关于房屋按揭的法律思考

     在中国大陆，人们常常将房屋“按揭”与“抵押”混为一谈，而事实上按揭与抵押款是房地产业中两种不同的融资方式，是现代信用制度的产物。个人住房按揭贷款是这样一种融资方式：如果你想购买一住房而手头现金不足，但你有稳定的丰厚收入，你就可以与房地产商签订购楼合同，用手头的资金先付部份楼款（又称按金），在房地产商同意作担保人，以其房屋作抵押物的前提下，向银行等金融机构贷款，由银行付清余下房款，你以后再逐月向银行还付利息。现房按揭又称“楼宇按揭”，期房按揭又称“楼花按揭”。在按揭期间，楼宇的所有权归按揭权人（银行等金融机构），按揭人（购房者）有使用权、买楼权。按揭期结束后一个月，按揭双方结算债务，按揭人取回所有权，购楼结束。房屋按揭中涉及三方利益：按揭人（购房者）、按揭权人{TodayHot}（金融机构）、担保人（房地产商）。房地产开发商（担保人）“楼宇按揭”与“楼花按揭”在法律关系上又有所不同。“楼宇按揭”与传统意义上的以现房为担保的个人住房抵押贷款有相似之处，而“楼花按揭”则有较大差异，它是以房地产商为担保人，以其少量的保证金和在建的期房为担保的借贷关系。“楼花按揭”实质上是一种房产期权的质押。以期权出质，一方面扩大了房地产融资渠道，有利于房地产产业的发展，但另一方面又增加了金融机构和购房者的风险，使三方关系更为复杂化。因为期房在按揭合同签订时未建成，期房的价格较现房低，开发商在大幅度让利的情况下将建房风险转移了一部份给购房者和金融机构。下面看成都市房地产纠纷实例：某房产公司修建“××大厦”，与购房户签订了期房买卖合同，合同中约定了一条违约责任：如果开发商未于1998年9月8日按期限交房，则每月按购房户已付房款的1%支付违约金。购房户又与某银行签订了按揭合同，购房户支付了30%（合计30万元）按金，银行向开发商支付了70%（约计70万元）房款，房地产商作为担保人，银行扣除了10%房款的保证金。但开发商至今未能将大厦建成，购房户未能取得房屋，由此发生纠纷。购房户认为开发商违约，违约责任应按全部房款计算，因为开发商实际已获得全部房款（除10%保证金以外）。开发商则认为购房户向银行交付了30万元首付款，再加上每{HotTag}月支付的本息，已付房款是40万，应按40万元计算违约金，双方争执不下。事实上，按揭合同一旦签订后，银行则将购房户所贷资金加上购房户支付的按金全部划归至开发商帐上，购房户已支付全部房款，然后购房户在银行开设还款帐户，逐月向银行还贷付息，所以购房户向银行的还贷行为就不是人们口头上还常讲的“向银行付房款”的概念了。那么，购房户与某开发商签订的《购房合同》中违约责任的约定，其“购房者已付房款”就不应理解为“购房者向银行支付的房款”，造成这样的重大误解原因就是人们未将“楼花按揭”从传统意义上的“现房买卖”中解脱出来，仍然将两者混为一谈。目前楼房按揭纠纷开始大量出现，在我国法律体系中，只有“抵押”的有关规定，而无“按揭”的概念，由于无法可依，人们只好把按揭合同中的“按揭”以“抵押”充抵。建行、工行等银行颁布了《按揭贷款办法》，但这些办法不是法律规定，因为专业银行实际上已被改组为自负赢亏的企业，既然是企业，就不能制订具有广泛的约束力的行政规章，除中国人民银行可以制订部门规章之外，专业银行制订的“办法”是不具有任何法律效力的，不能规范按揭当事人的行为，一旦发生纠纷，就会发生无法可依的尴尬局面。例如在上述案例中，按揭期间房屋的所有权归银行，使用权归购房户，开发商不能按时交房，应该由谁向开发商索赔？按理银行有权追究开发商的违约责任。但购房者已与开发商签订了购房合同，似乎又应是购房者向开发商索赔。本案推理而产生这样的问题根本原因是无法可依。按揭是一种与合同法、担保法、民法等有密切关系的民事行为，目前各专业银行颁布的“按揭办法”对按揭贷款的概念、对象、应具备的条件，贷款程序、期限、还贷方式、违约责任作了规定，银行担心的是贷款人能不能付清贷款本息，而对担保人预期违约导致贷款人权利受到损害似乎不太关心，而实际上开发商违约就会使购房户的使用权、请求权不能实现，银行对购房户也构成违约，甚至可能导致银行本身无法收回贷款本息。特别是期房，用以质押的是期权，期权一日不能兑现，购房户和银行都将受到重大损失。我国应加强房屋按揭的立法工作，不能在迅速发展的房地产业中留下一块空白。按揭是一种新生事物，国家制订的有关按揭的法律法规应明确规定按揭当事人三方的权利义务，特别是对房地产商的义务。房地产是一项高风险的产业，房地产开发商在其中的义务是很繁多的，如保证房屋质量合格，配套设施齐备，面积公摊合理、按期交房等等，应以金融杠杆来约束当事人的行为，促进房地产业健康发展。经济要先行，法律要跟上，以法律规范经济行为，这是市场经济发展的规律，住房按揭制度也不例外。

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