外资进军广州楼市现状剖析成功率并不高

  近日，新华社发表文章称，进入2006年，上海、北京和广州等地楼市，海外机构投资者空前活跃，对楼价攀升在一定程度上产生了推波助澜的作用。文章透露，著名的国际投资基金摩根士丹利(Morgan Stanley)在广州荔湾区购买了多处物业，由于通过“影子”公司获得，并未留下交易痕迹。  　　近期以来，不断有外资基金准备购买广州物业的消息见诸报端，有关境外资金大举进入楼市的传闻甚嚣尘上，究竟境外资金介入楼市的规模有多大？其运作方式如何？将会对楼市产生怎样的影响呢？策划/李义峰 文/图 记者刘丽琴  　　外资基金实力雄厚，少则数亿美元，多的甚至不封顶，并且对广州的大型商业物业、写字楼、住宅项目都非常感兴趣。  　　由于境外资金的进入和操作比较隐秘，很多采用“曲线”进入的方式，人们往往觉得其踪迹难觅。为此，记者采访了广州高力国际物业服务公司总经理林国东先生。高力国际一直为境外资金进入内地楼市提供咨询，对于境{TodayHot}外资金动向非常了解，我们或许可以借此揭开境外资金的“神秘面纱”。  　　现状  　　中心区烂尾楼也成“目标”  　　林国东表示，近一两年来，外资基金在广州非常活跃，目前，购买本地开发商在建项目、合作开发成为了外资基金介入广州楼市的主要方式。  　　事实上，从去年开始，就不断有外资基金接触并欲购买广州物业的消息传出，比如，正佳广场被多个外资基金看好，华银投资欲打包正佳房地产信托基金上市；中华广场正在与众多基金洽谈，欲整栋出售其写字楼；富力爱丁堡公寓将整栋出售给某基金，由于摩根士丹利在北京曾经购买过富力集团一整栋写字楼，市场普遍猜测该基金是摩根士丹利。此外，还有不少写字楼也传出部分单位卖给基金公司。  　　对此，林国东表示，目前外资基金在广州确实非常活跃，不仅一些在国内其他城市投资的外资基金将目光转向华南地区，而且一些从未进入过国内市场的外资基金也开始进入广州、深圳等地。  　　这些外资基金中以房地产信托投资基金居多，一些著名的投资基金都进入了广州市场，比如摩根士丹利、高盛证券、美林证券、JP摩根、柯罗尼等。  　　林国东告诉记者，根据高力国际的成交经验，应该还是美国的基金在广州投资成功率最高，因为他们已经具有在中国其他城市的投资经验了。业内人士表示，这些外资基金实力雄厚，少则数亿美元，多的甚至不封顶，对于广州的大型商业物业、写字楼、住宅项目非常感兴趣，一些中心区域的烂尾楼也在他们的考虑范围，比如天河的烂尾楼中诚广场等。据悉，目前这些基金大多处于{HotTag}与项目接洽过程中，实际达成购买协议的还非常少。  　　著名基金已经悄然布局  　　据记者了解，已经迈出实质性步伐，真正介入到广州楼市的外资基金目前已有凯德置地、摩根士丹利。据悉，凯德置地在天河路的住宅项目天河新作，就是通过基金募集的开发资金。摩根士丹利在广州也已经悄然布局。  　　据林国东透露，去年，摩根士丹利委托高力国际对南海的一个住宅项目进行可行性研究后，立即以入股方式与香港某发展商合作开发。该发展商将地皮的50%权益，以1.3亿元左右的价格出售给摩根士丹利房地产基金。此外，摩根士丹利还以股权投资的形式参与了广州龙津路和沿江路的商住项目。业内人士表示，摩根士丹利一般不会直接出面收购物业，而是通过附属公司或者兼并一些投资公司的手段获得物业。  　　此外，由于地缘性关系，香港基金在广州市场上也非常活跃。据中原地产有关人士透露，香港时富金融集团购买了位于海珠区昌岗中路的富盈国际大厦近6层写字楼，投入至少在6000万元左右，项目被保守预测的增值比例为15%以上。  　　“国六条”难阻外资扩张步伐  　　外资在楼市的活跃已引起关注，有分析认为，楼价上涨很大原因是外资的推波助澜，国家也发出了“要格外警惕国际资本投机我国房地产业”的声音。林国东表示，由于外资基金在北京、上海的竞争日渐激烈，其楼价也达到了一定的高位，不少外资基金看好华南地区楼市，认为有上涨空间。日前，“国六条”出台，这让很多基金开始观望广州楼市的走向，但他们寻找机会的步伐并没有停止。  　　不过，在林国东看来，国内投资基金的竞争力并不比外资基金弱，去年高力国际促成了华南地区第一宗也是唯一一宗售后租回融资（sale and leaseback）业务。易初莲花将其在三元里、东圃、潮州的三个超级MALL以自租的形式打包出售，立即引来了美国、新加坡的5家知名基金前来认购，但国内的平安保险信托基金最终以5.5亿元成功购买了该物业。究其原因，是因为广州楼市相对比较成熟，加上国内基金更了解情况。    　　