四地楼市详细盘点 调控下哪类房产有投资价值？

    在国家宏观调控“声声紧”的情况下，楼市投资者更加关注在一线热点城市如何投资理财，哪些城市还具有升值潜力，哪个类型的房产有投资价值。为此，四地记者分头出击，对当地楼市进行深度调查，以飨读者。　　广州：“以租养供”受青睐 　　20062004年9月，广州市民蒙小姐看中了滨江东路的一套二手房。房子建于1995年，位于九层，面积73平方米，它的优点在于南北对流，这在广州的新楼房中几乎“绝版”，在家里还可以看到珠江，属于一线江景房。蒙小姐当即决定买下此房，房款总额为20万元，按揭10年。时隔两年，蒙小姐家旁边新楼盘的一线江景房每平方米价格动辄过万元，连二线江景房也涨到了9000元/平方米左右。蒙小姐乐滋滋地算了一笔账，如果这套房子即使以6000元/平方米的价{TodayHot}格算，至少也可以卖到40万元，这已经比两年前翻了一倍。　　房价涨了，政策也变了，交易成本也随之上涨。蒙小姐咨询了一下业内人士，发现购房满五年以后再卖可以节约不少税收成本，因此她把房子租了出去，租房收入和每月供款相当。她说：“目前没有所谓房奴的感觉，关键是要学会投资。” 　　在今年的两次加息后，像蒙小姐这样“以租养供”的投资者又有了新的考虑。贷款利息增加的同时，存款利息也相应上升了，存贷款差距反而缩小，个人房贷利率的下限由贷款利率的0.9倍扩大为0.85倍。理财专家建议，市民如果有一笔资金打算一次性付款，不如以按揭方式先供首期，而将其他资金拿来投资或放在银行存款。 　　黄先生如今住在单位宿舍里，他“以租养供”新购买{HotTag}了一套房子。房价为7500元/平方米，成交总额57万元。加息后，本来打算一次性付款的黄先生有了新的考虑。他首付20万元，供款20年，即每月供款2611元，而每月的租赁收入为2800元，因此他每月还有约200元的净收入用于物业维护。最近股市行情不错，黄先生用手里的剩余资金买了一些股票，“别把鸡蛋放在同一个篮子里嘛”。　　理财专家认为，依靠出租房屋收取租金来获益时，房屋位置的选择尤为重要。由于房屋在不同区域、不同地段的租价相差甚远。如天河区珠江新城CBD的发展将提升其城市中心地位，适合在附近工作的金融人士等高收入阶层居住；海珠区琶洲大力发展会展经济及科技产业，可能吸引大量的产业人口和商贸人士。　　经过连续几年的涨价后，广州房地产市场进入一个微妙的时期。开发商仍然看好后市，但政府不断出台宏观调控政策，投资者要关注逐渐增大的投资风险，有专家提醒：　　首先，要分清房子的用途，自用还是投资。老百姓经常问，什么时候买房好。业内人士的回答是，如果是自己住，那看好了就买，不要等。市场永远比人聪明，没有谁能够完全准确地预测未来的房价。　　其次，根据家庭收入，量力而行，切忌借钱投资。尽管“以租养供”已经成为房地产市场的投资新趋势，但利率不断提高，银行对投资者(非买房自住者)往往没有优惠政策，所以投资者必须综合考虑长期收益风险。对于那些渴望通过房地产投资获得高回报的市民，专家提醒要根据家庭收入情况适当投资。一般家庭的房地产投资总额应该是家庭总收入(夫妻共同资产总额)的50%，有小孩的家庭最好定为30%至40%。　　第三，要计算成本，分析市场，寻找投资热点。“以租养供”的前提是房子能够顺利出租，因此投资者不仅要支付首期，对房子进行简单装修，出租时还可能要购置一些家电，成本可能比想像的要多一些，投资者必须计算好投入产出比例。如果住宅的租金收益与按揭费用仅相差200元至300元，就不要轻易投资，但像黄先生那样的“无房户”除外。投资者还需要对市场进行分析，毕竟热点区域不是一下子形成的，有一定的延续性，投资者要积极寻找热点。（俞懋峰 黄玫）　　重庆：房价低 空间大 　　目前，重庆正逐步由传统的产业城市、重工业基地综合发展为一个山水园林城市、宜居城市和新型产业城市。记者从重庆市土地和房屋管理局了解到，这样的转变以及把重庆建设成为长江中上游经济中心城市的定位为重庆市房地产业的发展创造了巨大的空间。　　与东部发达地区相比，重庆房地产市场起步较晚，房价一直较低。近两年，随着城市基础设施的完善和商品房结构的改善及品质的提高，居民购房需求得以释放，商品房价格总体上稳定协调增长。今年1至7月，主城区商品住房成交均价为2696元/平方米，同比增长2.31%，房价保持稳定。2005年，上海、北京、天津的商品住房均价分别是重庆的2.61倍、2.6倍、1.56倍。与成都、西安、兰州、昆明、贵阳等西部主要城市相比，重庆市商品住房价格低于成都、西安、昆明，居第四位，价格同比增幅居第二位(低于成都)。　　重庆市土地和房屋管理局有关人士认为，城市功能转型、把重庆建设成为长江中上游经济中心城市的定位，将为重庆市房地产业的发展创造巨大的空间。