物业管理与白蚁防治

    白蚁防治工作是一项社会性的公益事业，随着改革开放和现代化步伐的不断加快，白蚁 防治面临的任务将会更加繁重和复杂。因此，白蚁防治工作必须彻底打破旧格局，摒弃吃大 锅饭的思想，积极通过物业管理经营渠道，拓展白蚁防治业务，全面贯彻落实《城市房屋白 蚁防治管理规定》，有效控制白蚁的危害，促进白蚁防治事业的发展和专业水平的提高，为 此，笔者就物业管理与白蚁防治的共性、区别和相互结合，略作探讨。　　一、物业管理与白蚁防治的共性　　党的十五届五中全会通过的关于“十五”计划建设中，进一步明确了在扩大住房消费 中要搞好物业管理。物业管理作为在社会主义市场经济条件下应运而生的新事物，其运行机 制就是以市场经济的准则为规范，把发展住宅建设的前、后期管理放在第一位，直接通过与 房管产权人、使用人订立经济合同关系，并对已竣工验收使用的各类房屋建筑和附属配套设 施及场地以经营方式实施企业化、社会化服务管理；同时，对房屋区域周围环境、清洁卫生 、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向使用人提供多层次全方位综 合性服务。而白蚁防治主线是房屋建筑白蚁危害，贯彻“预防为主、防治结合、综合治理 ”的方针，主要对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋采取白蚁预防和对原有房屋的白蚁进 行检查和灭治，控制白蚁蔓延，保证城市房屋的住用安全，其两者的共性归纳为五点：一是 管理标的都是房屋；二是都有自己的名称和组织机构；三是都有固定的办公地点及场所；四 是都有固定的注册资本；五是部门经理都持有岗位资格证书；六是都有相关的法律法规。　　二、物业管理与白蚁防治的区别　　l、体制的区别　　物业管理机构是独立企业法人，实施自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民 事和经济法律责任。有五个特点：一是变多个产权单位，多个管理部门的多家，为物业管理 公司的统一管理，克服了各自为政、扯皮推诿的弊端；二是变单纯的房屋维修为对管辖范围 内建筑物、附属物、设备、场地、绿化等专业化管理和养护及对住用人的全方位多层次的服 务，有利于发挥住宅小区和各类房屋的整体功能和综合效益，有利于开展好社区服务；三是 变政府各部门行政、福利型的管理，为物业管理公司实施的社会化、企业化、专业化、经营 化的有偿经营服务，使管理走上了以业养业，自我发展的道路；四是变管理单位的终身制为 由业主选择并通过管委会与物业管理公司签订合同，在合同期限内的聘用制。从而建立了主 人和管家人的关系和物业管理的竞争机制。物业管理公司必须靠良好的经营、优质的服务、 合理的收费才能挤进和占领市场，从根本上促使其服务态度的改变、服务质量的改善和服务 水平的提高。在这种机制下，有活力的物业管理竞争市场逐步形成；五是变政府对小区的环 境、房屋使用状况、社会服务质量直接为由小区的产权人、使用人对此负直接责任，既体现 了房屋产权人、承租人的合法权益，又建立了新的符合市场经济原则的法律关系和经济关系 ，真正实现了业主自治与专业管理的结合。这种集高度统一的管理，全方位、多层次的服 务，市场化经营为一 体的新型管理体制与房地产综合开发的现代化生产方式相配套，和住 房制度改革而形成的产权多元化格局相衔接，和社会主义市场经济体制的建立相适应，这种 体制就是物业管理的发展方向。　　