控步骤是先出台原则性文件，随后跟进具体政策。以此推断，日前作为纲领性总则出台的"新六条"，其后也应该跟随具体政策。 　　段匡认为："全国各地的房产市场情况不一样，各地可以根据自己的具体情况进行合适的调控，这是实事求是的体现。以前曾出现过'一放乱，一控死'的情况，现在可以通过比较灵活的方式来解决。"陈晟也认为："'新六条'之后如果有具体政策，可能会在税收和信贷两方面多一些调整。" 　　南京 　　南京市房管局日前公布了加强市场监管的十条新规，对开发企业和代理销售企业在商品房销售中出现的十种不规范行为将予以查处，其中包括目前市场反映强烈的囤房惜售、炒作房价、制造虚假热销现象以及违规销售抵押房的问题。 　　杭州 　　杭州市建委负责人表示，杭州今后的重点是要以"透明售房网"为载体，建立从全市、各区域到各个楼盘的各类指标的日、周、月走势图，以及按区位、土地等级、价位、用途、户型、结构等分类结构性统计，同时建立起数据发布制度。  　　楼市调控的宏观与细节 　　眼下被讨论得最多的财经热点，莫过于国务院针对房地产市场问题的六条措施("新六条")。相比一年前出台的稳定房价的八项措施("国八条")，"新六条"在保障普通住房需求上有了更强的针对性，比如住房供应结构的调整、动拆迁进度的控制、房地产信息的统计和披露的完善等等。然而，"新六条"在地方政府执行过程中能否落到实处，真正起到促进房地产市场健康平稳发展的作用，仍然是个未知数。 　　毋庸讳言，在过去一年的房产调控中，政策目标与实际效应屡屡出现背离。比如，旨在厘清定价机制的土地招拍挂制度助长了地价的飙升；房贷收紧政策在打击投机的同时，也提高了普通消费者的购房门槛。而且，这些政策在具体实施中常常还会"走调"。最明显的例子就是银行一边预警房贷过高带来的金融风险，一边又不断以"创新"的方式鼓励房贷消费。 　　房地产调控政策的"左右为难"来源于该行业兼具的多重属性：既是符合一般供求原理的商品，又关涉"居者有其屋"的社会理念。而房地产业与其他行业的高度相关性，更使得调控稍不留神就会"牵一发而动全身"。有人批评地方政府在房地产业中所涉及的利益过大，然而，面对不断提高的公共财政需求，让地方政府"退出"如此巨大的支柱产业又谈何容易？同样，银行之所以被房地产业"绑架"，也有投资渠道不畅等诸多无奈。 　　正因为如此，房地产业在制定政策时必须具有系统性和持续性。"只攻一点，不及其余"的单兵突破，往往会令政策南辕北辙。只有当政府、房产商和消费者等各方的利益趋于一致时，房市才可能真正走向健康平稳的发展。 　　另一方面，房地产调控政策不能失之于粗放。反思过去，一些好的政策为何没有达到预期效果，就在于缺乏针对性和操作性。提高房贷首付，对自住者的影响远甚于投机客；经济适用房如果没有完善的资格审查，只能让富人占了便宜；对境外的炒房"热钱"和国内的自住需求，政策上也应该区别对待。

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