房价变化五大原因 半数天津市民改变购房计划

　   上半年天津房地产市场变动呈现六大趋势部分市民决定推迟购房    国家统计局天津调查总队一份调查资料显示，今年以来，本市房地产市场保持相对平稳的运行态势。商品房销售进入4、5月份，在经历了春季房交会的预热和“五一”黄金周的铺垫之后，中高档新楼盘相继推出，销售量增加，带动了商品房销售价格的新一轮爬升。上半年，本市房地产业仍然处在一个理性化发展的水平上，房地产及房价变动呈现六大趋势。    趋势一房地产投资建设销售增长较快    　上半年，本市房地产投资累计完成186.16亿元，比去年同期增长21.8%，继续保持了去年以来的增幅。住宅施工面积1831.64万平方米，增长17.99%；住宅竣工面积370.46万平方米，增长22.06%。商品房销售保持较快增长，1至6月商品房销售面积607.33万平方米、商品房销售额266.69亿元，分别比去年同{TodayHot}期增长17.66%和34.93%。    趋势二商品房销售价格稳步上升    从销售价格变化看，各类房屋价格均呈上涨态势。与上年同期相比，1至6月商品房价格上涨6.4%。在商品房中，住宅价格上涨6.6%，其中普通住宅价格上涨7.3%，高档住宅价格上涨5.6%。此外，非住宅价格上涨5.3%。    趋势三二手房交易量下降价格稳中有升    由于实施了住房保障体系，对符合条件的拆迁和困难居民实行经济适用房、住房补贴等安置办法，国家调控以及买卖二手房不足两年上市交易，销售时按其所得全额征收营业税政策的实施，导致二手房交易量下降幅度较大，同比减少30%以上。但二手房价格上涨6%，继续呈上扬态势。    趋势四经济适用房销售同比下降    去年经济适用房完成233万平方米的建设任务，销售面积103.45万平方米，销售额34亿元。今年计划建设经济适用房260万平方米，1至5月实际完成54万平方米。前5个月销售面积45.84万平方米，销售额15.51亿元，分别比去{HotTag}年同期减少20.98%和4.29%。    受经济适用房的政策规定的限制，有的项目空置的房屋比较多。有些家庭收入不高，但因不符合条件而买不到。    趋势五廉租房今明两年不再建设    新项目自2003年12月正式启动廉租房建设以来，全市累计已完成廉租房48万平方米。北辰区瑞景居住区和河东区丽苑居住区的两个新区项目29万平方米，以及河北区联建里和河东区唐口新村的两个旧区项目19万平方米的廉租房建设都已经交付使用。根据有关部门的预测，至“十一五”期末，廉租房基本可以满足需求，今明两年不再建设新项目。    趋势六土地市场交易地价增长缓慢        　　去年全市土地交易1275.86万平方米，其中住宅用地801.23万平方米，中心城区供地114.3万平方米，占14.27%。今年全市计划出让土地2358万平方米，其中住宅用地1672万平方米，中心城区计划出让272万平方米，占16.27%。截至5月末，全市土地供应957.78万平方米。2003年至2005年，本市土地市场交易地价增长缓慢，预计今年与去年基本持平。        　　本市房价变化五大原因        　　从去年以来，本市陆续出台和实施多项房地产宏观调控措施，调控效果已经逐步显现出来，房屋销售价格涨幅比同期有所回落。但由于本市房地产市场以居民自住需求为主流，投机性购房相对较少，受刚性需求上升的影响，房屋价格仍呈攀升态势。        　　原因一供需结构性矛盾导致房价上涨        　　今年上半年，随着本市市政建设的逐步展开，房屋拆迁导致的住房市场刚性需求较大，价位适中的普通住宅、经济适用房和二手房销售活跃，价格稳步提高，影响房屋销售价格涨幅逐月回升。        　　一方面，由于部分拆迁居民原有住房面积较小，所得拆迁补偿资金只能购买中低价位的普通住宅、经济适用房和二手房。同时，4、5月份新上市楼盘多以中高档项目为主，房屋销售市场出现供需错位，使中低价位的各种房屋供不应求，价格上涨。        　　原因二成本投入增加影响房价总水平        　　房屋整体品质的提高，增加了成本投入，相应提高了房价。今年，本市新建项目的规划设计、配套设施、绿化面积、周边环境及物业管理等方面的档次都有所提高，房屋结构进一步优化，对房价总水平的影响越来越大。房屋开发费用增加，直接导致房屋价格上扬。同时，钢材、水泥等建筑材料价格上涨，也增加了建筑成本。        　　原因三市民购买住房以改善为主        　　经过多年的积累，本市居民的消费结构已经发生巨大变化，居民收入逐年增长，使居民住房消费能力不断提高，以改善型购房为主的住宅刚性需求增长特征明显。对部分楼盘调查了解，销售比例为：改善型购房平均占55%；拆迁购房平均占20%；结婚购房平均占10%；其他购房(包括投资、上学、取得蓝印户口)平均占10%左右。        　　原因四城市基建拉动周边房价上升        　　近几年本市海河两岸综合开发改造、地铁一号线、轻轨、城市快速路等基础设施建设发展迅猛，对周边地区和周边区域房价拉动明显，对全市商业和居住布局产生了较大影响。海河六大商业网点的开工建设，使本市商业房地产呈现出前所未有的繁荣景象，具有区域代表性的大型商业项目不断涌现，新的商业区域和地段价值不断提升，房屋销售价格也随之不断上涨。        　　原因五二手房价格水涨船高        　　随着天津房地产市场日趋成熟，梯次消费逐渐形成，消费观念越来越向理性化健康发展，二手房市场已成为整个楼市的重要组成部分。在拆迁购房人群中，为了能以较少的钱买到称心如意的房产，除少部分进入商品房市场外，大多数进入了二手房市场。大部分购房者首先考虑总价是否可以接受，对中低价位二手房青睐有加。而一些地域佳、楼层好、房型合理的二手房上市量减少，持有者心理期望值高，导致价格上涨。        　　半数市民改变购房计划        　　今年上半年本市房屋销售价格走势基本保持平稳，环比价格涨幅小幅回落。统计部门预测，下半年本市房地产市场走势基本保持平稳，价格不会有大的波动。如果下半年本市房价继续保持上半年的运行态势，预计三季度及全年房屋销售价格指数将基本保持上半年的价格指数水平。        　　今年5月17日国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称《意见》)出台后，本市房地产市场出现了一些新变化，开发商和购房者都存有观望的态度，有的项目看房和电话咨询量下降了30%，一些项目销售量暂时性下降了60%左右，但房价还没有发生大的变化。    另据对市民和房地产开发商的问卷调查反映，市民中认为《意见》对有效解决普通市民的住房问题作用很大和较大的占62.5%；认为一般的占29.1%；认为作用不大和说不清的各占4.2%。有60%的开发商认为符合市场要求；30%的开发商否认这一点；有10%的开发商说不清。《意见》出台后，有54.2%打算购房的市民改变了购房计划，其中有76.9%的人决定推迟购房。