观察  　　外资在广州楼市成功率不高  　　尽管外资基金对于华南楼市的热情相当高，但记者调查却发现，其在广州的成功率并不高，目前真正成功购买整栋物业投资的外资基金几乎没有。林国东表示，这与外资基金在国内的运作模式以及广州市场的特殊性有关。  　　一般而言，外资基金在广州运作有三种方式：第一种是寻找产权清晰，并且有稳定租金收益的物业整栋购买，购买之后，通过改造提升其租金价值，获得赢利；第二种是购买本地开发商在建物业；第三种是纯粹开发性资金投入。林国东表示，由于符合第一种条件的物业比较少，而第三种风险太大，因此，购买开发商在建物业就成了目前广州市场上的主流方式。  　　据了解，与北京、上海不同，广州的发展商有很多并不愿意将物业卖给外资基金。不止一个发展商告诉记者，在项目还在施工阶段，就已经有外资基金找上门想整栋购买，但他们认为卖给外资基金不如自己销售，因此都拒绝洽谈。而且广州超过10亿元的大型开发项目相对较少，开发商则大多希望通过项目开发出售获得更多的利润。  　　由于广州市场的特殊性，真正成功购买整栋物业投资的外资基金几乎没有。  　　反应  　　外资或“助跑”广州楼市  　　但需警惕更要区别对待  　　业内人士表示，外资对广州楼价的推动作用目前尚不明显，但随着市场的发展和对广州楼市了解的深入，越来越多的外资基金将把目光投向华南地区，对楼市影响力越来越大，这也需要警惕。  　　富力地产公共事务总经理陆毅表示，富力在上市前后的一段时间与外资基金公司接触比较多，感觉他们确实有较强的资金实力，在对市场的前瞻性、对经济发展走势的研究方面有明显的优势。外资基金进入广州市场，整体上将会对广州楼市产生推动作用，他们不仅可以带来全新的理念，而且投入的资金也会推动楼市的发展，如果有一个理性的控制和把握，应该是利大于弊的。至于外资基金对楼价的影响，陆毅表示，楼价主要还是受到供求关系的影响，外资基金只是影响楼价波动的众多原因中的一个因素，而且目前外资基金的目标物业主要以商业物业为主，对住宅价格的影响不明显。  　　保利地产有关负责人则表示，如果外资基金是购买物业收租的长线投资方式，对楼市并非坏事；如果以投机式的短期炒卖为主，将会给楼市带来不小的负面影响。目前，外资基金对商业物业关注比较多，因此对楼价影响不大。该负责人表示，保利与外资基金接触不多，如果有合适的合作机会也不会排斥。 楼盘早封顶 就是不标价  　　房产调控新政药力几何？记者周末巡盘发现，广州楼盘近来出现一大怪现象，部分楼盘明明已经封顶，销售实价却不对消费者公开。  　　林先生昨天来到海珠区滨江路某楼盘看楼。看楼后，林先生对一套85平方米的小三房户型很心动，但是跑到售楼部一问，售楼小姐对他说：“我们楼盘的售价还没出来，您可以现在登记，等售价出来后我们会通知您过来。”一位朋友告诉林先生，按照广州市有关规定，楼盘2/3以上封顶就可以去办预售证了，可林先生看的这个楼盘已经封顶有好几个月了，就是迟迟不开盘对外发售，其实开发商说现在预售证没办下来不能卖楼，就是想变相囤积房源。原先这个楼盘一期开卖的时候大约7000元/平方米，现在二期还“养在闺中”，估计将来开盘售价可能要达到9000元/平方米了。急于买房解决自己居住问题的林先生只能暂时打消了买这个楼盘的念头。钟小姐在看楼时也遇到类似情形。  　　“国六条”和建设部等九部门楼市调控实施细则明确要求各地方政府打击囤房现象。按照规定，只有取得预售许可证的期房才允许销售，记者采访发现，以前为了早一天回笼资金，开发商都争分夺秒地抢着办理预售许可证，而且在认购阶段都会向消费者公布大致每套房屋的价格，但现在有一些尚未取得预售许可证的开发商则放慢了取证的计划，还有一些开发商拿到预售许可证却不开盘，或不全部开盘，造成市场房源紧张，楼盘每套房屋的价格也不太情愿主动向消费者明码标价。  　　进入6月份的这十来天，记者发现广州楼盘的售价出现了颇耐人寻味的现象，有的楼盘不断发布特价促销的信息，最厉害者，为海珠区某二线江景楼盘，5300元/平方米的促销单价，比楼盘整体均价8000元/平方米“狂降”2000多元/平方米，但是销售人员说只有数套，毛坯房，要求一次性付款。  　　对于目前这种楼市现象，业内人士认为和新政影响有关，对于实力不够雄厚的开发商，将有被淘汰的威胁；而对于产品素质过关的楼盘，新政则成为他们的利好。  　　有销售人员认为，楼盘只要产品好，新政的影响就很小，因为现在买家的需求还很旺盛，他们对产品素质提升而带来的价格上升是可以接受的。

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