白蚁防治机构是政府事业单位，隶属于房产管理部门领导，有独立的营业执照和组织， 依法可对外签订白蚁预防合同，其特点：一是服务单一，仅搞白蚁预防处理工作；二是独家 垄断；三是依靠政府保护； 四是经营渠道狭窄，市场不畅，运行不范。　　2、观念的区别：　　物业管理实行企业化经营方式，遵循市场经济规律；职工竞争上岗，优化配置组合，工 效挂钩，按劳分配，多劳多得；各项经费开支，精打细算；职工有强烈的危机感意识观念。 白蚁防治工作实行行业规范管理、依靠政府支持，工作范围局限小，职工没有市场竞争观念。 　　三、物业管理与白蚁防治的结合　　白蚁防治工作纳入物业管理，必须坚持把学习“三个代表”重要思想摆在各项工作的首 位，不断吸取物业管理 企业化、专业化管理的成功经验，同时，还要紧扣时代发展的脉搏，强化白蚁防治体制改革、机构调整、发展创新、务求实效的忧患意识、责任意识、创新意识和使命感。积极营造物业管理与白蚁防治有机结合的健康氛围。　　1、加大宣传力度，增强责任意识。　　要认清形势，提高认识，更新观念，强化宣传。要认真贯彻执行国务院第72号令和建设 部《城市房屋白蚁防治管理规定》，积极采取多种多样宣传形式，加大宣传的覆盖面和力度 ，通 过有线广播、电视进行反复宣传讲解；同时，还要印发宣传单和张贴标语，努力增强广 大住户对白蚁防治重要性的认识，真正做到家喻户晓，人人皆知。　　2、提高自身素质，刻苦练好内功。　　白蚁防治人员要熟练掌握房屋白蚁防治管理的法律、法规和白蚁的治理措施，必须做到 “五个掌握”：(1)掌握白蚁防治相关的法律、法规，而且在实际工作中要严格依法办事。( 2) 掌握住户的房屋结构、坐落位置，做到勤检查、勤走访。(3)掌握白蚁栖居场地和生态环境的变化及生存活动规律。(4)掌握白蚁危害的防治措施，包括生态，物理预防(房屋建筑设计 、清除建筑物原址及周围的蚁害)、新建房屋白蚁预防(地基预防药物处理、木构件防蚁处理 )和装潢、装饰白蚁预防(木门套、木窗套，木地板，壁橱、护墙板、木吊板、踢脚板和其它 部位的处理)。(5)掌握白蚁药剂处理方法(即涂刷法、喷雾法、浸泡法等)。　　3、认真盘活存量，扩大市场总量。　　 白蚁防治工作面大、量大，涉及到社会经济生活的方方面面。因此，我们要积极争取当地人民政府的支持和协调，确立白蚁防治在物业管理中的主导地位，并根据当地实际，进一 步明确管理程序和职责分工，充分发挥各行政管理部门和物业小区的职能作用；各部门在运作中要相互配合，分头把关，及时互通信息；同时，还要建立和加强网络协调作用，使白蚁 防治从建筑物立项、规划、设计、施工、质检到办理产权手续，都能把白蚁防治工作作为重 要内容，认真把关。与此同时，还要积极采取行之有效的管理措施，制订切实可行的运作策 略，认真用活、用好有关法律法规，抓好预防工作中源头，实行齐抓共管的办法，重点抓大单位 、企业和密集的物业管理小区，要主动上门请求有关单位提供房建资料，共同拟定预防计划 ，携手联合防治；还要强化白蚁预防的动态管理，建立健全预防管理体系，建立内部管理制度、白蚁防治工程复查制度、档案管理制度和回访登记备案制度；还要深入第一线，积极依靠街道居委会和办事处的支持，对已办理防治白蚁单位和个人，要做好回访复查，更 好索取信息，堵塞漏洞，扩大预防点。　　4、引进竞争激励机制，自加压力挤效益。　　当前社会主义市场经济迅速发展，白蚁防治工作面临转制的挑战，因此，我们要有清醒的认识，要有强烈的紧迫感和危机感，彻底转变观念，适应形势；应按照党的十五大报告提出“要积极推进经济体制和经济增长方式的根本转变”的要求，以市场为导向，向市场要效益 ；以法规为准绳，觅经济增长点；以团结为力量，鼓干劲争贡献；以压力为动力，促白蚁工作上台阶。