个税细则已然出台杭州新房一手难填二手房空白

8月1日起，国人普遍关注的二手房交易个人所得税开始征收，相关细则也已经明朗。 　　如果说"国六条"让杭州楼市坚强的神经稍稍颤动了一下，那么，"个税"的出台则让整个行业感受到一场明显的震动，而且由此带来的余震还将如水波般一圈圈慢慢荡开。 　　就好像一次百米冲刺，二手市场在经历了冲过终点的兴奋之中，感受到的是体力被透支的疲惫。买家、卖家现在在关注什么，哪些房源受政策冲击最大，大限过后市场有效需求还会不会释放，一二手房会有怎样的关联影响，中介市场格局会不会发生变化……这一系列问题，都值得我们去寻找答案。 　　卖家高度关注细则如何"理解" 　　早上9点，我爱我家城北某门店经纪人小毛上班刚坐下，就接到前几天刚把房子卖掉的王先生电话，询问有关个税细则问题，特别是"不能提供原值凭证"到底以什么为准。 　　和王先生一样，不少卖家都在关心这一问题。因为其背后，直接关系到房东对缴纳"个税"的可能"选择"方式。按总价还是差价来计税，直接影响到涉税额度的高低。 　　举一个例子，便很容易看清其中的因果关系。 　　以一套江南彩虹城的房子为例，2003年售价在4000元/平方米左右。如以100平方米方计算，总价：4000x100=40万元，按揭按最高七成计算：28万元，按揭20年，月还款在1966元左右。现在彩虹城带装修房子在三级市场上单价约7000-8000元/平方米，出售总价约70万元。 {TodayHot}　　这套房子的个税如按照差价方法计算：契税1.5万，营业税5.5万，装修算5万，按揭利息8000左右，那么缴税的差价：70-40-1.5-5.5-5-0.8=17.2万元，应缴个税：17.2×20%=约3.4万元（这里只计算相关主要税费）。 　　如按总价计算方法，应缴个税则为：70×1%=0.7万元。 　　从中不难看出，同一套房子需征缴个税以两种不同计算方式结果不同，特别是对涉税较多的物业，两者相差悬殊。 　　那么，这样一来是不是意味着卖家就"有机可乘"呢？我爱我家企划部经理赵卓亮认为，从营业税和以前个税的缴纳执行惯例看，一般虽无成文规定，但实际操作中多以开不动产发票为准。由于现在相关具体规定还没出来，给了房东很大的想象空间，不排除为减少税额故意遗失相关凭证的举动。因此，以物业所有人能不能提供原值凭证来区别对计税方式显然缺乏可操作性，估计农税部门应该会在近期出台有关细则。 　　房源"次新房"受打击估计最大 　　个税出台对整个二手市场都将带来深刻影响，这一点不容置疑。那么，市场中哪类物业受到的影响更大呢？业界不少人士都认为，毫无疑问那些"双涉税"的次新房将面临巨大打击，而且近几年的房产投资主要集中在这类物业，这也符合国家宏观调控政策的方向。 {HotTag}　　我爱我家在个税首日做的房源调查显示，有一成左右房东表示暂时从置换市场上撤牌，特别是城南的一些次新房小区，比例更是高达30%左右。 　　对此，该中介公司复兴店经理朱云云分析，这是意料之中的事情。因为这些房源大多是一批"双涉税"次新房源，所涉个税和营业税金额较大，而且户型偏大，在时下初次置业买家唱主角的市场格局中消化难度较大，有的房子挂了半年多还没有人来看一下，近期看来难有表现空间。 　　我爱我家的一项客户回访还显示，目前表示出观望倾向的客户占到了70%以上。而之前相关人士预测的"转售为租"和"重新提价"并没有大范围发生，只是零星出现。对此，一些业内专家分析，由于对市场前景不看好，房东的物业持有信心已经降至低点，如出现和预期收益相差不大的机会，不排除一些卖家会主动降价抛出手中的房子。 　　