长春楼市持续“高烧”

    日前召开的长春房交会，参商展数量和参展房源面积均创历史之最，但是却没有出现参展商期望的那种“人山人海”前来“抢房”的盛大场面。长春工程学院管理学院院长兼房地产研究所所长谭敬胜教授认为，面对经济形势和复杂的市场状况，开发商应该有危机意识，警惕风险。

　　近年来吉林省长春市房地产开发投资继续高位运行，持续快速增长，1～5月长春市完成开发投资34.6亿元，同比增长44.1%，其中住宅24.9亿元，同比增长38.4%。据了解，开发商把钱砸进长春这样的二线城市，是看好这个城市的发展空间。

　　2005年前，长春房地产市场低迷，房价增长缓慢，甚至出现负增长。从2006年开始，长春房价持续快速上涨，2005年长春市商品房每平方米均价不过2300元，2007年底已接近3100元。很多开发商赚得钵满盆满。

　　今年1～5月份，长春市商品房登记均价达到每平方米3332.4元，同比上涨15.7%。房价继续高位运行。而且，据长春市房地产管理局统计，这个价格在全国18个副省级城市中仍然靠后。“这就意味着长春房价仍有上升空间”，当地部分政府官员和开发商这样判断。

　　但是，谭敬胜和他的课题组研究后认为，从房价与社会经济发展的关系看，形势并非如开发商想像的那样乐观。

　　谭敬胜说，从房价和人均GDP的关系看，长春房价快速上涨有其特殊性。他说，研究表明，我国GDP增长率以10%%为中心，上下浮动，房价增长率则以30%为中心上下浮动，房价增长率可以看作是对经济增长率的放大。长春市房价波动一直在GDP之下，只有在2006年之后长春房价增长率才高于GDP增长率，这个高增长，与长春市棚户区改造，一下增加了很多被动需求有关。2006年和2007年两年时间里，长春市拆迁改造了750万平方米棚户区，10万余户居民被拆迁，形成大量刚性需求。谭敬胜说：“长春市的房价突然间突飞猛进，有人说是‘补涨’，但无论怎样解释，从理论看，这个曲线上升比较快，比较特殊，主要和大量被动需求有关。”

　　他认为，从房价和居民购买力的关系来看，长春房价与居民购买力也不一致。国际上有学者研究表明，房价和收入比在4到6倍比较合理，而我国远远高于这个数，长春2007年在7.3左右；另外一个指标是房价增长率与居民可支配收入增长的关系。两者比值如果小于1就比较理想，大于3就不合理。2007年长春这个比值是1.7，沈阳是1.62，北京是4.12，“长春跟北京比是理想了，与其他城市比不一定理想。”

　　谭敬胜说，房地产业是高风险的行业，既要看到美好的前景，这是长远的，短期内也不能没有风险意识。美国次贷危机对世界经济形势和亚洲经济形势的影响，谁也不敢断言。从国外的经验教训看，房地产市场的波动、起伏要比国民经济的发展滞后一年，这是一个规律。他提醒说，开发企业务必要对形势有清醒的认识。（

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