城市房屋拆迁项目招投标的利与弊

一、拆迁项目实行招投标的有利因素        拆迁项目实行招投标方式确定实施机构，是严格依法拆迁，切实维护拆迁当事人合法利益的有效途径。推行拆迁项目招投标制度，有利于净化拆迁市场，整顿拆迁环境，规范拆迁程序。目前，各级建设行政主管部门对拆迁实施公司缺乏监管措施，准入条件偏低。拆迁项目招投标，能促使这些低能力、低信誉的拆迁实施公司完善自我，从提高自身业务技能入手，加强内部管理，优化服务质量。同时，通过招投标，能淘汰一批社会信誉差的拆迁实施公司，达到优胜劣汰的目的。        二、拆迁项目实施招投标的弊端        拆迁项目实施招投标的不利因素表现在：一是容易引发克扣拆迁补偿费事件：二是容易出现为了加快拆迁进度，发生暴力和野蛮拆迁事件；三是容易引发拆迁补偿安置暗箱操作。目前，各地拆迁项目招投标的形式各不相同，有的是把补偿款和安置房一次性承包给拆迁实施公司，由实施公司自主处置、盈亏自负。有的是只包干服务费，有按建筑面积计算的，也有按补偿费发生总额计算的，而拆迁安置则由实施公司确定。由于拆迁实施公司的权力过大，服务费又受到限定，为加快拆迁进度，擅自提高补偿安置标准或是暗箱操作，导致拆迁成本增加，拆迁人叫苦连天。如果把拆迁费一次性发包给拆迁实施公司，又有可能滋生腐败现象，降低补偿标准，被拆迁人的合法利益得不到保障。    我们认为，拆迁补偿安置不能作为招投标中的固定条件，对被拆迁人的补偿安置，应当是依据拆迁政策，参照估价报告，合情合理地平等协商，在政策允许的范围内，让被拆迁人实现利益最大化。例如，关于被拆迁房屋装饰装潢补偿问题，按照建设部估价指导意见规定，由拆迁人和被拆迁人协商解决补偿问题，协商不成的，由符合条件的评估机构评估确定。我们认为，有关被拆迁房屋的室内外装饰装潢补偿，较为科学的方法是先评估，把估价结果作为协商的基础条件，应当以拆迁时点为准，重置折合成新计算，折旧系数的确定应当依据使用年限，结合维护保养状况合理确定。所以说，这类补偿不可能固定，也无法固定。        三、规范拆迁项目招投标的应对措施        1．招投标应当从以下几个方面着手，实现科学合理计分法确定：一是近三年的业绩分；二是近三年的信誉分；三是资质等级分；四是业务技能分；五是公平道德分；六是廉洁自律分；七是政策执行情况综合评定分；八是协调矛盾纠纷能力分。这样才能选择出真正有实力的拆迁实施公司接受委托拆迁项目，按照拆迁程序如期完成拆迁补偿安置工作。        2．按照计分法形成计分细则，综合评估拆迁实施公司。各地建设行政主管部门应组织由纪检监察和专家组组成评审机构，对符合条件的拆迁实施公司进行走访、初审、打分、会审，并出具资格评估报告书，由司法公证机关对评审全过程实行监督见证。拆迁实施公司应具备符合条件的硬件和软件建设指标，具备完成拆迁项目的综合实力，才能以获得高分的资格中标，真正实现优胜劣汰，达到拆迁项目招投标目的。        3．拆迁项目招投标的补偿安置方案必须严格执行法规规定，参照所在地的房地产市场价格水准，不能用固定模式限制补偿安置标准。拆迁项目招投标方法唯一能上下浮动的只有拆迁服务费，以建筑面积计算或以补偿费发生总额的百分比计算都是较为科学合理的。当然，规定一定的浮动幅度也是可取的。

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