但是在营业税和个税双重压力下，如何消化这笔巨大的税费，已成为买卖双方都绕不过去的问题。有关回访显示，明确表示将个税全部转移给买房者的比例很小，愿意主动承担个税的也屈指可数，大多数房东希望能与买家协商分摊这笔费用。但是怎么分摊心里没底。 　　对于后市的走势，有关专家预计随着个税条款的尘埃落定，市场短时间内观望情绪会很明显，一些租赁行情尚好的小区房源有可能会转入租赁市场。 　　市场"大限"之后仍有人来买房 　　随着个税的实施，二手房市场会陷入阶段性的清冷，这是无法避免的趋势。 　　但这并不意味着，所有购房需求就此在市场中绝迹。据了解，8月1日也就是个税正式征缴的第一天，前往我爱我家登记的有购房意向的客户就有30多个，这让房产中介人士既感到意外又颇受鼓舞。该公司在7月30日做的一项客户购房意向调查结果也显示，虽然多达51.2%的被调查者表示近期会打消购房念头，但在回答"一年后是否购房"的选项中，还是有47.5%的被调查选择了"是"。 　　对此，专家分析认为，随着杭州经济的蓬勃发展，吸引的外来人口越来越多，必然会伴随越来越多的住房需求。另外，随着阶梯性购房理念日益被广大市民所接受，不少初次置业者都把目光瞄向了二手房市场中的中小户型房源，只是过高的房价抑制住了这部分潜在客户的购房行动。 　　从这次个税实施前的"疯狂"成交，一方面可以看到房东逃避个税的急迫心态，另一方面也证明，只要价格有所变动，中小户型的市场购买力仍然极其强烈。国家宏观调控的目的就是要打击投机者、保护自住需求，随着调控措施的深入，房价将逐渐调整至合理的价位，假以时日，大量潜在自住需求仍会得到充分释放。 　　行业重新洗牌可能性增加 　　对整个房产中介业来说，此次个税政策的出台，有可能加快行业洗牌的步伐。 　　这几年，随着杭州中介行业的逐渐成熟，一些小中介公司已经逐渐被边缘化。据统计，排在杭州前十位的中介公司，已经垄断了高达八九成的市场交易量。目前杭州中介公司有500多家，去年那些有多家连锁店的品牌大公司，拥有独立法人的小公司也在百家以上。由于资金实力等方面的差距，小中介公司在宣传推广和房源积累量上，都无法和大中介相竞争，市场上的客户资源正日益向大中介公司集中。 　　可以肯定，随着市场的低迷，房产中介公司的客户争夺战会更趋白热化。与资本相对雄厚的大公司相比，小公司生存能力要弱得多。去年"国八条"出台之后，杭州就有不少中介公司关门大吉。据了解，这些日子已有小中介老板坦言，熬不过八九月就关门。 　　而与此相对应的是，一些经验丰富的杭州大中介公司，由于准备充分，对这次个税出台纷纷采取了有效应对措施，有的品牌中介甚至有逆市扩张的想法，如我爱我家负责人就透露，近期他们将有两家新店再开出来。 　　新房一手难填二手空白 　　作为关联度很大的两个市场，个税政策的实施在直接对二手市场带来巨大影响的同时，也必然会波及一手房市场。 　　有人分析，如果说"国六条"是对一手房和二手房市场各打五十大板的话，那么个税政策的出台，其影响则主要聚焦在二手房市场上。甚至有专家认为，从某种意义上说这反而对一手市场是个利好，理由是在一定时间段内，购房需求量是一定的。由于二手交易中赋税较高，在一定程度拉高了二手房的交易价格，这可能会使部分购房者把目光转移到新房市场上。 　　对此，我爱我家负责一手楼盘业务的周静表示了不同看法。他认为现在二手房市场的交易客户主要是初次置业者，交易的主力户型也是60-80平方米的中小户型，而这些户型恰恰是一手房市场中的断层。一手房市场上单身公寓一般在30-60平方米，少量小户型也多在90平方米以上，更多的是100平方米以上的大户型。