据介绍，重庆房地产业正处于发展上升期。作为西部惟一的直辖市，重庆在资金、项目、政策等多方面都得到了国家的大力支持与扶持。随着重庆建设步伐的加快，已成为重庆经济支柱产业的房地产业必将获得更广阔的发展空间。长春：投资厂房有赚头 　　长春市一家民营公司经理李彬最近正为自己“没眼光”懊悔不已：几年前，有人以40万元的价格要卖给她一处废旧厂房，但她没要；今年她的公司需要扩大生产规模，再找到此处时发现租金已经上涨到每年10万元。当年买了这个厂房的王先生则狠狠地赚了一笔。据了解，在长春市，有不少投资者靠投资厂房赚到了钱。　　10年前，孟先生在长沈公路边买下一座停产工厂，加上修缮费用，总投入100多万元。由于手头没有理想的项目，他将厂房租了出去，到2005年，年租金已接近30万元。2005年末，因城市发展的需要，此地被拆迁，对此厂房的补偿达1000万元。　　据孟先生介绍，厂房投资回报有三种，第一种，用作经营，厂房成为经营成本；第二种，用于出租，收取租金回报；第三种，转手出让或等待拆迁。　　业内人士分析，长春目前厂房投资回报较高，一方面因为投资者大多选的是废旧厂房，成本较低；另一方面，随着长春市的建筑、食品、五金、机械等行业的发展，对厂房的需求量很大。在长春，城区附近或离城区车程较短路段的厂房租售成交量一直比较火。目前，长春标准厂房投资回报率大约在12%至16%不等，少量厂房投资回报率更高达20%至25%。　　长房置换置业公司总经理任刚介绍，厂房投资回报率高，同时也带动了长线投资。近年来，投资厂房的个案有所增长，主要是因为回报率比投资住宅和商铺、写字楼都要高出一大截，尤其是长春市大规模棚户区改造的开始和城市经济发展中中小加工业的兴起，让长春地域商业气氛日渐浓厚，预计未来一两年工业用地或厂房的租售市场前景非常看好。　　不过，任何投资都是有风险的，业内人士提醒，厂房投资应注意几下几点：　　首先，要量力而行。厂房小的上千平方米，大的数万平方米，里面可能又分生活区和生产区，有生态绿化，有会议室和休闲区，也有员工宿舍，所以投入的资金也多。因此要根据自身的生产经营需求和资金实力选择不同性质或用途的厂房，投资时要根据自己的实力进行布局和租赁。　　其次，选择厂房投资时要看好城市规划，城市远景规划中的工业园区、物流园区，都是布置厂房的好地点。建议选择一些通过了政府消防、安全等审批的厂房，同时综合考虑交通地理位置、行业发展状况、厂房整体状况等因素，再行决定置业投资计划。 　　再次，厂房租售双方都要注意一些细节问题。如果该地块是集体用地，要看是否有土地租赁合同，该地块是否有相关控制法规，地块年限是多少，土地、厂房的容积率是多大等，最好在交易前向有关部门和专业中介咨询清楚。　　另外，投资厂房一定要计算投资回报率。也就是说，厂房的售价、租金等要综合考量，不能贪图总价和单价的表面低廉，租不出去或转卖不掉就是不成功的投资。很多人都想在厂房的出租和转让中获利，但厂房投资也要灵活变通。目前长春已成为许多建材、物流企业的中转站，仓库的使用率和出租率都高于厂房。所以，赚钱机会虽不常有，但也要看好再出手。（郎秋红 宋玉）　　天津：城市升级楼市强 　　近日，国务院批复同意天津市城市总体规划，明确将天津市建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市，城市定位的升级为天津市房地产市场带来强势预期。　　天津市房地产经济学会副秘书长刘玉录介绍说，根据测算，“十一五”期间天津市将会有近6000万平方米的住宅需求，相比较天津的人口与收入水平，这是一个不小的数字。另外滨海新区五年之内也会有近2000万平方米的住宅需求。　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，天津被国家定位为北方经济中心，房地产市场肯定要迎来特殊的动力。就像之前的深圳和浦东新区一样，房地产业会因为城市的发展而走在全国的前列。　　在国务院对天津市城市总体建设规划的批复中，推进滨海新区开发开放是其中的重点。作为金融业务先行先试的地区，滨海新区开始吸引大量的国外金融机构和投资公司前来考察。滨海金融街项目负责人杨春表示，在国务院对天津城市规划做出批复之后，明显感到了需求的压力。过去需求量达到上千平方米的客户遇到的不多，但现在最大的需求可以达到五万平方米。随着天津市城市定位的提升，不少开发商已经将目标指向商务地产领域。预计未来在低中高三个档次，都会有强势的市场需求。中华全国房地产企业联合会秘书长戚占能也透露，天津的房地产市场潜力巨大，来自香港等地的房地产投资者都已经盯上了这块蛋糕。

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