(1)引进竞争、激励机制，推行和完善内部责任制，充分发挥和调动人的积极性，采取分段 分组，明确职责，段段包干，减少因范围界定不清出现漏管、相互扯皮和推诿的现象。同时 ，还要把经济指标、灭蚁面积、房屋登记数、回访质量等落实到组，分组到人，使人人有指 标 ，个个有压力，并制订相配套的奖惩办法，有奖有惩，指标兑现。实行年任务指标月分解的办法，把全年任务指标额按月分解，月指标额统筹，月超额不奖，超出部分可灵活调配，月指标额完不成可扣发工资，工资额按月实际完成量与月指标量的百分比含量计算。(2)要积极依靠集体的智慧和力量，自加压力寻找新的经济增长点，发现一处，灭治一 处，实行以点突破，避免 扩大段面，加大自身工作量：要采取“蚂蚁啃骨头”的工作方法 ，灭蚁一段了一段，不留后遗症。同时，除房屋灭蚁外，还要积极 采取对江河堤坝、水库土坝、桥睴，通讯电缆、档案文物等的预防。　　5、强化药剂管理、保证防治效果。　　要严格执行药剂管理制度。药剂购买时，应当将药剂产品与标签或者说明书、产品质量合格证核对无误，并进行质量检验；药剂储存时应当建立和执行仓储保管制度，严格药剂的贮藏和发放，确保药剂产品的质量和安全；同时还要实行双人双锁专控制度，禁止将药剂出售给非白蚁防治单位和个人；使用药剂时应当遵守农药防毒规程，正确配药、施药，做到废弃物处理和安全防护工程，防止药剂污染环境和药剂中毒事故。　　6、加强行风建设，增强责任意识。　　 白蚁防治是面向市场、面向社会和千家万户的工作；行风建设的好坏，直接影响单位信誉和形象。因此，我们要积极发挥行业的自律作用，制定行规；并牢固树立责任意识，增强工作责任心和使命感，要把责任意识与工作实绩、工作态度、工作质量结合起来；在单位内部要做到：激励干部做表率，党员做先锋，职工做标兵；在工作中要做到：比政治，看谁理论素质高；比工作，看谁完成任务好；比任务，看谁工作效益高：比贡献，看谁义务奉献多；比思想，看谁清正廉洁强。同时，还要积极开展“内兴好风气，外树好形象”的活动，把责任意识与加强行风建设结合起来，与高标准树立行业形象结合起来，积极引导职工从自身做 起，从岗位做起，从职工言行、举止、办事流程的要求做起。与此同时，还要建立科学化白蚁防治跟踪回访体系、实行社会承诺服务制度，按照社会服务职责、服务项目，收费价格，规范执行标准及办事程序、办事时间和违约责任，向社会公开做出具体的承诺，接受群众的监督。　　7、加强执法检查，严惩违法行为。　　　　尽管白蚁防治工作，在各级房产部门和专业白蚁防治所领导的高度重视下，取得一些明显成 效；但当前的任务仍然是十分艰巨的，深层次的问题从根本上还得不到解决，规则不明确，管理不到位，白蚁预防工作还存在一些问题。因此，我们必须按照有关法律法规的精神，切实履行法律赋予的职能，努力扩大白蚁的预防面积。审时度势，拓宽思路、寻求占领白蚁防治市场的新途径，规范白蚁治理行为，建立监督网络机制，更好地用法律法规保护自己，严厉打击破坏白蚁防治工作的各种行为和违法现象，促进白蚁防治工作健康发展。　　 总之，在物业管理行业日渐成熟发展的形势下，白蚁防治工作依靠物业管理作为桥 睴，将会逐步走向市场化，对进一步促进和完善白蚁防治的体制转轨、结构调整和市场定位，会起到积极有益的推动作用。

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