所以从短期来看，一手市场显然难以填补这一空间。周静还分析，二手房基本集中在杭州老城区，新盘则以新区为主，而地段也是客户选择二手房的一个重要原因。 　　个税新政 　　将催促杭州3年前的投资客放量 　　要分析个税对当前二手房市场的影响，首先我们要看看近期二手房交易的结构。目前，二手房交易主要集中在总价50万-70万之间，大约占总成交量的50%以上，主要是以婚房用途为主的首次置业，另外，100万以上的次新房在上两个月中也表现活跃，大约占20%-30%左右，主要是为子女购房的外地人为主。从上述分析可以看出，目前二手房交易自住用途占了绝大多数，既然是自住，那再次交易的周期就会比较长，根据相关研究，基本在6年以上，而根据国家目前相关政策，购满5年的，营业税与个税（只有一套住宅的）免征，另外，由于二手房市场中购房者基本用途是自住，就较强的偏好采购现房，而目前一手房市场仍基本是期房，且大多要在1年后才能交房，因此，对于二手房交易的购房者而言，影响较小。 　　那么，对于交易的另外一半--卖方而言呢？8月1日后，根据以往20%的个税税率，卖方的利润将打个8折。我们再从另外一个角度来看，卖方的总交易成本主要有下列几项（以2年投资住房为例）：1.5%的契税（从上家购买过程中产生），5.6%的营业税（未满5年的），10.5%的银行按揭利息成本（以七成商业贷款按揭累计2.5年计算），因此，购置满2年的住房如果上市交易，交易成本高达总房款的15.5%左右，也就是说，如果2.5年的投资期间，如果房价增长没有达到累计17.6%以上的增幅，投资者交易将面临亏损，市场表现将是成交量剧烈萎缩（除非大量投资者资金链断裂），成交价格呆滞。查阅杭州房地产市场的房价涨幅历史，2004年房价涨幅较大，大约为25%左右，2005年至今由于宏观调控，房价未涨微跌，因此，这两年半的总投资收益率估计为22%左右，略微高于交易成本，仅5.4%的净收益率，现在，个税强征政策出台，意味着投资者2.5年的实际利润率仅4.32%（以20%税率粗略估算），年投资收益率仅1.6%左右，与银行一年期存款利息相当，与当初投资房产初衷大相径庭。而2004年的市场投机风气盛行，投资比例较高，本来当前正是回吐的时候，因收益率过低或者亏本，2004年以来购置的住房上市量供应乏力。根据相同原理推断，2003年初投资住房的投资者如果上市交易，年收益率大致在10%左右，如果考虑所得税，则在8%。由于1999-2004年杭州楼市涨幅大大高于银行商业贷款利率，因此，在2003年初投资住房的投资者年收益率应该基本在8%以上。 　　根据上述分析，我们可以看出，在2004年初前后投资住宅是涉及今后一段时间二手房上市房源的分水岭，2004年前投资购买的住房基本可以获利，考虑到针对房地产投资的压制政策频出，投资信心遭受严重打击，估计1999-2003年间投资的房产见好就收，成为二手房增量的重要构成，而2004年后购买的房源由于收益率过低的原因，将导致流向二手市场的房源将大大缩减。 　　通过对二手房市场买卖双方针对各税新政的交易心态的综合分析，二手房市场中，原本已经达成基本均衡的供需曲线需要重新调整。结合上述分析，我们对相关曲线的变动程度进行如下推断：需求曲线基本未动，供应曲线向左移动，表现为均衡价格一定幅度提高，成交量一定幅度的下降，两个新旧均衡点的量价差即为本次个税新政政府的个税收入。

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